Vorlage - VO/07/3000/61  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

1.      Ausgangssituation, Anlass

 

Der Stadtrat hat bereits am 26.11.1992 für das Gebiet zwischen der Donaustaufer Straße, der Nordgaustraße, der Frankenstraße, der Further Straße und der Ortenburgerstraße beschlossen, die 9. Änderung des Flächennutzungsplanes einzuleiten und den Bebauungsplan Nr. 241 aufzustellen, sowie die entsprechende Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 durchzuführen. Wegen des dringenden Handlungsbedarfes bei der Baugesuchsbehandlung (Tankstelle mit Waschstraße) und um die rechtlichen Möglichkeiten zur Sicherung der Bauleitplanung voll ausschöpfen zu können, wurde o. g. Beschluss nur mit ausführlichen Planungszielen gefasst; ein detailliertes Konzept zur städtebaulichen Gestaltung lag jedoch nicht vor. Aufgrund der bisher fehlenden konkreten Investoren ruhte das Verfahren bis heute. Mit dem Aufstellungsbeschluss sollte (entsprechend den Darstellungen im zu ändernden Flächennutzungsplan) ein Gewerbe-, Misch- und Wohngebiet festgesetzt werden.

Mit der Auslagerung der Kleingartenanlage Walhalla an die Ostpreussenstraße in 2006 stehen diese Flächen für weitere Planungen zur Verfügung.

Außerdem steht ein Investor für einen Baumarkt in Verhandlung mit der Verwaltung.

Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung für dieses Quartier und die geplante Nutzung gewährleisten zu können, wurde am 06./07.11.2007 ein Workshop für den Neubau eines Baumarktes mit 4 eingeladenen Architekten durchgeführt. Der beiliegende Entwurf des Architekturbüros Berschneider aus Neumarkt wurde einstimmig als beste Arbeit beurteilt und soll nun dem weiteren Verfahren als Grundlage dienen.

 

2.      Planungsbereich, Ziel und Zweck, Erforderlichkeit der Planung

 

Der beim Aufstellungsbeschluss 1992 zugrunde gelegte Planungsbereich umfasste einen relativ großen Bereich (ca. 6,5 ha) zwischen der Further bzw. der Donaustaufer Straße im Norden und der Frankenstraße im Süden von der Tankstelle im Westen bis zur Nordgaustraße im Osten. Dieser Planbereich ist im gültigen Flächennutzungsplan überwiegend als Gewerbegebiet dargestellt und größtenteils mit gewerblicher Nutzung bebaut. Von den Gewerbebetrieben, die sich zwischen der Further Straße und der Frankenstraße angesiedelt haben, ist zwischenzeitlich die Auslagerung der Baumaschinen-Firma ins Gewerbegebiet Haslbach, sowie die Auslagerung der Farben-Firma in die Werner-Heisenberg-Straße erfolgt. Die Mineralöl-Firma hat bereits 1996 im Bereich der Tankstelle die Neuerrichtung einer Tankstelle sowie die Errichtung einer Kfz-Waschstraße mit überdachten Waschboxen und Staubsaugerplätzen abgeschlossen. Auf der freigewordenen Fläche der Farben-Firma wurde bereits der Neubau eines Restaurants/Schnellimbisses mit Autoschalter errichtet.

Aufgrund dieser Entwicklungen kann der urspüngliche Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses auf den östlichen Teilbereich (ehemalige Kleingartenanlage Walhalla) und damit auf ca. 2,85 ha reduziert werden.

Die Ausweisung eines Sondergebietes „Großflächiger Handelsbetrieb (Baumarkt)“ im südlichen Teilbereich des Planungsgebiets ist erforderlich, weil ein Baumarkt dieser Größenordnung nur in einem Sondergebiet zulässig ist. Für den nördlichen Bereich soll im Übergang zur bestehenden Wohn- bzw. Mischgebietsnutzung ein Mischgebiet vorgesehen werden.

Die 1992 bereits eingeleitete 9. Flächennutzungsplanänderung wird ebenfalls entsprechend den neuen Planungen fortgeführt (Parallelverfahren).

 

3.      Planungsziele / Nutzungskonzept / B-Plan-Entwurf

 

·         Städtebauliches Konzept

Entsprechend dem Regensburg Plan 2005 ist für den Stadtnorden im Bereich der Nordgaustraße das Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum Reinhausen / Weichs weiter zu entwickeln und zu stärken. Mit dem vorliegenden städtebaulichen Konzept wird nach Auslagerung der Kleingartenanlage „Walhalla“ die Ansiedlung eines Baumarktes im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung an der Kreuzung Nordgaustraße / Frankenstraße/Walhalla-Allee sichergestellt , wobei die mit dem Stadtratsbeschluss vom 26.11.1992 festgelegten Planungsziele, soweit planungsrechtlich erforderlich, zum Teil geändert bzw. konkretisiert wurden.

 

-Räumliche Fassung der Franken- und der Nordgaustraße

Die durch die geplante Nutzung sich ergebende Baumasse des Fachmarktes wird in einem klaren, längsorientierten, kubischen Baukörper entlang der Frankenstraße und zur Nordgaustraße situiert. Die südlichen und östlichen Gebäudekanten liegen dabei unmittelbar an den Grundstücksgrenzen zu den Verkehrsflächen und definieren so klare Raumkanten zu den öffentlichen Verkehrs-Räumen hin.

Die Höhenentwicklung orientiert sich an den gegenüberliegenden Gebäuden (Donaueinkaufszentrum / Möbelmarkt) und nimmt in etwa die Höhe des bereits genehmigten Dienstleistungsgebäudes südlich des Gebäudes Donaustaufer Straße 70 bzw. des Möbelmarkt-Gebäudes südlich der Frankenstraße auf (First-Höhe ca. 13,00 m).

 

-Ergänzende Mischbebauung zur Deckung des kontinuierlich benötigten Dienstleistungsbedarfs unter Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur;

Durch die kompakte Gesamtlösung des Baufachmarktes, die sich durch die mögliche Flächenüberlagerung (Parkierungsflächen/Verkaufsflächen) der aufgestelzten Gebäudekonzeption ergibt, können im nordwestlichen Grundstücksbereich gegebenenfalls noch weitere Bauflächen für eine Mischnutzung als Pufferzone zu den hier angrenzenden Wohngebieten gewonnen werden, soweit diese Flächen nicht als Ausgleichsflächen  für den geplanten Eingriff von naturschutzfachlicher Seite benötigt werden.

 

-Entflechtung der konkurrierenden Nutzungen Wohnen und Gewerbe; das Planungsgebiet wird aufgeteilt in verschiedene Bereiche. Zur bestehenden Bebauung südlich der Donaustauferstraße im nördlichen Planungsbereich wird eine geringfügige Mischbebauung als Ergänzung vorgesehen. Durch eine großzügige Grünfläche wird ein ausreichender Abstand von der geplanten Baumarkt-Nutzung im südlichen Anschluss daran gewährleistet. Ferner soll durch die geplante geschlossene Baumarkt-Bebauung (als Lärmschutzbebauung) entlang der Franken- und der Nordgaustraße ein optimaler Schallschutz für die bestehende und ggf. künftige Wohnbebauung erreicht werden.

 

·         Erschließung / Parkierung

-Erschließung der Baumarktflächen allein von der Frankenstraße zur Vermeidung von störendem Durchgangsverkehr in die angrenzenden Wohnbereiche entlang der Ortenburgerstraße. An der Nahtstelle der bestehenden und der geplanten Ortenburgerstraße ist eine Verbindung nur in Form einer Platzfläche vorgesehen. Die Erschließung für die künftige Baumarkt-Nutzung wird über einen Minikreisel im südlichen Bereich der Ortenburgerstraße nördlich der Bebauung mit dem Schnellrestaurant und dann parallel zur Nordfassade des neuen Baumarktgebäudes erfolgen. Optional ist eine zusätzliche Ausfahrtsmöglichkeit über die Pappenheimer Straße zur Donaustaufer Straße möglich. Die Erschließung der Wohn- Bzw. Mischbebauung im nördlichen Bereich des Bebauungsplangebietes erfolgt über die Pappenheimer Straße. Die erforderlichen Parkierungsflächen werden in einer Tiefgarage untergebracht. Die Anlieferung der Waren für den Baumarkt erfolgt ebenso ausschließlich über die Pappenheimer Straße (ca. 15 LKW`s /Tag). Über eine flachgeneigte Rampenbrücke ( ca. 5 %) erreichen die LKW`s einen gefassten und damit abgeschirmten Ladehof. Eine Lärmabschirmung des LKW- Zufahrtsweges in Richtung bestehende und künftige Mischbebauung kann durch eine Einhausung bzw. über eine Lärmschutzwand erfolgen. Lärmemissionen auf die bestehende und künftige nördlich gelegene Wohnbebauung von der tieferliegenden Publikumszufahrt des Baufachmarktes entlang der nördlichen Gebäudekante sollten wirkungsvoll durch eine ca. 3,00 m hohe Lärmschutzwand parallel zur Zufahrt bzw. zur nördlichen Gebäudekante abgehalten werden können (genaue Festlegung durch Lärmschutzgutachten).

Die Parkierungsflächen sind unter dem Fachmarktgebäude in etwa auf der derzeitigen Höhenlage des Geländes, ca. 1,50 m bis 2,00 m unter dem Straßenniveau der Frankenstraße vorgesehen. Die Höhendifferenz wird durch eine flache Rampenausbildung in der internen Zufahrtstraße vom Minikreisel Ortenburger Straße bewältigt.

Die zusätzliche Ausfahrttrasse über die Pappenheimer Straße liegt weitgehend niveaugleich zur Parkierungsfläche.

 

·       Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung

Die aufgeständerte Konzeptlösung ist ein bemerkenswerter Beitrag zum ökologischen Thema flächensparenden Bauens. Aufgrund des bereits bestehenden Baurechts nach § 34 BauGB ist nur für einen Teilbereich des Bebauungsplangebietes ein Ausgleich für den geplanten Eingriff erforderlich. Entsprechende Flächen sind im Baugebiet bzw. erforderlichenfalls auch außerhalb zu sichern. Durch eine geeignete Dachbegrünung usw. kann dieser Ausgleich ggf. reduziert werden, was über eine entsprechende Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung im Rahmen des Umweltberichtes im weiteren Verfahren erfolgen wird.

 

·       Städtebauliche Vergleichswerte

- Als Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung ist für das geplante Sondergebiet Baumarkt eine Grundflächenzahl von max. 0,8 vorgesehen.

Durch die geschlossene Riegelbebauung entlang der Frankenstraße und eine geschlossene Erschließungshofbebauung entlang der Nordgaustraße kann der Schallschutz für die bestehende und ggf. für die künftige Wohn- bzw. Mischbebauung auf dem dahinter liegenden Areal gewährleistet werden. Im Bereich des Mischgebietes ist eine Grundflächenzahl von max. 0,4 geplant.

 

 

4.      Weiteres Vorgehen

 

Aufgrund des langen Zeitraumes zwischen dem Aufstellungsbeschluss (1992) und der Erarbeitung des aktuellen Bebauungskonzeptes sind die früheren Planungsziele zum Teil überholt, ein Teil des bisherigen Geltungsbereichs ist bereits neu bebaut oder wird demnächst realisiert. Planungsbedarf besteht vor allem für den Bereich der ehemaligen Kleingartenanlage Walhalla, deren Verlagerung abgeschlossen ist, und der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde entsprechend reduziert. Die bereits eingeleitete 9. Änderung des Flächennutzungsplanes soll entsprechend den o. gen. geänderten Zielen parallel durchgeführt werden. Als nächster Verfahrensschritt wird die Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB durchgeführt.

 

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

1.             Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen nimmt das städtebauliche Konzept vom 13.12.2007 zur Kenntnis.

 

2.             Der ursprüngliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes zwischen der Further- bzw. der Donaustaufer Straße und der Frankenstraße von der Tankstelle bis zur Nordgaustraße wird auf den östlichen Teilbereich (überwiegend ehemalige Kleingartenanlage Walhalla) reduziert. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans ergibt sich aus beiliegendem Lageplan M 1/1000.

         

          Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll ein Sondergebiet „Großflächiger Handelsbetrieb“ (Baumarkt) sowie ein Mischgebiet festgesetzt werden. Der im Bericht dargestellte räumliche Geltungsbereich sowie die überarbeiteten Planungsziele, werden beschlossen.

 

3.       Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

 

4.       Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Bürgerbeteiligung hingewiesen werden.