Vorlage - VO/12/7704/SK3  

Sachverhalt:             

1.              Anlass

Die Stadtbau-GmbH Regensburg (Stadtbau) hat entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen den Jahresabschluss zum 31.12.2011, bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang, sowie den Lagebericht aufgestellt.

Der Jahresabschluss ist dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 03.05.2011 vorgelegt worden. In dieser Sitzung hat der Jahresabschlussprüfer über das Ergebnis seiner Prüfung berichtet. Er hat dem vorgelegten Jahresabschluss einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. In der Gesellschafterversammlung der Stadtbau-GmbH Regensburg soll gemäß § 12 Abs. 1 Buchst. f) bis h) des Gesellschaftsvertrags der Stadtbau der Jahresabschluss festgestellt, die Gewinnverwendung und die Entlastung des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung beschlossen werden. Dazu hat der Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung der Stadtbau die erforderlichen Erklärungen abzugeben.

2.              Lagebericht

Der Lagebericht der Stadtbau liegt als Anlage 1 bei. In diesem wird entsprechend den gesetzlichen Vorgaben jeweils über den Geschäftsverlauf, die Lage des Unternehmens und über Risiken der künftigen Entwicklung berichtet.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,5 % auf 32.714 TEUR erhöht. Die Sollmieten für Mietwohnungen stiegen um 3,8 % auf 22.711 TEUR an, wodurch die durchschnittliche Sollmiete für Wohnungen (ohne fondsfinanzierte) von 4,80 EUR/m²  Wohnfläche und Monat im Vorjahr auf 5,02 EUR/m² in 2011 anstieg. Die Umlagen für Heiz- und Betriebskosten erhöhten sich um 5,9 % auf 9.154 TEUR.

Der Immobilienbestand umfasste zum Stichtag 31.12.2011 6.492 Wohnungen (darunter 2.188 preisgebundene Wohnungen), 73 Gewerbeeinheiten, 3.509 Garagen/Stellplätze und 62 sonstige Einheiten mit einer gesamten eigenen Wohn- und Nutzfläche von 468.093 qm. Die Anzahl der Wohnungen hat gegenüber dem Vorjahr um 68 abgenommen. In dieser Tatsache spiegelt sich die Modernisierungs- und Neubautätigkeit der Stadtbau wider, bei der unter anderem auch Wohnungszusammenlegungen erfolgen.

Gleichzeitig wurden durch Neubauten bzw. Dachgeschossausbauten 25 neue Wohnungen geschaffen. Im Geschäftsjahr erfolgte ein Verkauf von 61 Wohnungen. Hierbei handelte es sich überwiegend um abseits gelegene Objekte, die einen relativ hohen Bewirtschaftungsaufwand verursachten oder solche, die stark sanierungsbedürftig waren und nach einer kostenintensiven Sanierung nicht mehr wirtschaftlich an die Zielgruppe der Stadtbau vermietet hätten werden können.

Die Zahl der beantragten Zwangsräumungen ist im Vergleich zum Vorjahr von 36 auf 29 gesunken, die tatsächlich durchgeführten Räumungen haben weiter von 10 auf 13 zugenommen. Die Räumungsklagen wegen Mietrückständen haben sich von 56 im Vorjahr deutlich auf 81 erhöht.

Aufgrund der Tatsache, dass sich die Bayerische Staatsregierung für den Regensburger Donaumarkt als Standort für das Museum der bayerischen Geschichte entschieden hat, dessen Eigentümerin aber die Donaumarkt Grundstücks-GmbH ist, hat der Aufsichtsrat der Stadtbau am 15. Februar den Empfehlungsbeschluss gefasst, den 94,8%igen Anteil der Stadtbau an der Donaumarkt Grundstücks-GmbH auf 100% aufzustocken und sie auf die Stadtbau zu verschmelzen.

Die Planungen der Stadtbau beinhalten für die Jahre 2012 und 2013 Ausgaben für Neubaumaßnahmen und Modernisierungen/Instandhaltung in Höhe von jeweils 36 Mio. EUR, also insgesamt von 72 Mio. EUR. Diese Planansätze gehen davon aus, dass die Verkaufsverhandlungen mit privaten Investoren und der Stadt Regensburg über die Donaumarkt-Grundstücke erfolgreich abgeschlossen werden können. Der aktuelle Verhandlungsstand lässt einen deutlichen Buchgewinn erwarten.

3.              Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der Stadtbau, bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang liegt als Anlage 2 bei.

Mit den erzielten Umsatzerlösen von insgesamt 32.714 TEUR (Plan: 32.150 TEUR; Vorjahr: 31.319 TEUR) konnte die Stadtbau das Geschäftsjahr 2011 mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 9.248 TEUR (Plan: 5.019 TEUR; Vorjahr: 3.891 TEUR) abschließen.

Der Jahresüberschuss fällt mit 8.442 TEUR erheblich besser aus als im Vorjahr (Plan: 4.213 TEUR; Vorjahr: 3.089 TEUR). Hierbei ist allerdings zu beachten, dass das Kerngeschäft der Stadtbau, nämlich der Hausbewirtschaftung, aufgrund von erheblich gestiegenen planmäßigen Instandhaltungskosten mit -1.992 TEUR negativ war. Im Vorjahr wurde in diesem Bereich noch ein positiver Wertbeitrag von 1.760 TEUR erzielt.

Der beachtliche Gewinnsprung im Vergleich zum Plan und zum Vorjahr ist auf die stark gestiegenen sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 12.063 TEUR (Plan: 8.485 TEUR; Vorjahr: 1.554 TEUR) zurückzuführen. Die wesentlichen Einflussfaktoren auf diesen Posten stellen Erträge aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von 8.090 TEUR (Vorjahr: 1.981 TEUR) und Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 1.622 TEUR (Vorjahr: 228 TEUR) dar.

Nach dem „Sprung“ der Eigenkapitalquote in 2009, der durch eine Umgliederung von Rückstellungen ins Eigenkapital aufgrund des Bilanzmodernisierungsgesetzes bedingt war, setzt sich, wie nachfolgend dargestellt, der Trend einer geringen, aber stetigen jährlichen Erhöhung der Eigenkapitalquote auch in 2011 fort und erreicht einen Wert von 34,0 %.

Die nachstehende Grafik zeigt den relativ konstanten Verlauf der Gesamtkapitalrendite der letzten Jahre. Resultierend aus dem erfreulichen Jahresergebnis in 2011 erhöhte sich diese auf 4,5 %. Für die Eigenkapitalrendite hat diese Entwicklung eine noch deutlichere Auswirkung, so dass sich diese um 5,2 %-Punkte auf 8,5 % erhöht.

Der Jahresüberschuss in Höhe von 8.442 TEUR des Geschäftsjahres 2011 soll in voller Höhe thesauriert werden. Überwiegend durch die oben geschriebenen Anlagenverkäufe fällt dieser im Vergleich zu den Vorjahren deutlich höher aus, wie die folgende Darstellung der Jahresüberschüsse der vergangenen Jahre zeigt.

Anlagen:

Anlage 1:              Lagebericht der Stadtbau-GmbH Regensburg

Anlage 2:               Jahresabschluss der Stadtbau-GmbH Regensburg, bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang

Der Ausschuss beschließt:

1.      Vom Bericht über die wirtschaftliche Entwicklung der Stadtbau-GmbH Regensburg wird Kenntnis genommen.

2.      Der Vertreter der Stadt Regensburg wird bevollmächtigt, in der Gesellschafterversammlung der Stadtbau-GmbH Regensburg wie folgt abzustimmen:

2.1.  Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2011 wird festgestellt.

2.2.  Der Jahresüberschuss in Höhe von 8.441.777,78 EUR wird den anderen Gewinnrücklagen zugeführt.

2.3.  Den Mitgliedern des Aufsichtsrats wird für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung erteilt.

2.4.  Der Geschäftsführung wird für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung erteilt.