Vorlage - VO/10/5183/63
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Sachverhalt: 1. Anlass Mit der Verkleinerung des
Spielwarenfachmarktes Toys“R“us im KÖWE-Zentrum sowie zeitnah
anstehender weiterer Geschäftsaufgaben im Obergeschoss sieht sich der Betreiber
veranlasst, dringend Maßnahmen zu ergreifen, um die Attraktivität des Zentrums
zu steigern. Dem Betreiber liegt ein Angebot eines Schuhfachmarktes vor: Mit
einer Verkaufsfläche von rund 1.450 m² könnte er als neuer Ankermieter im
Obergeschoss des Zentrums auftreten. Entsprechend
des Festsetzungen des Bebauungsplanes sollte das KÖWE-Zentrum ursprünglich als
reines Fachmarktzentrum mit einem Schwerpunkt im Bereich Spiel, Sport und
Freizeit ohne Grundversorgung errichtet werden, wobei schon sehr bald Zweifel
an der ausreichenden Funktionsfähigkeit einer solchen Konstellation laut wurden
und der Stadtrat in der Folge eine Befreiung zur Ansiedlung eines
Lebensmitteldiscounters erteilt hat. Ähnlich kontrovers wurde bereits in der
Anfangsphase aufgrund der Größenordnung die Ansiedlung eines
Spielwarenfachmarktes diskutiert, dem ebenfalls erst nach einer intensiven
Abwägung im Stadtrat zugestimmt wurde. In der
Zwischenzeit hat das KÖWE-Zentrum durch veränderte Rahmenbedingungen ernsthafte
strukturelle Probleme, so dass Überlegungen zur Neuorganisation und
Neuausrichtung des Zentrums angestellt wurden. Um das Fachmarktzentrum auch
gegenüber den Mitbewerbern konkurrenzfähig zu gestalten, plant der Betreiber
die Ansiedlung eines großflächigen Schuhfachhandels. 2.
Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit 3.1. Grundlagen Das
KÖWE-Zentrum liegt im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 63 b und
ist daher nach § 30 BauGB zu beurteilen. Es sind damit folgende Rahmenbedingungen
zu beachten: ·
Bebauungsplan
Nr. 63b „Dr.-Gessler-Straße“: ·
Vom
Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen beschlossenes
Rahmenkonzept für die Entwicklung des Einzelhandels in Regensburg bis 2020: Der ermittelte
Verkaufsflächenzusatzbedarf für die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport
wurde von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) ermittelt und
beträgt bis 2020 rund 8.500 m². Für die Fachmarktstandorte gilt folgende
Empfehlung: „(…) Darüber hinaus wird es als
zielführend erachtet, auch weitere zentrenrelevante Schlüsselbranchen, wie das
Sortiment Schuhe und Lederwaren, außerhalb der oberzentralen Standorte
auszuschließen bzw. die Auswirkungen im Rahmen einer Einzelfallprüfung darzulegen.
Gerade das Sortiment Schuhe und Lederwaren soll zukünftig in der Altstadt
ausgebaut werden und eine Bedeutungssteigerung erfahren.“ 3.2 Verträglichkeitsanalyse Vor dem Hintergrund der dargelegten
Situation wurde dem Betreiber des KÖWE-Zentrums zunächst empfohlen, eine
Verträglichkeitsanalyse für den geplanten Schuhfachmarkt in Auftrag zu geben.
Die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) legte Ende Januar 2010 das Ergebnis
dieser Analyse vor: Das Vorhaben „Ansiedlung eines Schuhfachmarktes mit
einer Verkaufsfläche von 1.450 m²“ wurde hinsichtlich der
städtebaulichen und ökonomischen Auswirkungen als verträglich beurteilt. Im
Segment Schuhe liegen die Umsatzumverteilungsquoten in den untersuchten
Bereichen in einer Bandbreite von 8,1 bis 9,7% bzw. absolut im Bereich von 0,2
bis 0,7 Mio. Euro pro Jahr. Die höchste Umsatzumverteilung ist mit 9,7 % in der
übrigen Innenstadt / Regensburg Arcaden zu verzeichnen, auf die Altstadt
entfällt eine relative Umsatzumverteilung von rund 8,8 %. Der Gutachter kommt zu dem Schluss,
dass insgesamt festzustellen ist, „dass die vorstehend dargestellten
Umsatzumverteilungen sowohl absolut als auch prozentual auf einem verträglichen
Rahmen angesiedelt sind“. Der Gutachter weist darauf hin, dass die Realisierung
des Schuhfachmarktes eine Attraktivierung sowie einzelhändlerische Aufwertung
des derzeit im Wettbewerb eher suboptimal positionierten KÖWE-Zentrums
darstellt. Des Weiteren sei für eine zeitgemäße und leistungsstarke
Angebotspräsentation eine Verkaufsflächenausstattung von über 1.000 m² für
einen Schuhfachmarkt unabdingbar. Auch mit Blick auf die Neuvermietung der
diversen Leerstände im Center würde der prospektive Schuhmarkt als Impulsgeber
fungieren. Zusammenfassend sind städtebauliche und ökonomische Auswirkungen auf
die untersuchten Standorte aus Gutachtersicht in dieser
´Worst-Case´-Betrachtung auszuschließen und das Vorhaben als verträglich zu
bewerten. Nach Ansicht der Verwaltung sind die
Ergebnisse des Gutachters plausibel. In der Rechtssprechung werden Umsatzumverteilungen
ab 10% als die Schwelle gesehen, ab der Beeinträchtigungen an anderen
Standorten eintreten können. 3.3 Erforderliche Auflagen und
Bedingungen Für die
Ansiedlung eines großflächigen Schuhfachhandels (Art und Größe der beantragten
Nutzung) ist die Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des
Bebauungsplanes Nr. 63 b gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erforderlich. Das
beantragte Vorhaben (Ansiedlung eines Schuhfachhandels) in einer Größenordnung
von rund 1.450 m² ist aus Sicht der Verwaltung und der GfK im Hinblick auf die
oben genannten Auswirkungen verträglich, wenn weitere und detaillierende
Regelung für das KÖWE-Zentrum getroffen werden. Im Rahmen einen nachfolgenden
Baugenehmigungsverfahren sind daher folgende Auflagen und Bedingungen im
Baugenehmigungsbescheid aufzunehmen: 1. Für
das zentrenrelevante Sortiment Schuhe gilt unter Berücksichtigung des Bestands
eine Verkaufsflächenbeschränkung von maximal 1.600 m². 2. Die bisherigen Regelungen zu den
Verkaufsflächenhöchstgrenzen für die Sortimente bleiben bestehen, das heißt : · Die gesamte Verkaufsfläche
des KÖWE-Zentrums wird auf 15.000 m² beschränkt, wobei eine
Überschreitung dieser Größenordnung um bis zu 20% möglich ist, wenn weder
negative strukturelle noch funktionale Auswirkungen auf andere integrierte
Geschäftszentren noch verkehrliche Gründe dagegen sprechen. Insofern sind
folgende nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig: - Pflanzen, Gartenbedarf - Möbel und Einrichtungsgegenstände - Teppiche, Bodenbeläge,
Heimtextilien - Farben, Tapeten, Heimwerkerbedarf - Kraftfahrzeuge, Zweiräder und
Zubehör - Computer - Elektrogroßgeräte - Beleuchtungskörper,
Elektroinstallationsbedarf - Werkzeuge, Maschinen und
–zubehör, Eisenwaren - Campingartikel - Baustoffe, Bauelemente, Sanitärartikel - Herde, Öfen ·
Die
Verkaufsfläche für die Sortimente des Grundversorgungsbereichs
(Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Papier- und Schreibwaren,
Pharmazeutika, Drogerie- und Parfümeriewaren, Blumen) darf maximal 3.000 m²
betragen, wobei die Verkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel 2.300
m² nicht überschreiten darf. ·
Die
Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente wird unter
Berücksichtigung des Bestandes auf insgesamt 6.300 m² beschränkt, wobei
die Verkaufsfläche für Textilien nicht mehr als 2.600 m² (und
zusätzlich eine neue Verkaufsfläche für Schuhhandel maximal 1.600m²) betragen darf. Zu den
zentrenrelevanten Sortimenten zählen: - Bekleidung, Textilien - Schuhe, Lederwaren - Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik - Spielwaren - Sportartikel - Geschenkartikel, Kunstgewerbe, Sammlerbedarf - Bücher, Musikalien und Tonträger - Uhren, Schmuck, Fotowaren - Optische und feinmechanische Erzeugnisse - Elektrokleingeräte · nicht zentrenrelevante Sortimente
sind unbeschränkt zulässig Die
Stadt Regensburg stimmt dem Grundsatz
nach entsprechend dem Ergebnis der GfK-Untersuchung der Ansiedlung eines
großflächigen Schuhfachhandels im KÖWE-Zentrum zu. Die Verwaltung wird
beauftragt, diese Beschlusslage zu gegebener Zeit bei der Entscheidung über
einen noch einzureichenden Bauantrag zu berücksichtigen und die entsprechende
Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu erteilen. |
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