Vorlage - VO/11/6657/23  

Sachverhalt:             

Die Stadt Regensburg hat mit Kaufvertrag vom 26.04.2011 das Gesamtareal der ehemaligen Nibelungenkaserne erworben.

Im Anschluss daran hat der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen am 01.06.2011 die Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 102 „ehemalige Nibelungenkaserne“ beschlossen.

Mit Grundsatzbeschluss des Stadtrates vom 14.04.2011 („Erwerb der Nibelungenkaserne“) wurde die Verwaltung außerdem beauftragt und ermächtigt, im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel unverzüglich alle notwendigen Schritte zur Baufeldfreimachung einzuleiten. Dazu zählen:

1.      Archäologische Untersuchungen

2.      Kampfmittelräumung und Sondierung von Blindgängerverdachtspunkten

3.      Beseitigung schädlicher Bodenveränderungen i.S.d. § 2 Abs. 3 BBodSchG und von  Altlasten i.S.d.  § 2 Abs. 5 BBodSchG

4.      Entfernen bestehender Leitungen und Abbruch unterirdischer Anlagen

5.      Entsiegelung befestigter Flächen

6.      Bauzeitliche Verkehrserschließung

7.      Beseitigung von Gebäudeschadstoffen und Gebäudeabbrüche

Die vorstehend genannten Arbeiten sind im Hinblick auf den geplanten Neubau einer Beruflichen Oberschule so zu koordinieren, dass der geplante Baubeginn (2013) und die Bezugfertigkeit des 1. Bauabschnittes dieser Schule (2015) gewährleistet werden können.

1. Archäologische Untersuchungen

Neben den bekannten Baudenkmälern (großer und kleiner Schlangenbau, Wache, Stabsgebäude und Wirtschaftsgebäude) gibt es in der Nibelungenkaserne vermutlich auch ein Bodendenkmal. Dabei handelt es sich nach der Kartierung des BLfD (Nr. 6938-0944) um einen „Friedhof unbestimmter Zeitstellung, wohl der Neuzeit“. Diese Verdachtsfläche soll in 2012 sondiert werden. Anschließend wäre – abhängig von der Befundlage – im Rahmen der Bauleitplanung über die künftige Nutzung der betroffenen Fläche (Baufläche oder öffentliche Grünfläche) zu entscheiden.

Die in 2012 anfallenden Kosten hängen in hohem Maße vom tatsächlichen Befund ab und lassen sich beim derzeitigen Kenntnisstand nur schwer einschätzen. Vorläufig werden bei HhSt. 1.8809.95801 Haushaltsmittel i.H.v. 150.000,-- € vorgesehen.

2. Kampfmittelräumung und Sondierung von Blindgängerverdachtspunkten

Durch seine Funktion als Flakkaserne und militärische Übungsfläche war das Gelände während des Krieges Ziel zahlreicher Luftangriffe. Dabei sind für 8 Angriffe Treffer im Bereich der Kasernenanlage dokumentiert, welche entsprechende Schäden nach sich zogen. Aufgrund der Schriftquellen ist auf dem Kasernengelände mit Rückständen einer Vielzahl von Sprengbomben sowie Splitterbomben zu rechnen. Insgesamt wurden innerhalb der Liegenschaftsgrenze 11 Blindgängerverdachtspunkte und 60 Bombentrichter kartiert. Die Bombentrichter könnten, ebenso wie die Munitionsbunker und die zahlreich registrierten Gräben und Gruben (Löschteiche) auf dem Gelände, auch als Entsorgungsstellen z.B. für Munition, Waffen und Bauschutt gedient haben.

Zur Beseitigung dieses Gefährdungspotenzials ist eine flächendeckende Kampfmittelerkundung und Kampfmittelräumung – ggf. auch in Verbindung mit dem oberirdischen und unter-irdischen Rückbau – erforderlich.

Eine realistische Kostenschätzung ist aufgrund einer Vielzahl unzureichender Kenngrößen derzeit leider nicht möglich. Aufgrund der Erfahrungswerte bei der „Entwicklungsmaßnahme Burgweinting“ werden bei der HhSt. 1.8809.95800 Haushaltsmittel i.H.v. 600.000,-- € vorgesehen.

3. Beseitigung schädlicher Bodenveränderungen i.S.d. § 2 Abs. 3 BBodSchG und von Altlasten i.S.d. § 2 Abs. 5 BBodSchG

Die Einschätzung zur Altlastensituation – Bereich Boden – stützt sich auf folgende Gutachten, die vom Staatlichen Bauamt Regensburg beauftragt worden sind:

·         Historische Recherche, Büro R & H Umwelt GmbH, Nürnberg vom 22.04.2009

·         Multitemporale Luftbildauswertung, Luftbilddatenbank, Ingenieurbüro Carls, Estenfeld vom Mai 2009

·         Orientierende Untersuchung – Boden und Grundwasser – des Büros R & H Umwelt GmbH, Nürnberg vom 22.10.2010

Zur Erkundung der Altlastensituation wurden auf dem Kasernengelände zunächst sämtliche Nutzungseinrichtungen erfasst, die einen Verdacht auf mögliche Bodenverunreinigungen begründen könnten. Insgesamt wurden dabei 39 potenzielle Schadstoffeintragungsorte (sog. kontaminationsverdächtige Flächen, KVF) lokalisiert. Hiervon liegen 16 KVFs ausserhalb und 23 innerhalb von bestehenden Gebäuden. Auf diesen Altlastenverdachtsflächen wurden mittels Kleinrammbohrungen verschiedene Boden- und Bodenluftproben entnommen.

Im Bereich von 10 KVFs wurden Schadstoffbelastungen des Bodens angetroffen, die im Zuge des Rückbaus beseitigt werden müssen.

Darüber hinaus sind auf dem Kasernengelände lokale Belastungsnester vorhanden, welche z. T. noch abschließend abzugrenzen sind. Da es sich dabei um Anlagen handelt, welche ohnehin im Zuge der Umnutzung rückgebaut werden müssen (z.B. Abschmierrampen, Öllager, Abscheider, Wartungsgruben, Werkstätten) können weitere Abgrenzungsuntersuchungen und Sanierungsmaßnahmen im Rahmen des Rückbaus erfolgen und anfallendes Erdreich nach abfallrechtlichen Kriterien ordnungsgemäß entsorgt werden. Nach den vorliegenden Ergebnissen kann man davon ausgehen, dass unter Berücksichtigung der hydrogeologischen Rahmenbedingungen nur ein geringes Gefährdungspotenzial für das Grundwasser besteht.

Eine realistische Kostenschätzung ist aufgrund einer Vielzahl unzureichender Kenngrößen derzeit leider nicht möglich. Zur Minimierung des finanziellen Risikos für die Stadt wurde deshalb mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in § 6 des Kaufvertrages vom 26.04.2011 folgendes vereinbart:

„Sollten innerhalb von acht Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages schädliche Bodenveränderungen i.S.d. § 2 Abs. 3 BBodSchG und / oder Altlasten i.S.d. § 2 Abs. 5 BBodSchG auftreten,

·         die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen

oder

·         die zur Herrichtung für den in Abs. 1 genannten vertragsgemäßen Gebrauch beseitigt werden müssen

und diese auf die frühere Nutzung zurückzuführen sein, wird sich der Verkäufer während eines Zeitraums von maximal 3 Jahren ab Feststellung an den Sanierungskosten in Höhe von 90 % bei einer Kostenbeteiligung des Käufers in Höhe von 10 % beteiligen. Dies gilt nicht für Kosten (z.B. für Erd- und Aushubarbeiten), die im Rahmen der künftigen Nutzung ohnehin angefallen wären.“

Die weitere Erkundung dieser Verdachtsflächen soll in den Jahren 2012 und 2013 durchgeführt werden; die Räumung erfolgt dann im Zusammenhang mit den Maßnahmen der Baufeldfreimachung oder im Zusammenhang mit konkreten Bauvorhaben. Vorläufig werden dafür bei der HhSt. 1.8809.95802 Haushaltsmittel i.H.v. 500.000,-- € vorgesehen.

4. Entfernen bestehender Leitungen und Abbruch unterirdischer Anlagen

Alle vorhandenen Leitungen (auch Kanäle) müssen im Zuge der Neuplanung erneuert und alle alten Leitungen entfernt oder verfüllt werden, da sie entweder unterdimensioniert oder veraltet sind. Zur Schätzung der Kosten für die Leitungsentfernung wurden im Rahmen des Verkehrswertgutachtens vom März 2010 die Leitungslängen (Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Fernwärme) von den vorliegenden Plänen grob überschlägig abgegriffen und mit rd. 19.000 m ermittelt. Sonstige Leitungen sind wegen fehlender bzw. unvollständiger Information dabei nicht berücksichtigt.

Nach den Erfahrungswerten des Gutachters aus vergleichbaren Projekten muss man hier mit einem Mittelwert von ca. 25,-- €/m rechnen, so dass sich voraussichtliche Gesamtkosten i.H.v. ca. 475.000,-- € ergeben. Daneben wären für den Abbruch unterirdischer Anlagen (z.B. Löschwasserzisternen, 7 kleine Regenrückhaltebecken, Munitionsbunker) ca. 500.000,-- € zu kalkulieren.

Die zeitliche Einordnung dieser Maßnahmen ergibt sich aus dem künftigen Erschließungszeitplan, sie dürfte aber im Wesentlichen in den Jahren 2012 – 2015 stattfinden.

Die aus heutiger Sicht notwendigen Haushaltsmittel i.H.v. ca. 1.000.000,-- € werden bei HhSt. 1.8809.95803 vorgesehen.

5. Entsiegelung befestigter Flächen

Die vorhandenen Straßen, Wege und Plätze auf dem Kasernengelände sind im Zuge einer Neubebauung zu entfernen. Es ist davon auszugehen, dass für die Neuplanung eine komplette Entsiegelung erforderlich ist. Die Größe der versiegelten Fläche wurde im Rahmen des Verkehrswertgutachtens vom März 2010 grob überschlägig auf der Grundlage von Luftbildern mit ca. 120.000 m² ermittelt.

Nach den Erfahrungswerten des Gutachters aus vergleichbaren Projekten muss man hier mit Kosten i.H.v. ca. 20,-- €/m² rechnen, so dass sich voraussichtliche Gesamtkosten i.H.v. ca. 2.400.000,-- € ergeben.

Die zeitliche Einordnung dieser Maßnahme ergibt sich aus dem künftigen Erschließungszeitplan, sie dürfte aber im Wesentlichen in den Jahren 2012 – 2015 stattfinden.

Die aus heutiger Sicht notwendigen Haushaltsmittel i.H.v. 2.500.000,-- € werden bei HhSt. 1.8809.95803 vorgesehen.

6. Bauzeitliche Erschließung über die Galgenbergstraße

Im Rahmen der Baufeldfreimachung werden Materialtransporte größeren Umfangs erwartet. Das Gelände der Nibelungenkaserne ist derzeit nur über den Unterislinger Weg erschlossen. Da bei Baustellenverkehr sich Lärm und Staub nur bedingt vermeiden lassen, soll insbesondere die Wohnnutzung im Bereich des Unterislinger Weges nicht übermäßig belastet werden. Daher wird das Gelände der Nibelungenkaserne bauzeitlich über eine Baustraße zur Galgenbergstraße hin erschlossen. Damit ist auch die Autobahn A 3 auf kürzestem Wege über die Anschlussstelle „Universität“ erreichbar und es werden Umwege im Stadtgebiet vermieden. Außerdem kann über die Baustellenzufahrt später auch der Baubetrieb u.a. für den Schulneubau und für die Herstellung der neuen Erschließungsanlagen (Kanäle, Leitungen, Straßen) bis zur Fertigstellung der endgültigen Straßenerschließung sichergestellt werden.

Die Baustraße schließt rund 280 m nördlich der Einmündung der Albertus-Magnus-Straße an die Galgenbergstraße an und endet im Kasernengelände nach rund 80 m an einer vorhandenen Panzerstraße. Um ein sicheres und zügiges Abbiegen auf der Galgenbergstraße zu ermöglichen, wird diese im Einmündungsbereich aufgeweitet.

Die geschätzten Kosten für die bauzeitliche Verkehrserschließung, die in der zweiten Jahreshälfte 2011 hergestellt werden soll, belaufen sich auf rund 110.000,-- €. Die erforderlichen Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 1.6325.95809 eingeplant.

7. Beseitigung von Gebäudeschadstoffen und Gebäudeabbrüche

Wie dem beiliegenden Übersichtslageplan (Anlage 1) zu entnehmen ist, befinden sich auf dem Gelände der ehemaligen Nibelungenkaserne insgesamt 61 Einzelgebäude.

Davon wurden 21 Gebäude mit Beschluss des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (BLfD) vom 29.04.2009 unter Denkmalschutz gestellt. Für die denkmalgeschützten Gebäude Nr. 18 – 23 (kleiner Schlangenbau), deren Baufeld für die Errichtung einer Beruflichen Oberschule vorgesehen ist, wurde am 17.11.2010 ein Abbruchantrag gestellt, dem die Stadt Regensburg -Untere Denkmalschutzbehörde- mit Bescheid vom 17.03.2011 entsprochen hat.

Voraussichtlich muss auch das denkmalgeschützte Gebäude Nr. 01 wegen der dort geplanten Hauptzufahrt in das Gelände (Vollknoten in Verlängerung der Universitätsspange) abgebrochen werden.

Für die übrigen denkmalgeschützten Gebäude (14 Gebäude mit einer Geschossfläche von ca. 30.000 m²), die grundsätzlich nur für eine gewerbliche Nutzung in Frage kommen, soll im Einvernehmen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde nach einer geeigneten Nachfolgenutzung gesucht werden. Da allerdings sowohl die Grundstücksgröße zu den wirtschaftlich nutzbaren Gebäudeteilen als auch die tatsächlich nutzbaren Flächen zur Gesamtkubatur in einem unwirtschaftlichen Verhältnis zueinander stehen, bestehen im Hinblick auf die gewünschte gewerbliche Nutzung derzeit noch erhebliche Unsicherheiten.

Im Rahmen der für 2012 und 2013 geplanten Gebäudeabbrüche (insgesamt 47 Einzelgebäude) sollen auch die festgestellten Gebäudeschadstoffe entfernt und ordnungsgemäß beseitigt werden. Die Beseitigung von Gebäudeschadstoffen stützt sich dabei auf folgende Gutachten, die vom Staatlichen Bauamt Regensburg beauftragt worden sind:

·         Historische Recherche, Büro R & H Umwelt GmbH, Nürnberg vom 22.04.2009

·         Orientierende Untersuchung Gebäudeschadstoffe, Büro R & H Umwelt GmbH vom 25.08.2010

·         Kurzgutachten Hausstaub, Büro R & H Umwelt GmbH vom 10.12.2010

·         Aufgliederung der Gebäudegrunddaten und der Kostenschätzung aus der Phase I mit Berücksichtigung der Ergebnisse der Phase II a – Untersuchungen, Büro R & H Umwelt GmbH vom 01.02.2011.

Eine Abschätzung der Rückbaukosten konnte bisher jedoch nur grob überschlägig erfolgen, da die Gebäudesubstanzerkundungen nur orientierend und stichpunktartig durchgeführt wurden. Zusätzliche Rückbaukosten entstehen vor allem wegen dem separaten Rückbau von erheblich schadstoffhaltiger Gebäudesubstanz (Wandputz-/farbe, PAK- und PCB-haltige Fugenmassen und Isolierschichten) sowie wegen der erhöhten Arbeitsschutzanforderungen, z.B. beim Rückbau von Welleternit.

Die Gutachter (R&H, 01.02..2011) gehen – unter dem Vorbehalt, dass in der Kürze der Zeit eine Massenermittlung je Gebäude und Abfallart nur grob überschlägig möglich war – für den jetzt abzubrechenden Gebäudebestand von Gesamtkosten i.H.v. 7 – 8 Mio. Euro aus, weisen aber ausdrücklich auf mögliche Kostenrisiken (Ergebnisse von Detailuntersuchungen, Verwertbarkeit des Abbruchmaterials, steigende Entsorgungspreise) hin. Mangels gesicherter Erkenntnisse wurden bei der HhSt. 1.8809.94100 vorläufig insgesamt 7.000.000,-- € vorgesehen.

8. Gesamtkosten und Finanzierung

Nach derzeitigem Kenntnisstand ist für die Baufeldfreimachung von vorläufigen Gesamtkosten i.H.v. ca. 11,86 Mio. Euro auszugehen.

Im gültigen Investitionsprogramm 2010 – 2014 sind z.Zt. bereits 6,16 Mio. Euro eingestellt.

Die zusätzlichen Mittel i.H.v. ca. 5,70 Mio. Euro werden in den Entwurf des Investitionsprogramms 2011 – 2015 eingestellt und können aus einer hierfür gebildeten Rückstellung (Allgemeine Rücklage) finanziert werden.

9. Projektsteuerung und Durchführung der Einzelmaßnahmen

Die zeitgerechte Einordnung und die Koordination der verschiedenen Maßnahmen sowie die Finanzplanung für diese Aufgabenstellungen liegt beim Amt für Wirtschaftsförderung.

Für die zeitgerechte Durchführung der Einzelmaßnahmen auf der Grundlage gesonderter Vergabebeschlüsse sind die jeweiligen Fachämter zuständig.

Der Grundstückausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Die Verwaltung wird beauftragt, nach Maßgabe des Sachverhalts sowie im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel im Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 102 („ehemalige Nibelungenkaserne“):

1.      die archäologischen Untersuchungen im erforderlichen Umfang durchzuführen,

2.      eine Kampfmittelräumung und die Sondierung von Blindgängerverdachtspunkten zu beauftragen,

3.      auf der Grundlage des Vertrages mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom 26.04.2011 die Beseitigung schädlicher Bodenveränderungen i.S.d. § 2 Abs. 3 BBodSchG und von Altlasten i.S.d.  § 2 Abs. 5 BBodSchG durchzuführen,

4.      bestehende Leitungen und unterirdische Anlagen – so weit erforderlich – zu entfernen oder zu verfüllen,

5.      alle befestigten Flächen (Straßen, Wege, Plätze) zu entsiegeln und für die künftige Nutzung nach Maßgabe des Bebauungsplanes vorzubereiten,

6.      eine bauzeitliche Verkehrserschließung über die Galgenbergstraße herzustellen und

7.      alle nicht denkmalgeschützten Gebäude in den Jahren 2012 und 2013 gemäß Anlage 1 (Übersichtslageplan) abzubrechen und schadstoffbelastetes Abbruchmaterial ordnungsgemäß zu entsorgen. Für das unbelastete Abbruchmaterial sollten geeignete Verwendungsmöglichkeiten im Plangebiet und im übrigen Stadtgebiet geprüft werden, um dadurch die Abbruchkosten zu minimieren.

Anlagen: