Vorlage - VO/12/7796/61  

Sachverhalt:             

1.      Ausgangssituation,

Der ca. 17,72 ha große Planbereich liegt im Stadtteil Burgweinting. Er wird im Norden von der Franz-Josef-Strauß-Allee, im Westen durch die Verlängerung der Markomannenstraße, im Süden vom Aubachtal und im Osten vom Bebauungsplangebiet Nr. 253 Burgweinting- Nordwest II begrenzt. Der Planbereich ist unbebaut und wird landwirtschaftlich genutzt.

Als zweiten Teilbereich umfasst der Bebauungsplanumgriff einen Streifen für die zukünftige Lärmschutzwall-Wand-Konstruktion entlang der Autobahn zwischen Unterislinger-Weg und Markomannenstraße.

2.      Anlass

Der Stadtteil Burgweinting ist einer der Entwicklungsschwerpunkte im Stadtgebiet von Regensburg. Mit der Fertigstellung der letzten Vorhaben an der Kirchfeldallee wird voraussichtlich in 2013 die Wohnungsentwicklung des letzten Bauabschnitts Nordwest II abgeschlossen sein.

Entsprechend des Fachprogramms Wohnen II (März 2007 / Zwischenbericht Februar 2009) wurde Burgweinting Nordwest III zunächst als langfristige Maßnahme für die Zeit von 2016 bis 2020 avisiert. Aufgrund des immer noch anhaltenden großen Wohnungsbedarfs im Stadtgebiet hat die Stadt inzwischen die Grundstücke angekauft. Deshalb soll nun mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 254 „Burgweinting Nordwest III“ schneller als ursprünglich geplant Baurecht geschaffen werden. Die Stadt möchte hier, wie in den voran gegangenen Abschnitten selbst als Erschließungsträger agieren.

Aufgrund von inzwischen über 150 Interessentenvormerkungen ist davon auszugehen, dass sich die Grundstücke, wie in den vorhergehenden Abschnitt, in relativ kurzer Zeit vermarkten lassen. Es ist Ziel der Stadt Regensburg, vor allem jungen Familien mit Kindern finanzierbares Bauland zur Verfügung zu stellen. Wie schon in den vorhergehenden Abschnitten sollen die Reihenhausquartiere über Bauträger und die freistehenden Einfamilien- und Kettenhäuser direkt an Selbstbezieher veräußert  werden.

3.      Erforderlichkeit der Planung

Derzeit besteht auf den Flächen kein Baurecht. Daher ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung auf den derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Flächen zu gewährleisten.

Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan sind die Flächen des Planungsbereiches bereits als Wohnbauflächen dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 254 wird sich daher aus dem Flächennutzungsplan entwickeln. Ein gesondertes Verfahren für die Aktualisierung des Flächennutzungsplanes ist somit nicht erforderlich.

4.      Planungsziele und Nutzungskonzept  

Der Stadtteil Burgweinting ist als Wohnstandort hervorragend geeignet und zeichnet sich vor allem durch folgende Punkte aus:

¾     besondere Kinderfreundlichkeit

¾     attraktiver Naherholungsraum und Freizeitmöglichkeiten in unmittelbarer Nachbarschaft

¾     hervorragend ausgebaute Infrastruktur an öffentlichen Einrichtungen

¾     Nähe zur Stadtmitte, zu Hochschulen und Klinikum und zum Gewerbe- und Industriegebiet Burgweinting-Ost

Die Lage südlich der BAB 3 erfordert einerseits ein Bebauungskonzept, welches schon durch die räumliche Anordnung bestmöglichen Lärmschutz gewährleistet. Andererseits bietet die freie Südorientierung gute Entwicklungsmöglichkeiten für die jeweilige Grundrisssituation und optimale Ausnutzung solarer Energie.

·         Städtebauliches Konzept:

Das Bebauungsplangebiet wird durch Verlängerung der ostwestgerichteten Kirchfeldallee in zwei Quartiere geteilt. Im nördlich der Kirchfeldallee liegenden Bereich sollen vorwiegend verdichtete Bauformen wie Reihenhäuser und Geschosswohnungsbauten vorherrschen, während im südlich gelegenen Quartier vorwiegend Einfamilienhäuser und Kettenhäuser umgesetzt werden sollen.

Die Wohnbebauung nördlich der Kirchfeldallee entwickelt sich mit einer, den aktiven Schallschutz an der Autobahn A3 und der Franz-Josef-Strauß-Allee ergänzenden, dreigeschossigen Randbebauung aus Reihenhausstrukturen. Die Reihenhausgruppen mit Garagenhöfen sind über Eigentümerwege und Wohnstraßen erschlossen. Sämtliche Grundrisse sind südorientiert und haben mindestens eine schallabgewandte Seite. Den südlichen Rand zur Kirchfeldallee bilden kleinteilige Geschosswohnbau-Einheiten.

Die Wohnbebauung im südlichenTeilquartier beginnt im Norden mit einer Randbebauung aus dreigeschossigen Reihenhausgruppen mit Garagenhöfen. Die Grundrisse sind nach Süden ausgerichtet. Dahinter folgt eine offene Bebauung mit zweigeschossigen Familienhäusern (E+D), die über Wohnstraßen erschlossen sind.

Im Vergleich zu den vorhergehenden Bauabschnitten NW I und NW II wurden die Grundstücksgrößen im Bereich der freistehenden Einfamilien- und Kettenhäuser optimiert. Dadurch sollen den Bauwilligen die öffentlichen Förderungsmöglichkeiten, die in ihren Richtlinien eine Regelgrundstücksgröße von bis zu 400 m² vorsehen, offen gehalten werden.

Geologische Untersuchungen haben für den Bereich südlich der Kirchfeldallee Bereiche mit teilweise hoch anstehenden Grund- bzw. Schichtenwasser ergeben. Deshalb werden dort keine Kellergeschosse zugelassen. Stattdessen werden oberirdische Kellerersatzräume vorgesehen. Der nach BauNVO zulässige Versiegelungsgrad wird dadurch jedoch nicht überschritten.

Die vorgeschlagenen Erschließungs- und Gebäudestrukturen ermöglichen eine variable und abschnittsweise Umsetzung.

Mit dem dritten Bauabschnitt Burgweinting NW III soll nun ein westlicher Ortsabschluss des Stadtquartiers Burgweinting erfolgen. Im südlichen Bereich werden die Erschließung und die Ausrichtung der Einzelhausbebauung nach Süden gedreht. Durch diese Drehung kann nicht nur eine energetische Optimierung durch Verbesserung der passiven und aktiven Solarnutzung erreicht werden, sondern auch der Grünraum mit Erholungs- und Spielflächen zwischen den Bauquartieren NW II und NW III vergrößert werden. Durch den im Norden zur Reihenhausbebauung entstehenden „Grünkeil“ verzahnt sich das Quartier besser mit den Grünräumen.

Auf die kinderfreundliche Gestaltung des Quartiers und den engen Bezug zu den Grünräumen wird besonders Wert gelegt. Die Kinderspielplätze und Grünerholungsräume sollen direkt und sicher über Fußwege und verkehrsberuhigte Wohnstraßen erreichbar sein. Möglichst viele Gebäude erhalten einen direkten Bezug zu Grünflächen.

·         Erschließung

Die Haupterschließung des Quartiers erfolgt von Norden von der stadtteilverbindenden Franz-Josef-Straße-Allee über die Erschließungsstraße 3 (Verlängerung der Markomannenstraße). Die ost-west-gerichtete Kirchfeldallee übernimmt als Sammelstraße die Bündelungs- und Verteilungsfunktion. Sie wird in dem vorhandenen Ausbaustandard nach Westen verlängert und hier ebenfalls mit Tempo 30 beschildert. Diese wird analog wie im Quartier NW II und NW I verlängert. Diese Haupterschließungsstraßen werden eine Geschwindigkeitsbeschränkung von 30 km/h haben.

Für die Erschließungsstraßen 1, 2 und 4 sind Tempo-30-Zonen vorgesehen. Die davon abzweigenden Wohnstraßen werden als Verkehrsberuhigte Bereiche im Mischprinzip ausgebaut. Im nördlichen Quartier werden die Reihenhauszeilen über Eigentümerwege fußwegig erschlossen.

Stellplätze und Garagen sollen innerhalb der überbaubaren Flächen angeordnet werden. Die notwendigen Besucherstellplätze werden entlang der Planstraßen durch begrünte Parkplätze hergestellt.

Das Quartier wird an den ÖPNV angebunden. Die Buslinie 18, die heute über die Römerstraße zur Franz-Josef-Strauß-Allee verläuft, wird zukünftig über die Erschließungsstraßen 1 (Verlängerung der Markomannenstraße) führen. Zur Sicherung einer zukünftigen Stadtbahn-Gleistrasse wird wie bereits in Bebauungsplan Nr. 253 NW II in der Kirchfeldallee ein 7 m breiter Mittelstreifen festgesetzt.

·         Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung

Für das Quartier Burgweinting Nordwest III wird das Grünkonzept der Nord-Süd gerichteten Grünzüge fortgesetzt. Der Grünzug, der die Quartiere NW III und NW II trennt, wird als Park- bzw. öffentliche Grünfläche und Kinderspielfläche durch seine zentrale Lage von beiden Quartieren auf kurzem Wege erreichbar sein.

Der Landschaftsraum westlich des Quartiers wird mit typischen Elementen der Auenlandschaft und einem modellierten Entwässerungsgraben als  Übergang zwischen bebauten Siedlungsflächen und freier Landschaft gestaltet. Dieser wird im Wesentlichen der Realisierung der naturschutzrechtlich erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen dienen. Zur untergeordneten Nutzung dieser Flächen für die Naherholung wird der Anschluss an bestehende Wegesysteme und an das Quartier erfolgen.

Die Grünräume dienen nicht nur der Vernetzung der Quartiere untereinander, sondern auch der einzelnen Quartiere mit der freien Landschaft.

Die Kirchfeldallee wird analog dem Quartier NW II und NW I fortgeführt. Sie wird boulevardartigen ausgebaut mit Alleen beidseitig der geplanten Gleistrasse, die vorerst bis zur Realisierung der Stadtbahn als Wiesenband gestaltet wird.

Innerhalb des Quartiers werden die Straßen von Einzelbäumen begleitet.

Im nördlichen Quartier ist ein „Grünplatz“ vorgesehen, der als kleiner Anger wichtige Freiraumfunktionen übernimmt. Auch haben die Reihenhausgruppen jeweils kleine Ausweitungen in dem Eigentümerweg um Treffpunkte zu ermöglichen.

·         Städtebauliche Vergleichswerte

Größe des Bebauungsplangebietes                            ca.    17.72 ha                            100%

Nettobauland Wohnen                                           ca.       8,73 ha                              49%

Öffentliche Grünfläche ohne Lärmschutz              ca.       3,68 ha                              21%

Fläche für Lärmschutzmaßnahmen                             ca.       2,48 ha                              14%

Verkehrsfläche                                                         ca.       2.83 ha                              16%

Wohneinheiten:

Einfamilien- und Kettenhäuser                            ca.   75 WE                                            ca. 20%

Reihenhäuser                                                                      ca. 135 WE                                            ca. 40%

Geschosswohnungsbau                                          ca. 140 WE                                            ca. 40%

Gesamt:                                                               ca. 350 WE                           

·         Lärmsituation

Das Planungsgebiet steht im Einflussbereich der Bundesautobahn A3, sowie der Franz-Josef-Strauß-Allee, der Kirchfeldallee, der Römerstraße und der Markomannenstraße. Zur Klärung der Lärmsituation wurde ein Gutachten beauftragt, das als Grundlage für die schalltechnischen Festsetzungen im Bebauungsplan herangezogen werden wird. Neben aktiven werden auch passive Schallschutzmaßnahmen notwendig sein. Im Umgriff des Bebauungsplans sind die Flächen für die zukünftig notwendigen aktiven Schallschutzmaßnahmen – einer neuen Lärmschutzwall-Wandkonstruk­tion entlang der Autobahn zwischen Unterislinger-Weg und Markomannenstraße und der westlichen Verlängerung des Lärmschutzwalls an der Franz-Josef-Strauß-Allee – mit aufgenommen (Siehe Anlage 1).

·         Boden- und Grundwasserverhältnisse

Zur Untersuchung der Boden und Grundwasserverhältnisse wurden Gutachten erstellt und werden weitere Untersuchungen in Auftrag gegeben. Diese Ergebnisse werden Grundlage für eventuelle Änderungen des Entwurfskonzepts und für Festsetzungen im Bebauungsplan sein.

Aufgrund der Grundwassersituation wird für die Bebauung südlich der Kirchfeldallee eine Unterkellerung ausgeschlossen und die festzusetzende Höhe (EFOK) teils angehoben werden. Als weitere Maßnahmen werden zur Absenkung von aufsteigendem Grundwasser in der Grünfläche westlich des Quartiers ein Entwässerungsgraben und in der Grünfläche zwischen den Quartieren NW III und NW II eine unterirdische Rigole erstellt werden.

·         Bodendenkmäler:

Seit April 2010 werden bereits archäologische Sondagen und Grabungen innerhalb des künftigen Baugebietes durchgeführt. Mit einem Abschluss der Arbeiten und einer weitgehenden denkmalpflegerischen Freigabe des Gebietes ist voraussichtlich noch in 2012 zu rechnen. Südlich der Kirchfeldallee ist aufgrund der geplanten teilweisen Anhebung der EFOK und der archäologischen Befundtiefen nicht damit zu rechnen, dass in befundrelevante Schichten eingegriffen wird

5.      Weiteres Vorgehen

Als nächster Verfahrensschritt wird auf Grundlage des Bebauungskonzepts die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3(1) BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4(1) BauGB durchgeführt.

Der Ausschuss beschließt:

1.              Für das Gebiet zwischen der Franz-Josef-Strauß-Allee, der Verlängerung der Markomannenstraße, dem Aubachtal und dem Bebauungsplangebiet Nr. 253 ist der Bebauungsplan Nr. 254 im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan (Anlage 1 M. 1: 5000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll entsprechend den Darstellungen im Flächennutzungsplan ein Wohngebiet festgesetzt werden.

2.              Die im Bericht dargestellten Planungsziele und das in der Anlage 3 beigefügte Bebauungsplankonzept vom 03.07.2012, die Bestandteile dieses Beschlusses sind, werden als Grundlage für die Bebauungsplanung beschlossen.

3.              Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem zwei Wochen zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

4.              Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3(1) BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekanntzumachen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Bürgerbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

Anlage 1: BP 254 Bebauungsumgriff                            M 1: 2500

Anlage 2: BP 254 Gesamtübersicht Burgweinting mit geplantem Wohnquartier               M 1: 5000

Anlage 3: BP 254 Bebauungskonzept              M 1: 2000