Vorlage - VO/08/3421/63  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

1.       Beschreibung des Bauvorhabens

 

Am 14.11.2006 wurde die Erteilung eines Vorbescheides zur Errichtung von 8 Einfamilienhäusern mit Garagen auf den Grundstücken Fl.-Nrn. 87 und 87/4 der Gemarkung Dechbetten beantragt. Antragstellerin ist die NordFinanzBank.

 

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück Fl.Nr. 87 ist derzeit mit einem Wohngebäude (Auf der Platte 1) bebaut, das vollständig abgebrochen werden soll. Das südwestlich angrenzende Gartengrundstück mit der Fl.Nr. 87/4 ist bisher unbebaut. Nördlich des Grundstückes Fl.Nr. 87 grenzt das städt. (Wege-) Grundstück Fl.-Nr. 87/3 an. Das südlich angrenzende Grundstück Fl.Nr. 87/2 der REWAG ist mit einem Hochbehälter, das westlich angrenzende Grundstück ist mit einem Wohnhaus (Fasanerieweg 3) bebaut.

 

Die Erschließung erfolgt von der Straße „Auf der Platte“ derzeit noch über einen Privatweg auf den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 89/5, 89/4 und 87 und auf der Teilfläche des Grundstückes mit der Fl.Nr. 87/3.

 

 

2.       Fragenkatalog

 

Mit dem vorliegenden Vorbescheidsantrag wird eine Entscheidung über folgende Fragen angestrebt:

 

2.1.    Ist die Art der vorgesehenen Nutzung (Bebauung mit 8 Einfamilienhäusern und Garagen) auf diesem Grundstück zulässig?

 

2.2.    Sind die vorgesehenen Gebäudehöhen (in Parzelle 1 bis 3: Erdgeschoss und Dachgeschoss, in Parzelle 4: Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss sowie in Parzelle 5 bis 8: 2 Vollgeschosse) zulässig?

2.3.    Sind die vorgesehenen Dachneigungen (in Parzelle 1 bis 4: 40° und in Parzelle 5 bis 8: 20°) zulässig?

 

2.4.    Ist das vorgesehene Erschließungskonzept zulässig ?

 

2.5.    Ist der Eingriff in den Baumbestand lt. Planvorlage zulässig ?

 

 

3.       Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

 

Die zu bebauenden Grundstücke liegen im Außenbereich. Die Beurteilung des Vorhabens richtet sich nach § 35 Abs. 2 BauGB, da es sich um kein privilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB handelt. Sog. sonstige Vorhaben sind nach § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall zulässig, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Beide Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben.

 

Die Grundstücke Fl.-Nr. 87 und 87/4 sind im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Das Grundstück Fl.-Nr. 87/2 ist im Flächennutzungsplan als Gemeinbedarfsfläche dargestellt. Der derzeit noch vorhandene Hochbehälter übt jedoch lt. schriftlicher Erklärung der REWAG vom 29.11.2002 keine Funktion mehr für die Trinkwasserversorgung aus und kann somit aus technischer Sicht abgebaut werden.

 

Die geplante Bebauung stellt sich als bauliche Ergänzung und Abrundung zu den auf den Nachbargrundstücken bereits vorhandenen baulichen Anlagen dar. Eine weitere Verfestigung ist nicht zu besorgen.

 

 

4.       Schallschutz

 

Das Vorhaben liegt im Bereich von Verkehrsgeräuschimmissionen, die vor allem durch die Bahnlinie Regensburg – Nürnberg bedingt sind. Während der Nachtzeit ist mit Überschreitungen der einschlägigen Orientierungswerte für die Bauleitplanung nach DIN 18005 zu rechnen. Des Weiteren ist aufgrund zur Nähe der Tongrube Dechbetten mit Beeinträchtigungen zu rechnen.

 

Aufgrund der vorhandenen Geräuschbelastung werden im Zuge des Genehmigungsverfahrens Auflagen zum Lärmschutz (Schalldämmlüfter für Schlafräume etc.) getroffen.

 

 

5.       Umweltschutz

 

Auf dem zu bebauenden Gelände befindet sich ein wertvoller Baumbestand.

 

Durch die vorgesehene Bebauung muss ein Teil des Baumbestandes gerodet und zum Teil in den Wurzelbereich der Bäume eingegriffen werden.

 

Der im Osten der Zufahrt und Grundstücke befindliche Gehölzstreifen dient als Abgrenzung und Abrundung zur freien Natur hin und soll das Bauvorhaben auch rein optisch abschirmen. Dieser ist demnach zu erhalten. Bei der Randeingrünung ist darauf zu achten, dass die Gebäude grundsätzlich nicht in die freie Landschaft wirken. Der Gehölzbestand ist daher soweit als möglich zu erhalten.

 

Das Bauvorhaben liegt zum Teil im Geltungsbereich der Baumschutzverordnung (Fl.-Nr. 87). Im Bereich der Fl.Nr. 87/4 liegt es im Außenbereich. Hier gilt die naturschutzfachliche und –rechtliche Eingriffsregelung. Die Bebauung stellt einen Eingriff gemäß BayNatSchG dar, der auszugleichen ist.

 

Für das Grundstück Fl.-Nr. 87 ergibt sich als Ersatz ein Pflanzerfordernis von 37 Bäumen der II. Wuchsordnung. Im Baugenehmigungsverfahren ist der Ersatz in einem qualifizierten Freiflächenplan nachzuweisen. Auf dem Grundstück Fl.-Nr. 87/4 sind Bäume und unterständige Hecken und Gehölzstreifen am Grundstücksrand betroffen. Insgesamt wird dafür eine Fläche von 775 m² veranschlagt. Hierfür sind 775 x 16 Biotopwertpunkte = 12.400 Biotopwertpunkte nachzuweisen. Der Ausgleich ist in einem im Baugenehmigungsverfahren vorzulegenden landschaftspflegerischen Begleitplan darzustellen, der geeignete Maßnahmen und Flächen definiert. Die Ausgleichsflächen sind dauerhaft mit Grundbucheintrag zu sichern und müssen im Ökoflächenkataster erfasst werden. Die Folgepflege muss ebenfalls gesichert sein.

 

Das südlichste Gebäude (Parzelle 1) muss hinsichtlich des Hauptbaukörpers einen Mindestabstand von 10 m zur südöstlichen Grundstücksgrenze einhalten.

 

Für die zu bebauenden Grundstücke besteht kein Altlastenverdacht.

 

Das Bauvorhaben befindet sich außerhalb von Naturschutz- oder Wasserschutzgebieten.

 

 

 

 

 

 

6.       Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

 

 

6.1     Abstandsflächen

 

Die Einhaltung der Abstandsflächen ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

 

 

6.2     Stellplätze

 

Die notwendigen Stellplätze nach der städt. Garagen- und Stellplatzsatzung können grundsätzlich nachgewiesen werden. Die eingereichte Planung sieht je Einfamilienhaus eine Doppelgarage vor.

 

 

6.3       Erschließungsweg

 

Der gemeinsame Erschließungsweg auf den Grundstücken Fl.-Nr. 89/4 und 89/5 (zwischen der Straße „Auf der Platte“ und dem Baugrundstück) und der weitere Verlauf des Erschließungsweges auf dem Baugrundstück ist als Eigentümerweg öffentlich zu widmen.

 

In brandschutztechnischer Hinsicht ist der Erschließungsweg gemäß den Richtlinien über die Flächen für die Feuerwehr so auszubauen, dass er für Feuerwehrfahrzeuge befahrbar ist und entsprechende Bewegungsflächen für die Feuerwehr aufweist. Der bestehende Erschließungsweg ist demnach entweder auf eine Breite von 4 m auszubauen oder es ist eine Ausweichstelle in der Wegemitte auszubilden. Ferner sind die Fahrbahnradien in der nordwestlichen und nordöstlichen Kurve nach DIN 14090 „Flächen für die Feuerwehr“ noch nicht ausreichend. In diesem Zusammenhang wird auch festgestellt, dass der vorgelegte Lageplan M = 1/100 nicht in allen Punkten mit dem ebenfalls vorgelegten Erschließungskonzept u.a. hinsichtlich der Lage des Wendehammers und der Gebäudestellung auf Parzelle 3 übereinstimmt. Eine Umplanung ist deshalb erforderlich. Aufgrund der ohnehin erforderlichen Umplanung ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu prüfen, ob ggf. eine platzsparendere Variante der Wendemöglichkeit unter Berücksichtigung der Anforderungen für Feuerwehr- und Müllfahrzeuge möglich ist.

 

Für die Herstellung der Zufahrt ist im nordöstlichen Bereich der Erwerb einer Teilfläche aus dem städt. Grundstück Fl.-Nr. 87/3 erforderlich.

 

 

6.4     Städtischer Mischwasserkanal

 

In der Straße „Auf der Platte“ verläuft ein städtischer Mischwasserkanal. Die zu bebauenden Grundstücke sind über einen Privatkanal, der im Wegegrundstück Fl.-Nr. 89/4 und 89/5 zu verlegen ist, an den öffentlichen Kanal in der Straße „Auf der Platte“ anzuschließen. An den Privatkanal muss auch das bestehende Wohnhaus Auf der Platte 3 angeschlossen werden. Der künftige Privatkanal ist im vorgelegten Erschließungskonzept berücksichtigt.

 

 

7.         Bergrecht

 

Die beiden Baugrundstücke liegen im Bergwerksfeld der Tongrube Dechbetten und sind im Bergwerkseigentum der Gerhard Rösl GmbH & Co. KG.

Das geplante Bauvorhaben wird im Rahmen des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens im vereinfachten Verfahren geprüft. Die Thematik des Bergrechts liegt jedoch außerhalb des Pflichtprüfprogramms für dieses Verfahren und ist daher vom Bauherrn selbst abzuklären.

 

 

8.       Nachbarbeteiligung

 

Eine Nachbarbeteiligung wurde nach den Angaben im Vorbescheidsantrag durchgeführt. Die nachbarliche Zustimmung liegt nur für die Nachbargrundstücke Fl.-Nr. 93 und 93/16 vor. Die Zustimmung der Eigentümer des Erschließungsgrundstücks Fl.-Nr. 89/4 und 89/5 ist im Hinblick auf die erforderliche Widmung dieses Erschließungsweges im Baugenehmigungsverfahren zwingend beizubringen. Ebenso ist der Eigentümer der Tongrube Dechbetten als Nachbar am Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen.

 

 

9.       Zusammenfassung der Prüfergebnisse zum Fragenkatalog

 

9.1     Das Vorhaben wird bauplanungsrechtlich nach § 35 Abs. 2 BauGB behandelt.

          Die Art der Nutzung ist zulässig.

 

9.2     Die vorgesehene Bauweise ist zulässig, sofern das südlichste Gebäude hinsichtlich des Hauptbaukörpers einen Abstand von 10 m zur Grundstücksgrenze einhält (Parzelle 1). Dies ist zum Schutz des vorgelagerten Grünbereichs erforderlich. Hinsichtlich der Gebäudestellung ist der Lageplan M 1:1000 (Anlage 2) maßgeblich. Die beantragten Gebäudehöhen sind zulässig.

 

9.3     Die beantragten Dachneigungen sind zulässig.

 

9.4     Die vorgesehene Erschließung ist bei Beachtung der Nebenbestimmungen zulässig.

 

9.5     Der Eingriff in den Baumbestand ist unter Beachtung der Nebenbestimmungen zulässig.

 

 

 

 

 

Anlagen:

 

2 Lagepläne

 

 

 

Die Verwaltung wird beauftragt, den beantragten Vorbescheid mit den notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.