Vorlage - VO/11/7211/61  

Sachverhalt:             

Bestandssituation

Das ca. 5,6 ha große Planungsgebiet liegt im mittleren Ortsteil von Schwabelweis, nördlich der Donaustauferstraße und westlich des Metzgerweges. Im Osten und im Westen grenzt es unmittelbar an die bestehende Wohnbebauung an. Den nördlichen Rand bilden die öffentlichen Grünflächen des Bebauungsplanes Nr. 210. Die nicht bebauten Grundstücke liegen als Grünflächen ohne landwirtschaftliche Nutzung brach. Das Gebiet ist bereits teilweise bebaut. Das gesamte Gelände ist Teil des seit 23.01.1989 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 210 Schwabelweis-Nord (siehe Anlage 1)

Anlass

Die Stadt Regensburg  beabsichtigt auf den noch nicht bebauten Grundstücken beiderseits der David-Funk- Straße, Gemarkung Schwabelweis überwiegend Wohnen in Form von Einzel- und Doppelhäusern zu entwickeln.

Anlass für die Änderung des vorhandenen Bebauungsplanes ist die Nachfrage nach bedarfsgerechten Grundstücken und marktgerechten Bauland. Die ursprünglich geplante nördlich gelegene verdichtete Winkelhofbebauung und die südlich gelegene großflächige Einfamilienhausbebauung ist nicht mehr zeitgemäß (siehe Anlage 2). Die bisherigen Bemühungen zur Bodenordnung im rechtskräftigen Bebauungsplan haben gezeigt, dass keine Nachfrage für die geplanten Baustrukturen besteht.

Die Neuplanung ist so angelegt, dass im Rahmen der Bodenordnung eine größere Flexibilität bei der Grundstücksaufteilung besteht und damit bedarfsgerechte Grundstücke angeboten werden können. Gleichzeitig wird das bestehende Nahversorgungszentrum durch Anpassung der künftigen Baugrenzen in seinem Bestand gesichert.

Zur Vermeidung von massiven Eingriffen in Privatgärten und den damit verbundenen Problemen bei der Bodenordnung, ist eine Verschiebung der David-Funk-Straße (Planstraße 4) im Bereich der Anbindung an den Metzgerweg erforderlich.

Bebauungskonzept (siehe Anlage 3)

In Anlehnung an die vorhandene Einfamilienhausbebauung auf den östlich und westlich bestehenden Wohnquartieren und die vorhandene Nachfragesruktur sind in dem geplanten Neubauquartier Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser vorgesehen.

Im Mischgebiet entlang der Donaustaufer Straße ist eine dreigeschossige Riegelbebauung (Schallschutzgründe) vorgesehen.

Nach dem aktuellen Planungsstand sind insgesamt ca. 43 Wohneinheiten möglich. Insgesamt werden die Parzellen kleiner und sind damit der künftigen Nachfrage in Schwabelweis angepasst. Die Ausrichtung der Einfamilien- und Doppelhäuser ist überwiegend mit Südgarten angelegt. Für die Bebauung zur Donaustauferstraße hin sind Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Die Festlegung der konkreten Schallschutzmaßnahmen erfolgt im weiteren Verfahren.

Für das bestehende Nahversorgungszentrum wird ein Mischgebiet mit entsprechend großen Baugrenzen und Flächen für Parkierungsanlagen festgesetzt und es damit in seinem Bestand gesichert.

Erschließungskonzept

Das bisherige Erschließungskonzept, das auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis Nord bereits teilweise umgesetzt wurde, bleibt in den wesentlichen Teilen erhalten und wird so weitergeführt, dass eine abschnittsweise Realisierung des Bauquartiers möglich ist.

Die Erschließung der Baugrundstücke wird über die teilweise bereits bestehende David-Funk-Straße bzw. über die Anbindung an den Metzgerweg gesichert werden.

(siehe Anlage 3).

Die Änderung des Straßenverlaufs  „Anbindung der Planstraße 4 an den Metzgerweg“

ist begründet durch die Tatsache, dass im Rahmen Umlegung Probleme aufgetreten sind, die die Umsetzung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 210 extrem erschweren. Aufgrund massiver Einwendungen der Eigentümer der bebauten Grundstücke Metzgerweg 25 u. 23 (ursprünglich Metzgerweg 9 und 1 g) im eingeleiteten Umlegungsverfahren gegen die im Bebauungsplan Nr. 210 festgesetzte Anbindung der Planstraße 4 an den Metzgerweg unter Inanspruchnahme von Gartenflächen aus den Anwesen, erfolgte unter Beteiligung der städtischen Fachstellen bereits in den Jahren 1990/1991 eine Entscheidung für eine veränderte Anbindung der Planstraße nördlich der vorhandenen Altbebauung ohne förmliche Änderung des Bebauungsplans. Die veränderte Straßenanbindung wurde auch bei der baulichen Herstellung des Metzgerwegs berücksichtigt.

Durch die veränderte Straßenführung wird ein erheblicher Eingriff in die bestehenden Gärten bebauter Grundstücke vermieden und damit deren Wohnqualität erhalten. Die veränderte, im Änderungsentwurf dargestellte Straßenführung stellt auch verkehrstechnisch eine vertretbare Lösung dar.

Freiflächenkonzept

Das Grün- und Freiflächenkonzept entspricht dem bisherigen Konzept des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 210. Darin sind entlang des Nordrandes des Baugebietes großzügige Grünräume im Übergang zur freien Landschaft vorgesehen. Über die Haupterschließungsachse David-Funk-Straße, die mit Baumpflanzungen gegliedert wird, werden Fuß-und Radwege über kleine Quartiersplätze in die nördlich angrenzende Parklandschaft als auch zu dem südlich gelegenem Nahversorgungszentrum geführt.

Weiteres Verfahren

Bebauungsplan

Bei dem aufzustellenden Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs.1 S.1 BauGB. Die Grundfläche beträgt weniger als 20.000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Abs.1 Nr.1 BauGB.

Die weiteren, maßgeblichen Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 13a BauGB werden dadurch erfüllt, dass durch den Bebauungsplan keine Vorhaben zugelassen werden, durch die die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung verbunden ist und dass keine Beeinträchtigung der im § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) zu erwarten ist.

Der Bebauungsplan kann somit im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist nicht anzuwenden.

Flächennutzungsplan

Das betreffende Bebauungsplangebiet ist im derzeit gültigen, rechtsgültigen Flächennutzungsplan 1983 als Wohnbauflächen, Mischgebietsfläche und Flächen  für den Gemeinbedarf (Verwaltung) dargestellt und wird im Süden mit einer Verkehrsfläche (Bahnanlage) und im Norden mit einer Grünfläche zu den Wohnbauflächen hin abgegrenzt.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes ist die Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten und von Mischgebieten vorgesehen. Damit bleiben die wesentlichen Inhalte des Flächennutzungsplanes erhalten. Lediglich die Gemeinbedarfsfläche Verwaltung wird in ein Mischgebiet geändert und die Wohnbauflächen werden in  geringen Umfang nach Westen erweitert.

Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan, dessen entgegenstehende Darstellungen mit Inkrafttreten des Bebauungsplans obsolet werden, wird im Wege der Berichtigung angepasst. Bei der Berichtigung handelt es sich um einen redaktionellen Vorgang, auf den die Vorschriften über die Aufstellung und Genehmigung von Bauleitplänen keine Anwendung finden. Eine Genehmigung des Bebauungsplans durch die höhere Verwaltungsbehörde ist nicht erforderlich.

Der Ausschuss beschließt:

1.              Für ein Gebiet beiderseits der David-Funk-Straße ist der Bebauungsplan Nr. 260 zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis Nord im Sinne des § 30  Abs. 1 BauGB aufzustellen.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 260 ergibt sich aus dem beiliegenden Lageplan vom 13.12.2011 (M. 1: 1500), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Der Bebauungsplan ist im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufzustellen.

2.              Die im Bericht dargestellten Planungsziele sowie der vorliegende Bebauungsplanvorentwurf, werden beschlossen.

3.              Von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 wird abgesehen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1).

4.              Gemäß § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer Frist von zwei Wochen zur Planung äußern kann. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

1 BP 260 Geltungsbereich und Lageplan zur Teilaufhebung BP 210

2 BP 210 Schwabelweis Nord (Aufzuhebender Teilbereich)

3 Vorentwurf Bebauungsplan mit städtebaulichem Konzept