Vorlage - VO/09/5088/62  

                                                                                                             

 

 

1. Sachverhalt

 

Der seit 1. Dezember 2005 geltende qualifizierte Mietspiegel wurde zum 1. Dezember 2007 im Indexverfahren fortgeschrieben.

Er muss nun, um seinen Status als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 BGB beizubehalten, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt werden.

Den Auftrag dafür erhielten Prof. Dr. W. Oberhofer und Dr. B. Schmidt (STAT- Plan bzw. Ema-Institut).

 

Im Vorfeld wurden die bereits 2005 verwendeten Fragebögen überarbeitet und mit den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter abgestimmt.

Auf die Umfrageaktion wurde in der örtlichen Presse hingewiesen. Sie wurde während der Sommermonate durchgeführt.

 

Das Ergebnis bzw. der Entwurf des Mietspiegels 2010 wurde im Arbeitskreis Mietspiegel mehrfach eingehend erörtert.

 

Teilgenommen haben neben Vertretern des Amtes für Städtebauförderung und Vergaben:

 

Ema-Institiut                                        Herr Dr. Schmidt                                            

Haus- und Grundbesitzerverein          Herr Volk, Frau Fröhler- Schlachter   

Mieterbund Regensburg e.V.              Herr Schindler bzw. in Vertretung Herr Eifler

Mieterverein Regensburg und

Umgebung e.V.                                   Herr Bauer                                                     

STAT-Plan                                          Herr Prof. Dr. Oberhofer

           

                                   

 

Den Mitgliedern des Arbeitskreises wurde der Mietspiegel-Entwurf zur Verfügung gestellt. Die dazu vom Haus- und Grundbesitzerverein (08.12.2009) und dem Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V. (10.12.2009) per E-Mail vorgelegten Anregungen wurden den Mitgliedern des Arbeitskreises zur Stellungnahme weitergeleitet. In der Diskussion ergaben sich insbesondere bei den einzelnen Tabellen Änderungen bzw. eine greifbarere Fassung, wobei die Sachkunde der Interessenvertreter sehr zweckdienlich war.

 

Seitens des Arbeitskreises erfolgte somit bereits eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558 d BGB.

 

Daneben legte der Arbeitskreis bereits jetzt fest, dass er infolge der allgemein angespannten Haushaltslage, im Jahr 2012 mit einer Indexfortschreibung einverstanden ist.

Diese mit geringem Aufwand verbundene Möglichkeit ist im BGB § 558 d geregelt, spätestens nach vier Jahren ist aber wieder eine Neuerhebung erforderlich.

 

 

2. Erläuterungen zum Mietspiegel 2010

 

·         Vorbemerkung

Der Mietspiegel 2005 wurde bereits nach anerkannten statistischen Methoden erstellt, sodass es sinnvoll ist, bei der Analyse von Veränderungen des Mietpreisniveaus in den letzten Jahren von diesem Mietspiegel auszugehen und die prozentualen Änderungen auf vier Jahre zu verteilen.

 

·         Basismiete (Tabelle 1)

Die durchschnittliche Basismiete betrug 2005 5,96 Euro/qm und beträgt 2010 6,55 Euro/qm. Dies entspricht einer Steigerung von 10% in vier Jahren. Ebenso ist es wie vor 2 Jahren so, dass die Mietpreise von Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche prozentual weniger zugenommen haben als solche mit einer größeren Wohnfläche. Ein Grund dafür dürfte die Tatsache sein, dass verstärkt kleinere Wohnungen gebaut wurden, wodurch das Angebot an kleineren Wohnungen gestiegen ist und der Mietpreis etwas gedrückt wurde.

 

·         Baujahr (Tabelle 2)

Bis auf die beiden letzten Baualtersklassen wurden dieselben wie 2005 und 2007 verwendet. Die Zu- und Abschläge haben sich kontinuierlich entwickelt. Auch im Mietspiegel 2010 wird bei nachträglich erstelltem Wohnraum (Dachausbau, Anbauten, etc.) sowie kernsanierten Altbauten das Jahr der Fertigstellung als Baujahr verwendet.

 

·         Wohnlage (Tabelle 3)

In dieser Tabelle ergab sich eine räumliche  Änderung. Während im Mietspiegel 2005 bzw. 2007 durch das Merkmal „Zentrum“ die Lage „historische Altstadt und die beiden Wöhrde“ erfasste, ist im Mietspiegel 2010 die Zentrumslage entsprechend den Befragungen auf Stadtamhof und nach Norden bis zur Frankenstraße ausgedehnt. Weiterhin beschreibt der Begriff „Zentrum“ ein zusätzliches Lagemerkmal und eine Wohnung im Zentrum kann zusätzlich eine gute oder mittlere oder einfache Wohnlage aufweisen. Analog zum Mietspiegel 2005 bzw. 2007 wird die Qualität der Wohnlage im Wesentlichen durch die Art der Bebauung, den Grad der Begrünung, die Belästigungen durch den Verkehr und durch Rauch, Staub, usw. beeinflusst.

 

·         Haus- bzw. Wohnungstyp (Tabelle 4)

In dieser Tabelle ergab sich eine geringere Anzahl von Wohnungstypen, da für den Typ „Reihenhaus“ nicht genügend verwertbare Daten vorlagen. Die deutliche Verringerung des Zuschlags für  Wohnungen mit Maisonetten bzw. Galerien erklärt sich vermutlich dadurch, dass dieser Wohnungstyp, vermutlich auch aus energetischen Überlegungen heraus, nicht mehr nachgefragt ist.

 

·         Heizungs- bzw. Sanitärausstattung (Tabelle 5)

Bei dieser Tabelle ist gegenüber 2005 das Merkmal „Zentralheizung“ dahingehend neu definiert worden, dass die Beheizung nicht mehr ausschließlich von einer zentralen Stelle „außerhalb“ der Wohnung erfolgen muss, da dies z.B. die Gas-Etagenheizung innerhalb der Wohnung schlechter stellen würde und dies nicht erwünscht ist.

 

·         Wohnungsausstattung (Tabelle 6)

Tabelle 6 wurde hinsichtlich des Merkmals „einfache Wohnungsausstattung“ auf einen aktuellen Stand gebracht, indem die Besonderheiten bezüglich der Schalldämmung, der Anschlussmöglichkeiten für Fernsehempfang und des Zustands der Fußböden ergänzt wurden.

 

·         Wärmetechnische Beschaffenheit (Tabelle 7)

Tabelle 7 beinhaltet die ausschlaggebenden Angaben, die den Mietspiegel 2010 als „ökologischen“ Mietspiegel qualifizieren. Über den kWh-Wert ist der Energieaufwand beschrieben, der für die Beheizung und Warmwasserbereitung eines Gebäudes erforderlich ist oder tatsächlich verbraucht wird. Der kWh-Wert ist im Energiepass des Gebäudes dokumentiert.

 

·         Der Mietspiegel 2010 wird wieder in den Internetauftritt der Stadt Regensburg eingestellt werden. Ebenfalls wird dort auch eine Online-Berechnung der individuellen ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein.

 

 

3. Verfahren

 

Nach § 558 d BGB ist es neben einer wissenschaftlich anerkannten Methodik bei der Erstellung erforderlich, dass die Gemeinde

oder

die Interessenverbände der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als „qualifizierten Mietspiegel“ anerkennen.

Um einen breiten Konsens zu erzielen, sollten weiterhin beide Möglichkeiten ausgeschöpft werden.

 

 

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen empfiehlt / der Stadtrat beschließt, den Regensburger Mietspiegel 2010 (siehe Anlage) als qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB anzuerkennen.