Vorlage - VO/09/4774/62  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

 

1. Anlass und aktueller Stand der Projektentwicklung

 

 

Das 1,1 ha große Quartier zwischen Maximilianstraße, Grasgasse, Königsstraße und Schäffnerstraße hat  in der Vergangenheit bezüglich des Einzelhandels eine eher negative Entwicklung erfahren. Die Qualität der sich hier ansiedelnden Geschäfte und deren hohe Fluktuation waren vor dem Hintergrund einer an sich guten Lage am östlichen Rand der Kernaltstadt teilweise ein ungünstiges Aushängeschild für das Quartier und deuten auf Strukturprobleme im engeren Bereich und im Umfeld hin. Die Maximilianstraße, die, vom Bahnhof kommend und über Speichergasse und Alten Kornmarkt zum Dom führend, eine der wichtigen stadtstrukturellen Beziehungen in der Stadt darstellt und ein Entrée in die Altstadt bildet, wird ihrer früheren Funktion als Haupteinkaufsstraße nicht mehr gerecht. Zur Verbesserung der Situation sollten die bereits durchgeführten Maßnahmen zur Neugestaltung der Maximilianstraße und zur  Regelung von Nutzungen durch den Bebauungsplan Nr. 140 „Maximilianstraße“ beitragen, eine spürbare Aufbruchstimmung konnte jedoch noch nicht erzielt werden.

 

Um weitere, positive Entwicklungen zu initiieren, wurde die Durchführung Vorbereitender Untersuchungen für das "Schäffnerquartier" beschlossen. Die Umsetzung der Ergebnisse kann im Zusammenwirken  mit den Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 140  „Maximilianstraße“ eine ideale Synthese aus Quartiersreparatur und stadtentwicklungsplanerischen Impulsen ergeben. Über die  Neugestaltung und Aufwertung der Bausubstanz werden positive Folgen für die städtebauliche und wirtschaftliche Entwicklung dieses Bereiches auch bezüglich der Attraktivität des Einzelhandels- und Dienstleistungsstandortes Altstadt erwartet.  Die beabsichtigten Aktivitäten im Rahmen des Programms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ für den Bereich „Obermünsterquartier“ fügen sich hervorragend  in die Bestrebungen der Stadtverwaltung ein, einen größeren, zusammenhängenden Bereich städtebaulich und stadtentwicklungsplanerisch voran zu bringen.

 

Die überwiegende Mehrheit der Eigentümer im "Schäffnerquartier" ist grundsätzlich einer Neuordnung und Reparatur des Quartiers gegenüber aufgeschlossen, nicht jedoch der Festlegung eines Sanierungsgebietes. Dies wurde sowohl in den bisher mehrfach abgehaltenen Eigentümerinformationsveranstaltungen deutlich ausgesprochen und ist ebenso Ergebnis einer im April 2009 erfolgten Befragung der Eigentümer. Hier wurde um Äußerung gebeten, welche Vorgehensweise unterstützt würde, acht von elf  Eigentümern äußerten sich gegen die Festlegung eines Sanierungsgebietes, eine Rückantwort steht noch aus, zwei weitere Eigentümer machen die Entscheidung von noch laufenden eigenen Verhandlungen abhängig. Hauptanlass der Bedenken ist die Vermutung, dass nach Abschluss der Sanierung hohe Ausgleichszahlungen gefordert werden. Ebenso konnten Befürchtungen nicht ausgeräumt werden, dass die Eigentümer in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt werden (planerische Entscheidungen, Kaufpreis)  und ungewollte Bindungen eingehen müssten.

 

Nach Fertigstellung der Vorbereitenden Untersuchungen ist nun zu entscheiden, welche konkreten planerischen Zielsetzungen den Eigentümern und potentiellen Investoren als Entwicklungsrahmen vorgegeben werden sollen.

 

 

 

 

2. Bisherige Verfahrensschritte

 

 

Am 15.05.2007 hat der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen der Stadtverwaltung den Auftrag gegeben, für den Bereich „Schäffnerquartier“ Vorbereitende Untersuchungen durchzuführen, um aufzuzeigen, ob für diesen Bereich eine förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet erfolgen kann.

 

Die erste Beteiligung der Fachstellen erfolgte im Mai 2007, die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  wurde vom 29.05.2007 bis 06.07.2007 durchgeführt. Ab Oktober 2007 wurden die Vorbereitenden Untersuchungen durch das Büro Pfab / Rothmeier Architekten erarbeitet.

 

Die Stadtverwaltung hat die Eigentümer aus dem "Schäffnerquartier" in vielen Einzelgesprächen auch durch den Architekten sowie in mehreren Informationsveranstaltungen über die Möglichkeiten der Entwicklung in einem Sanierungsgebiet in Kenntnis gesetzt. Des Weiteren wurden von Studenten des Lehrstuhls für Immobilienmanagement Regensburg und des Entwurfslehrstuhls der TU Darmstadt zahlreiche städtebauliche Entwürfe und immobilienwirtschaftliche Kalkulationen  entwickelt, die vielfältige Ideen für das "Schäffnerquartier" aufgezeigt haben und auch den Eigentümern als „Visionen“, die von den Betroffenen selbst gewünscht waren, vorgestellt wurden. Unter dem Aspekt der Verknüpfung von Wirtschaftlichkeit und Architektur wurde hier vor allem der Versuch unternommen,  großflächige Lösungen in den Altstadtgrundriss zu integrieren.

 

Gleichzeitig wurde seitens der Stadtverwaltung während des gesamten Planungs- und Beteiligungsprozesses ausdrücklich betont, dass die Festlegung eines Sanierungsgebietes gegen den Willen  der Eigentümer nicht angestrebt wird, sofern die städtebaulichen  Ziele auch auf andere Weise zu erreichen seien.

 

Verwaltungsintern erfolgten mehrere Abstimmungsgespräche mit den betroffenen Fachstellen, zuletzt im Mai 2009, deren Anregungen und kritischen Betrachtungen in den Rahmenplan der Vorbereitenden Untersuchungen eingeflossen sind.

 

 

 

 

3. Aktuelle Situation

 

Nachdem parallel zu den Gesprächen mit den Eigentümern auch vielversprechende Kontakte zu Investoren entwickelt werden konnten, die sich derzeit intensiv um die Entwicklung des  "Schäffnerquartiers" bemühen, ist aus Sicht der Städtebauförderung die Festsetzung eines Sanierungsgebietes zum Erreichen der gesetzten Ziele nicht zwingend erforderlich.

Angesichts der überwiegend negativen Haltung der Eigentümer zu einem möglichen Sanierungsgebiet hätte eine Festsetzung dahingehend keinen Sinn, dass planerische Konzepte und Verfahrensweisen gegen den erklärten Willen der Eigentümer das zwingend erforderliche, aktive Mitwirken in einem Sanierungsprozess geradezu verhindern würden.

 

Um auch den Interessen der Eigentümer diesbezüglich entgegenzukommen, legt die Verwaltung nun einen Sachstandsbericht mit Vorstellung der Vorbereitenden Untersuchungen vor und empfiehlt dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen, auf die Festlegung eines Sanierungsgebietes zu verzichten. Damit die gewünschten Veränderungen im "Schäffnerquartier" im Sinne der Stadt Regensburg erfolgen, soll jedoch weiterhin eine zielgerichtete und intensive Beratung und Betreuung der Eigentümer und der Investoren durch die entsprechenden Dienststellen der Stadtverwaltung erfolgen. Als Orientierung für künftige Beratungen sollen die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen, insbesondere die Maßnahmen und Ziele (S. 34 ff. der Vorbereitenden Untersuchungen) und der Rahmenplan vom 28.08.2009 dienen. Auf diese grundlegenden Ergebnisse können weitere Planungen aufbauen.

 

 

 

 

4. Zielsetzungen

 

Gemeinsam mit den Eigentümern und aus deren Beurteilung des Gebietes heraus sowie aufgrund der Einschätzung der jeweiligen Fachstellen hat die Stadtverwaltung bereits vor Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen  für den  ca. 1,10 ha großen Untersuchungsbereich des  „Schäffnerquartiers“ einen Zielkatalog erarbeitet, der im Folgenden kurz dargestellt wird. Die Realisierung ist in hohem Maße von der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer bezüglich der Neuordnung der Grundstücke und bestehender Nutzungen abhängig.

Seit Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen haben sich aber auch immer wieder neue Aspekte und Verschiebungen der Interessenslagen ergeben, die sich aufgrund der teilweise schnellen Entwicklungen nicht in Gänze in die Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen einarbeiten ließen.

 

 

 

4.1 Städtebau/ Gebäude

 

-          Zur städtebaulichen Fassung des Quartiers sind die Blockränder zu stärken und die Gebäudehöhen durchgängig anzugleichen (Lückenschluss). Dies ist auch im Interesse der Lärmsituation (ruhiger Innenbereich für Anwohner).

-          Der Innenbereich ist neu zu ordnen. Es sollen durch Rückbau qualitativ hochwertige Freiräume geschaffen werden, die durch Nebengebäude, Garagen und sonstige Einbauten nicht gestört werden.

-          Störfaktoren wie Kühlaggregate oder Ausblasöffnungen sind in die Gebäude zu integrieren und schallgedämmt über Dach zu führen.

-          Die Maßstab gebende, denkmalpflegerisch hohe Wertigkeit der Parzellenstruktur der Altstadt ist in jeder Dimension sorgfältig herauszuarbeiten und soll auch bei großflächig eingefügten  Gebäudeformaten ablesbar bleiben. Monolithische Großstrukturen sind nicht denkbar.

-          Da lediglich ein zu erhaltendes Baudenkmal vorhanden ist (Schäffnerstraße 29), kann  der daraus resultierende Handlungsspielraum optimal genutzt werden. Die übrigen Gebäude unterliegen dem Ensembleschutz i.S.D. Art. 1 Abs. 3 DSchG.

-          Eine Querung durch das Gebiet als zusätzliche interne Erschließung ist wünschenswert, die Schaffung einer direkten Verbindung in die Königsstraße am nördlichen Rand des Quartiers ist derzeit durch die bestehende Grundstücksnutzung und die Eigentumsverhältnisse erschwert.

-          Mit einer diagonalen, größeren Querung des Gebietes durch eine Passage besteht u.U. die Gefahr, dass sich Fußgängerströme über die Königsstraße direkt zum Neupfarrplatz entwickeln, die Maximilianstraße gewissermaßen „abhängen“ und in ihrer Adresse als Einkaufsmeile schwächen. Eine Diagonalquerung wäre ein wesentlicher Eingriff in den Stadtgrundriss und sollte nur erfolgen, wenn eine besondere Nutzung vorgesehen wird, damit die östliche Altstadt nicht zusätzlich geschwächt wird.

 

 

 

4.2 Nutzung/ Handel

 

 

-          Das "Schäffnerquartier" soll funktional an die Altstadt angebunden werden und im Zusammenwirken mit der Maximilianstraße in Bezug auf Gestaltung und Nutzung deutlich aufgewertet werden.

-          Den schlecht vermietbaren Ladengeschäften in der Schäffnerstraße und der Grasgasse soll durch eine attraktive Nutzung mit hoher Qualität ein neuer Impuls gegeben werden. Hiermit soll auch den Leerständen und dem häufigen Mieterwechsel Einhalt geboten werden.

-          Durch den Bau größerer Ladeneinheiten soll ein erweitertes, den Anforderungen der Betreiber bzw. der auf dem Markt nachgefragten Geschäftsgrößen (in der Regel über 400 m² Verkaufsflächen) angemessenes Angebot geschaffen werden.

-          Problematische, mit hohem Lärmaufkommen verbundene Nutzungen sollen eingeschränkt werden.

-          Die Stärkung der Wohnnutzung im "Schäffnerquartier" ist wünschenswert, mit Blick auf die demographische Entwicklung auch die Barrierefreiheit. Zukunftsweisend wäre ein Angebot alternativer Wohnformen (z.B. ambulant betreute Wohngemeinschaften). Seniorengerechtes Wohnen auch im Premiumbereich ist denkbar.

 

 

 

4.3 Verkehr/ Parkierung

 

 

-          Der Straßenraum insbesondere der Schäffnerstraße ist neu zu gestalten und muss in Bezug auf Straßenmöblierung (Streusandbehälter, private Müllbehälter, Litfasssäule etc.) bereinigt werden.

-          Die Ausleuchtung der Grasgasse muss verbessert werden, ebenso muss für den Bereich der „Kolonnaden“/ ehem. HypoVereinsbank eine Lösung gefunden werden, um auch am Abend eine sichere und attraktive Verbindung zur Maximilianstraße und Obermünsterstraße darzustellen.

-          Die Schaffung zusätzlicher Parkierungsmöglichkeiten zumindest für die Anwohner, z.B. als Quartiersgarage, ist ausdrücklich gewünscht. Die Erschließung ist dabei über die Grasgasse oder die Schäffnerstraße möglich. Ein automatisiertes Parkhaus ist zur möglichst wirtschaftlichen Nutzung der zur Verfügung stehenden Flächen  denkbar.

 

 

 

4.4 Archäologie

 

-          Durch die Lage im Kernbereich des römischen Legionslagers ist mit einer Folge archäologischer Befunde von frühmittelalterlichen, karolingischen, romanischen und gotischen Schichten zu rechnen, für die es seitens der Denkmalpflege eine Erhaltungsforderung geben wird. Aufwändige, finanziell kaum einschätzbare Grabungen wären bei einer Nutzung des Untergeschosses die Folge. In der Konsequenz soll das Untergeschoss von den Planungen in den meisten Bereichen ausgenommen werden. Im nördlichen Bereich ist eine halb- geschossig versenkte Parkgarage für die Anwohner jedoch denkbar.

-          Bohrungen für möglichst die Substanz schonende Fundamentierungen sind vorstellbar.

 

 

 

 

 

 

4.5 Wohnumfeld

 

-          Zur Verbesserung des Wohnumfeldes entsprechend dem Leitbild für die Altstadt sollte ein einheitlicher, höhengleicher Straßenbelag von Haus zu Haus verlegt werden. Bei der Gestaltung ist auf hohe Qualität zu achten.

-          Bei einer Neugestaltung der Königsstraße wäre die Planung eines „Spielpunktes“ für Kinder der Anwohner und Besucher der Stadt Regensburg wünschenswert. Die Bespielbarkeit von Mobiliar und Funktionselementen ist eine Möglichkeit zur Umsetzung. Die Aussagen des Regensburg- Plans 2005 sind zu beachten.

 

 

 

 

5. Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen

 

 

Mit den Vorbereitenden Untersuchungen werden Mängel städtebaulicher, baulicher und funktionaler Art aufgezeigt und analysiert und in einem Mängel-  und Potentiale- Plan dargestellt. In der Folge werden  Lösungen in einem Rahmenplan angeboten, die zunächst grundlegender Art sind und in der konkreten Entwicklungs- bzw. Umsetzungsphase über einen Sanierungsträger oder z.B. eine Investorenlösung realisiert  werden können. Die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs ist in jedem Fall anzuraten.

 

 

 

5.1 Städtebau / Gebäude

 

-          Die Stärkung der Blockränder wird durch eine überwiegend 4-geschossige Bebauung erreicht. In der Schäffnerstraße erfolgt nach Süden eine Abstufung auf optisch 3 Geschosse. Hier ist eine sehr differenzierte Ausarbeitung der Fassaden und Dächer gefordert. Durch die vollständige, hohe Randbebauung werden im Quartiersinneren in hohem Maß geräuschunbelastete Bereiche geschaffen.

-          Im südlichen Teil wird das Quartier durch zwei Ost - West -  Querungen strukturiert, die dritte Querung grenzt gemeinsam mit der inneren Erschließung den nördlichen Hofbereich ab. Die Charakteristik der differenziert genutzten, typischen Regensburger Höfe spiegelt sich in der Formulierung verschieden zu nutzender  Hofzonen (Wohnen, Belichtung, Querung, Anlieferung) wieder.

-          Das Baudenkmal Schäffnerstraße 29 bleibt erhalten, ebenso bleibt das bereits sanierte Eckgebäude Maximilianstraße 24 in seiner derzeitigen Architektursprache bestehen.

-          Das derzeit als Bürgerzentrum genutzte Anwesen Maximilianstraße 26 bleibt unangetastet, es wird als Einzelobjekt in Randlage nicht in die Planungen integriert, da die bisherigen  Nutzungsüberlegungen (Hotel, Boarding - House) aufgrund des ungünstigen  baulichen Zuschnitts und der entsprechenden  Ausnutzung nicht zu einem befriedigenden Konzept geführt haben. In weiterführende Planungen kann und soll es integriert werden.

-          Eine abschnittsweise Realisierung der Umstrukturierung des "Schäffnerquartiers" ist durch die weitgehende Beibehaltung der Parzellengrenzen möglich, auch die Anpassung an bestehende oder sich während des Planungsprozesses verändernde  Eigentumsverhältnisse. Die Umsetzung des vorliegenden Konzeptes in Verbindung mit der inneren Erschließung (Durchgang Schäffnerstraße / Maximilianstraße) ist in hohem Maß von der Mitwirkungsbereitschaft der derzeitigen Eigentümer der zentral gelegenen Grundstücke abhängig. Es besteht jedoch überwiegend Interesse an Veränderungen.

 

 

 

5.2 Nutzung/ Handel

 

-          Im Erdgeschoss des südlichen Quartiersbereiches kann ein großflächiger Einzelhandelsmagnet bei entsprechender Gestaltung der gliedernden Gebäudeteile und Blockränder angesiedelt werden. Bedarfsangepasst kann eine Ausweitung der Einzelhandelsflächen bis in  das 2. Obergeschoss erfolgen.

-          Grundsätzlich ist ab dem 2. Obergeschoss Wohnen vorgesehen, auch Dienstleistungsangebote sind in Teilbereichen denkbar.

-          Zur Königsstraße ist die prägende Nutzung der Einzelhandel (1a- Lage). Wohnen kann in den Obergeschossen stattfinden.

-          Eine Verdichtung der aktuellen Einzelhandelsnutzung am nördlichen Quartiersrand  (Schäffnerstraße, Königsstraße, Maximilianstraße) ist denkbar und sinnvoll.

 

 

 

5.3 Verkehr/ Parkierung

 

-          Die Erschließung des "Schäffnerquartiers" erfolgt weiterhin über die Schäffnerstraße und die Grasgasse, die Anlieferung über die Maximilianstraße bzw. über die Grasgasse zur Anlieferungszone im Süden des Quartiers.

-          Als innere Erschließung ist eine Gebietsquerung im mittleren Bereich angedacht, die Lage ist je nach Eigentumsregelungen und Planungsfortschritt variabel, Gleiches gilt für den  „Ein- bzw. Ausgangsbereich“ (Schäffnerstraße oder Königsstraße).

-          Ca. 80 Anwohnerparkplätze können im südlichen Quartiersbereich in einem  Parkhaus an der Grasgasse angeboten werden (evtl. automatisierte Anlage), weitere 16 (bis 28 bei 2-geschossiger Ausführung) Stellplätze können im nördlichen Quartiershof halb- geschossig versenkt verwirklicht werden.

Die Stellplätze für den Einzelhandel können nicht im Quartier selbst angeboten werden. Die Regensburger Verkehrsbetriebe sehen jedoch am Petersweg den Neubau eines Parkhauses vor. Weiterhin ist in unmittelbarer Nähe das Parkhaus am Dachauplatz vorhanden.

 

 

 

5.4 Archäologie

 

 

-          Im Sinne einer möglichst klein zu haltenden Störung des archäologisch wertvollen Untergrunds soll auf Eingriffe unterhalb des EG- Niveaus zumindest im südlichen Quartiersteil verzichtet werden. Ausnahmen stellen die für die Gründung erforderlichen Untersuchungen, Bohrungen oder andere Fundamentierungsarbeiten dar.

-          Im Nordteil sind geringfügige Eingriffe möglich, diese können  zugunsten einer versenkten Parkebene genutzt werden.

 

 

 

5.5 Wohnumfeld

 

-          Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes im Straßenbereich konzentrieren sich vor allem auf die hochwertige Gestaltung von Schäffnerstraße und Grasgasse sowie die Bereinigung der Straßenmöblierung. In diesem Zusammenhang ist auch die Realisierung von bespielbaren Bereichen mit hohem Anregungs- und Aufforderungscharakter für Kinder zu sehen (z.B. bespielbare Skulpturen und  Wasserelemente).

-          Wesentliches Augenmerk ist auf die hochwertige Gestaltung der von Überbauung befreiten Hofbereiche gelenkt. Die Belichtung der fingerartigen Strukturen im Südteil ist  ebenso wichtiges Element wie die Schaffung des grünen Nordhofes, der über der Parkebene realisiert werden kann.

-          Für die Straßenzüge im Planungsbereich sollten die Möglichkeiten für einzelne Baumpflanzungen oder auch die Begrünung der Königstraße geprüft werden.

 

 

 

6. Fazit

 

Zu der Planungsphase, in die Eigentümer, Fachstellen, Planer und Träger öffentlicher Belange intensiv eingebunden waren und sind, wurden Ideen und Entwürfe wiederholt vorgestellt und abgestimmt. Nunmehr liegt ein grundlegendes, aber in seiner konkreten Ausgestaltung flexibles Konzept vor, das in seinen Aussagen als weitere Planungsgrundlage dienen soll. Eigentümer und Stadtverwaltung sehen in dieser Konzeptvariante eine hervorragende Möglichkeit, das "Schäffnerquartier" zu einem neuen, aktiven Ort des Einzelhandels, der Dienstleistung und des Wohnens umzugestalten, der seiner Lage und Funktion in der Altstadt Regensburgs gerecht wird. Aus diesem Konsens heraus können die dargestellten Ziele gemeinsam erreicht werden und Schritt für Schritt in daraus resultierenden Planungen und schlussendlich gebaute Realität umgesetzt werden.

 

Unerlässliche Basis hierfür ist die fortwährende Einbindung und Abstimmung aller Beteiligten. Durch die Vorbereitenden Untersuchungen wurden die Entwicklungsmöglichkeiten bzw. das Potential des Gebietes aufgedeckt und in das Bewusstsein der Eigentümer gerufen. Dadurch hat sich nach derzeitigen Erkenntnissen bereits eine erfolgversprechende Eigendynamik entwickelt. Es wird für erforderlich gehalten, diesen Prozess weiterhin durch begleitende Maßnahmen in Gang zu halten.

 

 

1. Vom Bericht der Verwaltung wird Kenntnis genommen.

 

2. Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 i.V. mit § 139 Baugesetzbuch (BauGB) vorgebrachten Äußerungen und Stellungnahmen werden gemäß dem Vorschlag der Verwaltung (s. Anlage 3) behandelt.

 

3. Der Ausschuss beschließt die in der Verwaltungsvorlage und den Vorbereitenden Untersuchungen  genannten Ziele. Die Verwaltung wird beauftragt, die Erreichung der für das "Schäffnerquartier" beschlossenen Ziele durch die weitere Betreuung und Beratung der Eigentümer und potentieller Investoren in enger Zusammenarbeit mit den betroffenen Fachstellen voranzutreiben. Der Rahmenplan des Büros Pfab/ Rothmeier Architekten vom 28.08.2009 dient dabei als Orientierungshilfe für weitere Planungen. Auf die Festlegung eines Sanierungsgebietes wird verzichtet.