Vorlage - VO/09/4493/61  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

Für den im Lageplan dargestellten Umgriff soll gemäß Berichtsvorlage des Liegenschaftsamtes vom 25.03.2009 nach Abschluss der notariellen Verkaufsverträge eine Mehrfachbeauftragung erfolgen. Die Auslobung der Mehrfachbeauftragung erfolgt durch den neuen Grundstückseigentümer. Mit der Abwicklung wird ein Architekturbüro beauftragt.

 

 

Mehrfachbeauftragung

 

Zur Sicherung der städtebaulichen, gestalterischen und baulichen Qualitäten soll eine interdisziplinäre Mehrfachbeauftragung von drei bis fünf qualifizierten Teams aus Architekten mit Landschaftsarchitekten durch den neuen Grundstückseigentümer erfolgen. Die ausgewählten Büros müssen entsprechende Referenzen zum Bauen im Flussbereich nachweisen können sowie Erfahrungen im Umgang mit Einzeldenkmälern haben.

Dabei muss sich der Auslober verpflichten, sich den Ergebnissen der Mehrfachbeauftragung zu unterwerfen und den ersten Preisträger mit den weiteren Planungsleistungen zu beauftragen.

 

Von den teilnehmenden Büros werden nachfolgende Leistungen gefordert:

§         städtebauliches Konzept mit Freiraumgestaltung

§         Gesamtlageplan und Einsatzmodell M1:500

§         Grundrisse M1:100

§         Schnitte und Ansichten M1:100

§         Aussagekräftiger Fassadenschnitt M1:50

 

Alle Teilnehmer erhalten eine Bearbeitungsgebühr. Drei Preisträger erhalten zusätzlich ein gestaffeltes Preisgeld.

 

Dem Auslober wird aufgetragen, die Auslobung der Mehrfachbeauftragung ebenso wie die Auswahl der teilnehmenden Büros mit der Verwaltung einvernehmlich abzustimmen. Die Beurteilung der eingereichten Planungsvorschläge soll im Rahmen einer nicht öffentlichen Jurysitzung erfolgen. Die Jury setzt sich zusammen aus Mitgliedern des Gestaltungsbeirats, dem Investor sowie Vertretern der Stadtverwaltung.

 

 

Planungsumgriff

 

Der Planungsumgriff umfasst die Flur-Nr. 1742 mit dem bestehenden denkmalgeschützten Baustadel, die Flur-Nr. 1741, die Flur-Nr. 1739/5, den östlichen Teilbereich der Flur-Nr. 1743/14 sowie Teilbereiche der Flur-Nr. 1743/21 und 1802 (jeweils Gemarkung Regensburg). Der Bearbeitungsumgriff ist auf beiliegendem Lageplan dargestellt.

 

Die Grundstücke mit den Flur-Nr. 1741 und 1742 bzw. 1743/14 und 1743/21 befinden sich im Eigentum des Investors bzw. des Bauherrn. Weiterhin wurden in den Planungsumgriff die städtische Fläche Flur-Nr. 1739/5 sowie der angrenzende Donauuferbereich mit der Flur-Nr. 1802 aufgenommen. Die Flur-Nr. 1802 befindet sich im Eigentum des Freistaates Bayern. Insoweit bedarf eine Überplanung dieser Fläche noch der Zustimmung des Freistaates bzw. des zuständigen Wasserwirtschaftsamtes.

 

Für den westlichen Teilbereich des Grundstücks Flur-Nr. 1743/14, Gemarkung Regensburg, wurde ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Die hier geplante Bauzeile steht im baulichen Zusammenhang mit den Gebäuden Wöhrdstraße 21 bis 31 bzw. mit dem westlich anschließenden Quartier Maffeistraße 2 bis 20. Nachdem es sich um ein wichtiges Grundstück auf der Wöhrdinsel handelt, wurde das Vorhaben bereits dem Gestaltungsbeirat zur Beurteilung vorgelegt. Der Gestaltungsbeirat hat bei Einhaltung verschiedener Punkte seine Zustimmung in Aussicht gestellt, unter der Vorgabe, dass der Kopfbau im Norden vier Geschosse aufweist und im südlichen Bereich lediglich eine dreigeschossige Bebauung geplant wird, um durch die Abstaffelung eine städtebaulich günstige Vermittelung zum östlich angrenzenden Baustadel zu erhalten.

 

 

Städtebauliche Vorgaben

 

Als Grundlage für die differenzierte Erstellung der Rahmenvorgaben für die Mehrfachbeauftragung dient ein städtebauliches Konzept, das eine zentrale Situierung des Baudenkmals innerhalb einer umgebenden neuen Baustruktur darstellt und dabei wichtige Sichtbezüge und Grünraumverflechtungen berücksichtigt.

 

Unter der Maßgabe, dass sowohl die diversen Zubauten des Anwesens Wöhrdstraße 33 abgebrochen werden und somit die Grundstruktur des Stadelgebäudes freigestellt wird, als auch das Gebäude Wöhrdstraße 37 und die an der Ostgrenze der Flur-Nr. 1742 bestehenden Nebengebäude entfernt werden, wurde der in der Anlage beigelegte städtebauliche Strukturvorschlag als eine Vorentwurfsvariante durch die Verwaltung entwickelt.

 

Das zulässige Höchstmaß der baulichen Nutzung wird bei drei Vollgeschossen gesehen, wobei das dritte Vollgeschoss als Dachgeschoss oder Staffelgeschoss auszubilden ist.

Die neue Bebauung muss hierbei auch in besonderer Weise auf die vorhandenen Baudenkmäler Städtischer Baustadel, Wöhrdstraße 33 sowie ehemaliges Bauhofmeisterhaus an der Wöhrdstraße 41 Rücksicht nehmen. Die Freistellung der beiden Denkmäler ist dabei aus städtebaulicher Sicht ein wesentlicher Beitrag zur Erlebbarkeit der historischen städtebaulichen Situation.

Die im Lageplan eingetragene Baugrenze zum Flussuferbereich ist zwingend einzuhalten.

 

In dem vorhandenen Bürogebäude an der Wöhrdstraße befindet sich derzeit eine Trafo-Station. Bei Verlagerung dieser Trafo-Station ist auf dem Grundstück in Abstimmung mit dem Versorgungsunternehmen ein geeigneter Alternativstandort nachzuweisen.

 

Größter Wert wird auf eine lockere Baustruktur gelegt, um Grünraumverbindungen und Sichtbezüge zur Donau hin möglichst ungestört zu belassen. Insoweit sind jegliche Nebengebäude und andere bauliche Anlagen innerhalb der Hauptgebäude nachzuweisen.

Die notwendigen Stellplätze sollen in Tiefgaragen errichtet werden, wobei der Tiefgaragenbau die nördliche Baugrenze nicht überschreiten darf.

Eine Wegeverbindung an der östlichen Grundstücksgrenze von der Wöhrdstraße zur Donauuferzone auf Flur-Nr. 1739/5 sowie eine Fortführung der durchgehenden Wegeverbindung an der nördlichen Grundstücksgrenze im Flussuferbereich ist bei der Freiraumplanung entsprechend zu berücksichtigen.

 

Die Art der baulichen Entwicklung richtet sich nach der umgebenden Bebauung gemäß § 34 BauGB. Für zulässig erachtet wird eine Wohn- und nicht störende gewerbliche Nutzung.

 

Das Grundstück ist über die Wöhrdstraße erschlossen. Die genaue Lage der Zufahrt ist im Wettbewerb zu klären. Die im Lageplan dargestellte Optionsfläche für einen Straßenausbau ist zu berücksichtigen.

 

 

Denkmalpflegerische Rahmenbedingungen

 

Auf dem im städtischen Besitz befindlichen Flurstück Nr. 1742 Gem. Regensburg (Wöhrdstr. 33) befindet sich der ehemalige städtische Baustadel. Es handelt sich hierbei um ein erdgeschossiges, zur Wöhrdstraße hin giebelständiges Magazingebäude, welches im Kern auf das Jahr 1586 zurückgeht. Das heutige Dachgerüst stammt aus der Zeit um 1900. Der Stadel weist jeweils dreiachsige Giebelfronten nach Süden bzw. Norden hin aus. Die Einfahrtstore bzw. Ladeluken liegen in der Mittelachse.

Im Erdgeschoss befinden sich zwei gefaste Unterzüge in Nord-Süd-Richtung auf Vierkantstützen. Die Balkenlage ist Ost-West gerichtet. Die Wände bestehen aus Bruchstein bzw. Ziegelmischmauerwerk.

Das Dachtragwerk wurde unter Wiederverwendung von älteren Teilen im Jahre 1900 umgebaut. Im 1. Dachgeschoss befindet sich ein stehender Stuhl, im Dachgeschoss ein Kehlbalkendach.

Um 1900 wurden nach Osten hin erdgeschossige Büro- und Werkstättengebäude angebaut.

 

Das Anwesen Wöhrdstraße 33 ist ein Baudenkmal i.S.d. Art. 1 Abs. 2 DSchG und in die Denkmalliste der Stadt Regensburg eingetragen. Auf die Zubauten an der Ostseite kann verzichtet werden. Die Grundstruktur des Stadelgebäudes sowie das Dachtragwerk sind zu erhalten. Bezüglich evtl. Belichtungen des Dachgeschosses gelten die im Bereich der Altstadt Regensburg üblichen Standards, d.h. die Anordnung von Dachgauben ist denkbar.

 

Keine Erhaltungsforderung besteht bezüglich der Zubauten auf dem Grundstück, insbesondere die Werkstättengebäude an der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze. Bezüglich des 1948 errichteten Bürogebäudes an der Wöhrdstraße besteht die Empfehlung, dieses nach Möglichkeit zu erhalten.

 

Am östlichen Nachbargrundstück Wöhrdstraße 41 befindet sich ein weiteres Baudenkmal, das ehemalige Bauhofmeisterhaus.

 

 

Wettbewerb Optimierungsphase Hochwasserschutz Regensburg

 

Im Rahmen des Hochwasserschutz-Wettbewerbes und der anschließenden Optimierungsphase wurden im Jahr 2006 für den Hochwasser-Abschnitt Unterer Wöhrd als Schutzkonzept ein privater gebäudeintegrierter Hochwasserschutz analog der östlich und westlich bereits entwickelten Bereiche festgelegt. Bei der Planung des privaten Hochwasserschutzes ist die Integration in den künftigen staatlichen Hochwasser-Vollschutz HW 100 zu beachten.

 

 

Naturschutz- und Hochwasserschutzrechtliche Rahmenbedingungen

 

wasserrechtliche Genehmigung

 

Der im Lageplan dargestellte Umgriff liegt komplett im ermittelten Überschwemmungsgebiet, welches im Amtsblatt der Stadt Regensburg vom 19. Januar 2009 förmlich bekannt gemacht wurde und seither als vorläufig gesichertes Gebiet gilt.

Mit der vorläufigen Sicherung sind auch verschiedene Rechtswirkungen verbunden. So bedürfen im ermittelten Überschwemmungsgebiet u.a. das Erhöhen oder Vertiefen der Erdoberfläche sowie das Errichten oder Ändern von Anlagen, insb. auch baulicher Art zusätzlich einer wasserrechtlichen Genehmigung durch die Stadt Regensburg - Untere Wasserrechtsbehörde - .

Die Errichtung und die Erweiterung einer baulichen Anlage nach den §§ 30, 34 und 35 des Baugesetzbuchs in einem Überschwemmungsgebiet darf nach § 31 b Abs. 4 Satz 3 WHG nur erteilt werden, wenn im Einzelfall das Vorhaben

1.   die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,

2.   den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert,

3.   den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und

4.   hochwasserangepasst ausgeführt wird

oder wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Auflagen oder Bedingungen ausgeglichen werden können.

Entsprechendes gilt nach Art. 61 h BayWG für Erhöhungen oder Vertiefungen der Erdoberfläche.

 

Zu einer etwaigen Genehmigungsfähigkeit können erst nach Beteiligung und fachlicher Beurteilung des Wasserwirtschaftsamtes Regensburg - unter Beifügung aussagekräftiger Planunterlagen - Aussagen getroffen werden.

 

Falls im Umgriffs- und Planungsbereich, jedoch außerhalb der dargestellten Baugrenzen, also im donauangrenzenden „Uferbereich“ Umgestaltungsmaßnahmen geplant werden, werden möglicherweise weitere wasserrechtliche Genehmigungstatbestände (z.B. Ausbau) berührt.

Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass der abflusswirksame Bereich nicht tangiert werden darf.

 

Naturschutz

 

Der konkreten Planung ist ein vollständiger Baumbestandsplan mit Bewertung der Bäume zu Grunde zu legen. Die Bebauung sollte auf den Weiterbestand der wertvolleren Bäume abgestimmt werden. Das gilt ganz besonders für die Gehölzgruppe aus größeren Bäumen auf der Flur-Nr. 1802, Gemarkung Regensburg. Sie ist zu erhalten.

Die Donau bildet eine Ventilationsbahn mit sehr hoher klimatischer Bedeutung. Deshalb sind ungehinderte Grünraumverflechtungen zur Donau hin auch für die Versorgung der umliegenden Bebauung unverzichtbar.

Für die Genehmigungs- und Umsetzungsphase wird eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) erforderlich werden. Es ist zweckmäßig, auch diesen Aspekt bzw. artenschutzrechtlich begründete Vermeidungsmaßnahmen bereits jetzt zu berücksichtigen und rechtzeitig in das weitere Konzept zu integrieren.

 

 

Altlasten

 

Für das Grundstück Flur-Nr. 1743/14 liegt ein Altlastengutachten aus dem Jahr 1999 vor, wobei in der bis zu 2,5 m mächtigen Geländeauffüllung und den Betonplatten eine abfallrechtlich relevante Schadstoffbelastung nachgewiesen wurde. Für diesen Bereich ist mit Auflagen von abfall- und altlastenfachlicher Seite zu rechnen. Weitere Erkenntnisse zum Sachstand Altlastensituation innerhalb des Planungsumgriffs liegen dem Fachamt nicht vor.

 

 

Weiteres Vorgehen

 

Der neue Grundstückseigentümer wird unter Verwendung der o.g. Ziele und Rahmenvorgaben und in Abstimmung mit den betroffenen Fachämtern einen Auslobungsentwurf erarbeiten. Nach Abschluss der Mehrfachbeauftragung wird das Ergebnis dem Planungsausschuss vorgelegt.

 

 

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

 

I     Der Ausschuss nimmt den Sachstandsbericht und die städtebaulichen Zielvorgaben zur baulichen Entwicklung „Unterer Wöhrd Mitte“ zur Kenntnis.

 

II     Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem neuen Grundstückseigentümer die Auslobung unter Verwendung dieser Zielvorgaben zu erarbeiten und abzustimmen.