Vorlage - VO/11/6857/61  

Sachverhalt:             

1.      Ausgangssituation, Anlass

Die Fa. Büechl Handels- und Beteiligungs KG Regensburg plant als überwiegende Grundstückseigentümerin im Nordosten von Regensburg die Entwicklung eines Neubaugebietes.

Das Planungsgebiet liegt zwischen der im Bau befindlichen Verlängerung der Osttangente und dem Ortsteil Brandlberg.

Das Gelände wird überwiegend landwirtschaftlich bewirtschaftet, die Hallen des ehemaligen Beton-Fertigteilwerkes werden derzeit gewerblich (überwiegend als Lager) genutzt.

Im südlichen Bereich befindet sich gegenwärtig das BSC.Sportgelände mit Vereinsheim, das im Zuge der Baulandentwicklung komplett nach Norden verlagert werden soll. Aktuell wird neben den westlich gelegenen Bahngleisen die neue Ostumgehung gebaut. Das Gebiet wird derzeit über die Grünthaler Straße und den Haidhofweg direkt erschlossen. Eine Anbindung an den ÖPNV ist durch die Buslinie gegeben.

Die betreffenden Grundstücke liegen derzeit im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.

Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt im westlichen Bereich des Planungsgebietes Verkehrsflächen und Flächen für Gewerbe dar. Im nördlichen und südlichen Teil sind Flächen für die Landwirtschaft sowie Verkehrs- und Grünflächen dargestellt.

Der östliche Haidhofweg ist als reiner Anliegerweg (Privatweg) und gewidmeter öffentlicher Feld- und Waldweg nicht ausreichend zur Erschließung der angrenzenden Grundstücke geeignet. Die östlich angrenzenden Grundstücke sind teilweise bebaut, jedoch planungsrechtlich ebenfalls dem Außenbereich zuzuordnen.

2.      Ziel und Zweck, Erforderlichkeit der Planung

Das bestehende Wohngebiet am Brandlberg ist aufgrund der topografischen Lage und der Nähe zum Landschafts- und Naturschutzgebiet Brandlberg nur noch eingeschränkt entwicklungsfähig. Nunmehr ergibt sich auf der Fläche westlich des bestehenden Wohngebietes die Möglichkeit der Entwicklung eines neuen Wohn- und Mischgebietes sowie von Grün- und Sportflächen.

Gemäß Fachprogramm Wohnen ist hier die Errichtung von rund 150 Einfamilienhäusern vorgesehen. Im Süden des Baugebiets an der Grünthaler Straße wird von der Grundstückeigentümerin die Errichtung eines Nahversorgungszentrums angestrebt mit Beschluss vom 27.07.2010 hat der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen der Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums in der Größenordnung von max. 1.500 qm Verkaufsfläche zugestimmt.

Als Grundlage für die beabsichtigten Bauleitplanverfahren soll zunächst ein städtebaulicher Wettbewerb (Städtebau und Landschaftsplanung) durchgeführt werden.

Der städtebauliche Entwurf, als Ergebnis dieses Wettbewerbes, soll Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes sein, mit dem wesentlichen Ziel, die bestehende Wohnbaufläche am Brandlberg auf das Planungsgebiet zu erweitern, eine Grünfläche mit Lärmschutzanlage zur Abschirmung der Osttangente vorzusehen, im Norden die Flächen für die Sportanlage und im südlichen Bereich eine Fläche für die Nahversorgung bzw. Mischnutzung zu berücksichtigen. Parallel dazu ist die erforderliche Änderung des rechtsverbindlichen Flächennutzungsplanes im Bereich Brandlberg durchzuführen.

Für den Bereich östlich des Haidhofweges soll zur Sicherung einer angemessenen Abrundung der vorhandenen Bebauung der städtebauliche Rahmen definiert und der bisherige Anliegerweg als öffentliche Erschließung qualifiziert werden, um damit die planungsrechtliche Voraussetzung für weitere Baugenehmigungen zu erfüllen.

3.      Planungsziele / Nutzungskonzept / Wettbewerb

Gegenstand des Wettbewerbes ist die Erarbeitung eines Struktur- und Bebauungskonzeptes für das Planungsgebiet als Grundlage für die beabsichtigten Bauleitplanverfahren. Dabei sind insbesondere folgende Zielsetzungen zu berücksichtigen:

·         Ergänzung der bestehenden Bebauung im Bereich Brandlberg

·         Konversion nicht mehr benötigter Gewerbeflächen

·         Verlagerung des bestehenden Sportplatzes des BSC-Brandlberg mit Vereinsheim usw. nach Norden

·         Planung von verdichtetem und aufgelockertem Einfamilienhausbau (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) im mittleren Planungsbereich sowie Mischgebietsnutzung im südlichen Teilbereich

·         Lärmschutz für das neue Baugebiet gegenüber der Osttangente

·         Bildung ablesbarer Wohnquartiere mit hoher Wohnqualität

·         adäquate Einbeziehung des Natur- und Landschaftsraumes sowie Berücksichtigung der erforderlichen naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen

·         Verbesserung der Nahversorgungssituation (max. 1500 m² Verkaufsfläche)

4.      Weiteres Vorgehen

Auf der Grundlage der vorgeschlagenen Flächenaufteilung und der o. g. Planungsziele beabsichtigt der Grundstückseigentümer mit den überwiegenden Grundstücksflächenanteilen für den Bereich westlich des Haidhofweges einen städtebaulichen Wettbewerb durchzuführen. Das Wettbewerbsergebnis soll als Grundlage des Bebauungsplanvorentwurfes herangezogen werden. Dieser Vorentwurf wird dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen zu gegebener Zeit zur Beschlussfassung über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB vorgelegt.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 247, Brandlberg, wird parallel zur Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt. Die Planungsleistungen für den Bebauungsplan sowie der Flächennutzungsplanänderung wurden bzw. werden dem Baugebietsentwickler in einem Planungsvertrag übertragen. Weitere Regelungen bleiben einem noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrag vorbehalten. Die Verantwortung der Stadt für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt davon unberührt. Außerdem ergibt sich durch den städtebaulichen Vertrag kein Anspruch auf Schaffung eines bestimmten Baurechts.

Der Ausschuss beschließt:

1.              Für das Gebiet Brandlberg zwischen der Bahnlinie und dem Haidhofweg ist das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes einschließlich seiner Bestandteile (Ver- und Entsorgungsplan, Landschaftsplan) gemäß § 2 Abs. 1 und § 1 Abs. 8 BauGB einzuleiten. Der räumliche Geltungsbereich der Änderung ergibt sich aus dem beiliegenden Lageplan (M 1/10 000 siehe Anlage) vom 14.09.2011, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

              Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes soll anstelle der bisherigen Ausweisung als Gewerbe- und Grün- bzw. landwirtschaftliche Fläche eine Wohnbau-, Grün- und Mischgebietsfläche dargestellt werden.

2              Gleichzeitig ist für das Gebiet der Bebauungsplan Nr. 247, Brandlberg, im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan (M. 1 : 2500 siehe Anlage) vom 14.09.2011, der Bestandteil dieses Beschlusses ist. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll ein Allgemeines Wohngebiet sowie ein Mischgebiet und Grünflächen festgesetzt werden.

3.              Die im Bericht dargestellten Planungsziele vom 14.09.2011, die Bestandteil dieses Beschlusses sind, werden beschlossen.

4.              Die Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbes mit den im Bericht dargestellten Planungszielen wird zur Kenntnis genommen.

Anlagen:

- Umgriff Wettbewerb/Bebauungsplan M 1:2500 vom 14.09.2011

- 46. Änderung des Flächennutzungsplanes, Entwurf vom 14.09.2011