Vorlage - VO/09/4023/63  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

1.      Vorgeschichte

 

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück Fl.-Nr. 3033 der Gemarkung Regensburg liegt zwischen der Galgenberg- und der Regerstraße und grenzt unmittelbar südlich an die Haydnstraße an. Nördlich befindet sich die ehemalige Brauereivilla. Das Baugrundstück zeichnet sich durch seine besondere städtebauliche Lage, die markante Topographie und den qualitätvollen Baumbestand aus.

 

Im Jahr 2007 wurde ein städtebaulicher Wettbewerb zur Bebauung des gesamten Areals nördlich und südlich der Villa (Fl.-Nrn. 3033, 3032 und 2944) durchgeführt. Das nunmehr beantragte Vorhaben (hier: Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses) entspricht in seiner städtebaulichen Gebäudestellung und Kubatur dem Entwurf des Wettbewerbsiegers. Dieser zeichnet sich durch eine aufgelöste Baustruktur aus, deren gestaffelte Gebäudevolumina die großformatigen Gebäude im Süden und Norden gleichermaßen wie die kleinteiligere Wohnbebauung im Westen einbinden. Die gestalterische Qualität des Wettbewerbssiegers liegt nach Ansicht des Preisgerichts auch in der Ausgestaltung der Freibereiche mit differenzierten Höfen und öffentlichen Räumen. Die Fassadengestaltung wurde mit dem Gestaltungsbeirat abgestimmt.

 

Die ehemalige Brauereivilla im Zentrum des Gesamtareals bleibt erhalten und soll künftig für Büronutzung zur Verfügung stehen.

 

Dem Bauordnungsamt liegt ferner ein Bauantrag zur Errichtung eines Studentenwohnheims auf dem südlichen Areal (Fl.-Nr. 3032 und 2944) vor. Die Behandlung dieses Bauvorhabens erfolgt in einem separaten Tagesordnungspunkt.

 

 

2.      Beschreibung des Bauvorhabens

 

Am 04.11.2008 wurde die Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung zum Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Anwesen Galgenbergstraße 25, Fl.-Nr. 3033, Gemarkung Regensburg beantragt. Antragstellerin ist die Lambert Wohnbau GmbH.

 

Der beantragte Neubau wird von der derzeitigen östlichen Straßenbegrenzungslinie der Galgenbergstraße um ca. 11 m nach Osten zurückversetzt. Dadurch ist sichergestellt, dass ausreichende Flächen als Option für einen möglichen Ausbau der Galgenbergstraße freigehalten werden.

 

Die Grundfigur des Neubaus besteht aus drei zusammenhängenden Bauteilen. Im Kreuzungsbereich im Norden befindet sich ein fünfgeschossiger Riegel. An dieses Bauteil schließt im Süden ein viergeschossiger Querriegel an, der aufgrund der Topographie nach Norden hin dreigeschossig in Erscheinung tritt. Das südlichste Bauteil ist an der Nordseite zweigeschossig und zur Haydnstraße sowie Regerstraße hin dreigeschossig.

Das Gebäude mit seinen drei Bauteilen weist insgesamt eine Länge von ca. 50 m und eine Breite zwischen 14,85 m und 29,7 m auf.

 

Das als Büro- und Geschäftshaus konzipierte Gebäude beinhaltet im Erdgeschossbereich zur Haydnstraße eine Gaststätte mit einer Größe von 50 m² sowie eine Ladeneinheit mit ca. 80 m². Im Übrigen sollen ca. 2.670 m² Büroflächen entstehen.

 

Der Neubau erhält seinen Hauptzugang an der Galgenbergstraße sowie einen weiteren Zugang an der Regerstraße. Die Gaststätte und auch die Ladeneinheit sind über die Galgenbergstraße zugänglich.

Die Zufahrt zur zugehörigen Tiefgarage mit 61 Stellplätzen befindet sich am nördlichsten Punkt an der Regerstraße. Im Bereich der Regerstraße werden 7 oberirdische, offene Stellplätze errichtet. Aus Gründen des Nachbarschutzes werden die in der Antragsplanung dargestellten 12 offenen Stellplätze auf diese Anzahl reduziert.

 

 

3.         Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

 

Die zu bebauenden Grundstücke liegen im unbeplanten Innenbereich. Das beantragte Vorhaben ist nach § 34 BauGB zulässig, da es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das Bauvorhaben schafft in seiner Maßstäblichkeit den Übergang zwischen der vorhandenen bzw. genehmigten, großformatigen Bebauung im Norden, Nordwesten und Süden (u.a. Alte Mälzerei, Neubau Wohn- und Geschäftshaus Haydnstr. 1, Finanzamt) und der kleinteiligeren Wohnbebauung entlang der Regerstraße. Zur Herstellung der Nachbarverträglichkeit wird das Bauvorhaben zur Regerstraße hin höhenmäßig abgestaffelt.

 

Unter Berücksichtigung des Gebotes der nachbarlichen Rücksichtnahme wurde die Tiefgaragenzufahrt so weit als möglich nach Norden in der Regerstraße situiert, um die Beeinträchtigung der Anwohner zu minimieren. Ferner sind entsprechende Auflagen zum Lärmschutz in die Baugenehmigung aufzunehmen.

 

Aus verkehrlichen Gründen ist die Tiefgaragenzufahrt des Bauvorhabens weder im Bereich der Galgenbergstraße, noch im Bereich der Haydnstraße zulässig. Gründe dafür sind u.a. die Nähe zum Kreuzungsbereich Galgenbergstraße/ Haydnstraße bzw. die geplante Tiefgaragenzufahrt des genehmigten Neubaus Haydnstraße 1. Die geplante Tiefgaragenzufahrt befindet sich zudem an einer Stelle, an der bereits eine vorhandene Grundstückszufahrt besteht. Mit der geplanten Erschließung an der Regerstraße besteht aus verkehrsplanerischer Sicht Einverständnis.

 

 

4.      Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

 

Stellplätze

Die notwendigen 68 Stellplätze nach der städt. Garagen- und Stellplatzsatzung können in der Tiefgarage und durch oberirdische Stellplätze nachgewiesen werden.

 

Brandschutz

Gegen die Errichtung des Gebäudes in der vorliegenden Planung bestehen aus brandschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken.

 

 

5.      Naturschutz

 

Zur Realisierung des Bauvorhabens (hier Studentenwohnheim und Büro- und Geschäftshaus) müssen große Teile des Baumbestandes im südlichen und nördlichen Areal gefällt werden, für die jedoch im Bereich südlich der Villa und im unmittelbaren Umfeld der Villa Ersatzpflanzungen erfolgen sollen. Ein entsprechender Freiflächengestaltungsplan wurde vorgelegt. Bzgl. des dann noch bestehenden Pflanzdefizits muss außerhalb des Geländes eine geeignete Ausgleichsmöglichkeit im näheren Umfeld realisiert werden. In der Baugenehmigung werden diesbezüglich entsprechende Nebenbestimmungen festgelegt.

 

Es wurde ferner ein Gutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) für das gesamte Areal vorgelegt. Danach kann das Vorhandensein von Fledermäusen (hier vermutlich Abendsegler, Kleine Bartfledermaus, Zwergfledermaus, Braunes Langohr) in vorhandenen Baumhöhlen derzeit nicht ausgeschlossen werden. Gemäß dem Gutachten besitzt dieser relativ kleine Lebensraum aber keine essentielle Funktion. Ungeachtet dessen muss aus naturschutzfachlicher Sicht vor den Rodungen eine genaue Untersuchung der vorhandenen Baumhöhlen erfolgen, zudem muss in diesem Fall die Höhere Naturschutzbehörde beteiligt werden, um ggf. eine artenschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung zu erwirken.

 

 

6.      Bodendenkmalpflege

 

Die erforderliche bodendenkmalpflegerische Erlaubnis für das Vorhaben wurde unter Auflagen am 23.10.2008 erteilt.

 

 

 

Die Verwaltung wird beauftragt, die beantragte baurechtliche Genehmigung mit den notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.