Vorlage - VO/08/3725/61  

                                                                                                             

 

 

Sachverhalt: 

 

1.      Ausgangssituation, Anlass

 

Die Immo Bauteam GmbH der Unternehmensgruppe Peter Trepnau beabsichtigt auf dem Grundstück Flur - Nr. 218/2, Gemarkung Sallern nördlich der Hunsrückstraße eine Reihenhausbebauung zu entwickeln. Aus diesem Grund wurde eine Vorprüfung dieses Vorhabens durchgeführt. Ergebnis dieser Vorprüfung ist, dass eine Bebauung dieser Fläche in Betracht gezogen werden kann. Zur Realisierung der Wohnbebauung sind jedoch zuerst die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen.

 

2.      Bestandssituation

 

Das ca. 3850 m^² große Planungsgebiet liegt am Sallerner Berg am nördlichen Endpunkt der Hunsrückstraße (siehe Anlage 1). Im Süden und im Westen grenzt es unmittelbar an die bestehende Wohnbebauung an. Den nördlichen Rand dieses Nordhanges bilden die öffentlichen Grünflächen des Aberdeenparks. Derzeit liegen die Gründstücke als Grünflächen ohne landwirtschaftliche Nutzung brach.

 

3.      Planungsrechtliche Situation/ Planungsziele

 

·         Planungsrecht

 

Die betreffenden Grundstücke liegen derzeit im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.

Das Planungsgebiet ist im derzeitig gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Regensburg als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage ausgewiesen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird für den betreffenden Bereich gleichzeitig die Änderung des Flächennutzungsplanes von derzeit Grünfläche in Wohnbaufläche erforderlich (siehe Anlage: 40. Änderung des FNP).

Die Hunsrückstraße mit den am Nordrand anschließenden, geplanten Stellplätzen liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 29 I / III, „beiderseits der Hunsrückstraße“ (siehe Anlage 3). Zur Neuregelung der Erschließungs- und Zufahrtssituation zur geplanten Tiefgarage sind Änderungen im Bereich der bisher festgesetzten Stellplätze notwendig. Aus diesem Grund werden diese Verkehrsflächen in den Umgriff des neu aufzustellenden Bebauungsplanes einbezogen (siehe Anlage 3).

 

·         Planungsziele

 

Gemäß den Zielsetzungen des Regensburg-Planes 2005 ist die Verdichtung im Innenbereich bzw. am Ortsrand einer städtebaulichen Entwicklung im überwiegend landschaftlich geprägten Außenbereich vorzuziehen. Die Bebauung dieses ca. 90 m langen und ca. 40-53 m breiten Grundstücksstreifens nördlich der Hunsrückstraße stellt eine Arrondierung der bereits vorhandenen Bebauung dar und bildet gleichzeitig den Abschluss zu den umgebenden, öffentlichen Grünflächen am Sallerner Berg. Mit der baulichen Entwicklung dieser letzten, größeren privaten Grundstücksfläche in diesem Bereich wird ein Beitrag zur Deckung des steigenden Bedarfes an Wohnraum im Stadtgebiet geleistet.

 

4. Städtebauliches Konzept

 

Im Hinblick auf die vorhandenen Einfamilienhausbebauung auf den nordwestlich gelegenen Nachbargrundstücken sind in dem geplanten Neubauquartier 19 Reihenhäuser vorgesehen (siehe Anlage 2).

Die geplante Bebauung folgt mit ihrer Höhenentwicklung dem natürlichen Gelände, das zum Park hin nach Norden abfällt (siehe Anlage 2). Die Ausrichtung der Reihen- und Doppelhäuser ist in Ost-/West-Richtung angelegt, wodurch eine weitgehend freie Sichtbeziehung nach Norden ermöglicht wird.

 

 

 

 

5. Erschließung

 

Die Erschließung der Baugrundstücke und damit die Zufahrtsmöglichkeit zur Hunsrückstraße soll durch den Zuerwerb einer Teilfläche aus dem städtischen Grundstück Fl. Nr. 200/23 Gemarkung Sallern gesichert werden. Die notwendigen Stellplätze für die Wohnanlage sind in einer Tiefgarage vorgesehen. Die einzelnen Reihenhäuser sind über Fußwege erreichbar. Dieses Wegesystem ist mit den Fußwegen des Aberdeenparks verbunden.

Die geplante Bebauung folgt mit der Höhenstaffelung dem natürlichen Geländeverlauf. Zur abwassertechnischen Erschließung wird deshalb eine private Hebeanlage mit Anschluss an den bestehenden Kanal in der Hunsrückstraße installiert.

Weitere Maßnahmen zur öffentlichen Erschließung des Baugebietes sind nicht erforderlich.

 

6. Grünordnung/ Umweltprüfung / Eingriffsregelung

 

Bei der Gestaltung der Freiflächen innerhalb des Wohnquartiers ist insbesondere die Lage am Rande des Aberdeenparks zu berücksichtigen. Die geplante Bebauung folgt mit ihrer Höhenentwicklung dem natürlichen Gelände. Damit kann ein harmonischer Übergang zur öffentlichen Parkanlage gewährleistet werden. Mit einer abgestimmten Bepflanzung zwischen öffentlichem und privatem Grün am Parkrand wird der Siedlungsrand gestaltet und gleichzeitig der Übergang zur Parklandschaft hergestellt.

 

Im Rahmen des Bebauungsplan- und Flächennutzungsplanänderungsverfahrens ist eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen. Neben der Feststellung der Umweltauswirkungen sind die Eingriffe in die Natur- und Landschaft zu ermitteln und entsprechende Ausgleichsflächen vorzusehen.

 

 

7. Städtebauliche Vergleichswerte

 

Art und Maß der baulichen Nutzung richten sich nach der im Westen an das Planungsgebiet angrenzenden Wohnbebauung. Die im dort gültigen Bebauungsplan geltenden Festsetzungen (GRZ 0,4 und GFZ 0,8) werden auf das Planungsgebiet übernommen.

 

 

8. Weiteres Vorgehen

 

Die Planungsleistungen für den Bebauungsplan sowie der Flächennutzungsplanänderung sollen in einem Planungsvertrag dem Investor übertragen werden. Weitere Regelungen bleiben einem noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrag vorbehalten.

Die Verantwortung der Stadt für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt davon unberührt. Außerdem ergibt sich durch den städtebaulichen vertrag kein Anspruch auf Schaffung eines bestimmten Baurechts.

 

 

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

1.       Für das Gebiet nördlich der Hunsrückstraße, angrenzend an den Aberdeenpark ist das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes einschließlich seiner Bestandteile (Ver- und Entsorgungsplan, Landschaftsplan) gemäß § 2 Abs. 1 und § 1 Abs. 8 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 3 BauGB (Parallelverfahren) einzuleiten.

        Der räumliche Geltungsbereich der Änderung ergibt sich aus dem beiliegendem Lageplan vom 14.10.2008 (M. 1 : 1000, siehe Anlage: 40. FNP-Änderung), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes soll anstelle der bisherigen Ausweisung als Grünfläche eine Wohnbaufläche dargestellt werden.

 

2.       Gleichzeitig ist der Bebauungsplan Nr. 29 I/V, nördlich der Hunsrückstraße einschließlich der teilweisen Änderung des Bebauungsplanes Nr. 29 I/III, Sallerner Berg-Süd aufzustellen

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 I/V einschließlich des Änderungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 29 I/V ergibt sich aus dem beiliegenden Lageplan vom 14.10.2008 (M. 1 : 1000 siehe Anlage 1), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

          Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll ein -Allgemeines Wohngebiet- festgesetzt werden.

 

3        Die im Bericht dargestellten Planungsziele vom 14.10.2008 sowie der vorliegende Entwurf zur Flächennutzungsplanänderung vom 14.10.2008 und das städtebauliche Konzept vom 14.10.2008 (siehe Anlage 2), die Bestandteile dieses Beschlusses sind, werden beschlossen.

 

4.       Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

 

5.       Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des Bebauungsplanes ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.