Vorlage - VO/12/7810/63  

Sachverhalt:             

1.              Ausgangssituation

Es ist beabsichtigt, den auf dem Grundstück Fl. Nr. 1325 der Gemarkung Regensburg bestehenden Gebäudekomplex abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen. Das zu beplanende Grundstück, mit dem derzeit noch in Betrieb befindlichen „Hotel Karmeliten“ und gemischter Gewerbenutzung im Erdgeschoss, liegt im Geltungsbereich des Ensembles „Altstadt von Regensburg mit Stadtamhof“, im Zentrum der östlichen Altstadt, stellt jedoch selbst kein Einzelbaudenkmal im Sinne des Art. 1 Abs. 2 Denk­malschutzgesetz dar.
Das bereits im Mittelalter errichtete und 1860 ab dem 1. Obergeschoss weiter aufge­baute Gebäude grenzt nördlich an das Karmelitenkloster (Anwesen Speichergasse 3, Alter Kornmarkt 6, 7), westlich an die Speichergasse sowie südlich und östlich an den Dachauplatz an. Der Bestand stellt einen viergeschossigen Massivbau mit teilausge­bautem Dachgeschoss und Unterkellerung dar.

Für das Grundstück besteht ein rechtskräftiger, einfacher Bebauungsplan („Bebauungs­plan Nr. 140 Maximilianstraße“, in der Fassung vom 21. Juni 2005) gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB). Danach wurde das Plangebiet als Kerngebiet im Sinne des § 7 Baunutzungsverordnung festgesetzt.
 

2.              Planungsprozess

2.1              Plangutachterliches Verfahren

Um ein aus wirtschaftlicher, funktioneller, städtebaulicher und gestalterischer Hinsicht optimales Ergebnis sowohl für den Investor als auch die Stadt Regensburg zu erzielen, wurde für das gegenständliche Bauvorhaben bereits Ende 2006 ein sog. plangutachterliches Verfahren durchgeführt. Auslober dieses Verfahrens war die Firma Schmack, Regensburg.

Sieben Teilnehmer wurden eingeladen und nahmen an dem Verfahren teil:

?         Blasch Architekten, Regensburg

?         Architekturbüro A2, Regensburg

?         Dömges Architekten AG, Regensburg

?         Weigelt Architekten, München

?         Muck Petzet Architekten, München

?         Auer + Weber Architekten, München

?         Ricci Architekten AG, Brig

Sinn des Verfahrens war die Aufwertung des gesamten Areals zwischen Schwanenplatz, Dachauplatz, Maximilianstraße und Speichergasse. Hierbei waren die Aspekte der Stärkung der Innenstadt als Einzelhandelsstandort, die Verbesserung der Nahversorgung im Stadtgebiet und die Erhaltung der Wohnfunktion in der Altstadt zu berücksichtigen. Die Wettbewerbsaufgabe bestand u.a. in der Planung eines Hotels oder einer Einrichtung für sog. Betreutes Wohnen als Art der Nutzung.

Preisgerichtssitzung am 06.12.2006:

Am 06. Dezember 2006 trat die Jury, zusammengesetzt aus Auslober, Architekten und Vertretern der Stadtverwaltung, unter Vorsitz des damaligen Gestaltungsbeiratsmitgliedes Herrn Prof. Kovatsch zusammen und wählte einstimmig als ersten Preis den Entwurf aus dem Büro Auer + Weber, München. Auch das im Verfahren als Berater beteiligte Landesamt für Denkmalpflege gab dem Entwurf von Auer + Weber den Vorzug.

Auszug aus dem Protokoll der Preisgerichtssitzung:

„Das Ergebnis überzeugte und zeigt, wie Architektur in einer historisch wertvollen Situation gelingen könne, ohne Verfälschung und ohne Anbiederung.

Der prämierte Entwurf lässt das historische Sockelgeschoss und die ehemalige Sudhausfassade. Der geforderte Lebensmittelmarkt wird geschickt ins Gebäude integriert, ohne das Erscheinungsbild zu stören. Die neu errichteten Obergeschossfassaden sind klar strukturiert und fügen sich wie selbstverständlich in das Ensemble ein.

Die Kombination aus dem Erhalt der Sockelzone und neu errichteten Obergeschossen liefert einen überzeugenden Kontrast auf die städtebauliche Aufgabenstellung, um einen prägenden, wichtigen Platz in der Altstadt zu formen. Eine Forderung der Denkmalpflege, ein wesentliches, konstituierendes Platzelement in seiner stadträumlichen Wirkung zu erhalten, wird vorbildlich erfüllt.“

Auf den beiliegenden „Lageplan mit Perspektive Dachauplatz mit Erläuterungen“ wird verwiesen.

Das Preisgericht empfahl einstimmig, das Büro Auer + Weber, München mit der weiteren Bearbeitung zu beauftragen.

2.2              Vorbescheid

Auf Antrag der Ferdinand Schmack jun. GmbH erteilte die Stadt Regensburg unter dem Datum vom 21. August 2007 einen Vorbescheid nach Art. 71 BayBO. Gegenstand dieses Vorbescheides ist primär der Abbruch des bestehenden Gebäudekomplexes Dachauplatz 1, Speichergasse 1 und die Errichtung eines etwa gleichgroßen Baukörpers mit unterschiedlichen Nutzungsvarianten (altengerechte Wohnungen bzw. Hotel).
Der Vorbescheid hat jedoch zwischenzeitlich keine Gültigkeit bzw. Bindungswirkung mehr, da für den Vorbescheid innerhalb der dreijährigen Geltungsdauer kein Verlängerungsantrag gestellt wurde.

2.3              Bauantrag

Am 22. Juli 2011 beantragte die Karmeliten Projekt GmbH die Erteilung einer baurecht­lichen Genehmigung für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses.

Der bestehende Gebäudekomplex soll danach weitgehend beseitigt werden und durch einen sechsgeschossigen Neubau (einschließlich Dachgeschoss) ersetzt werden, der ebenfalls bis an die rückwärtige und die seitlichen Grundstücksgrenzen reicht und erneut einen Innenhof aufweist. Ferner sind zwei Untergeschosse vorgesehen (die Bauvorlagen zum Vorbescheid sahen noch drei Untergeschosse vor), die auch zum Nachweis notwendiger Stellplätze dienen.

Im leicht überhöhten Erdgeschoss soll auf einer Verkaufsfläche (inkl. Nebennutzfläche) von ca. 1.462 m² ein Lebensmittelmarkt entstehen. In den Obergeschossen sowie im Dachgeschoss sind auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 6.027 m² insgesamt 110 Appartements sowie 66 Wohnungen geplant.

Die Untergeschosse werden von der Speichergasse aus erschlossen; hier erfolgt auch die Anlieferung für den Lebensmittelmarkt. Ansonsten erfolgt der Zugang zum Lebens­mittelmarkt vom Dachauplatz und der Zugang zu den Wohnungen von Osten her.

Die ursprünglich eingereichten Bauvorlagen wurden insbesondere aus gestalterischen Gründen mit Tekturplänen vom 12. März 2012 und 20. April 2012 überarbeitet.

Eine anfangs angedachte und von der Verwaltung unterstützte Hotelnutzung konnte vom Bauherrn nicht realisiert werden, da kein Investor bzw. Betreiber gefunden werden konnte.

Der Bauherr hat intensive Gespräche mit Hotelbetreibern geführt. Diese Gespräche mit dem aussichtsreichsten Betreiber haben deshalb zu keinem Ergebnis geführt, weil dieser genaue Vorgaben zur Flächenkonzeption vorgegeben hatte. Dies hätte zur Vermehrung der Fensterachsen geführt. Auch eine Zweitverwendung nach einer möglichen Beendigung der Hotelnutzung wäre damit nicht mehr möglich gewesen.

Die Wohnungen sind als Altstadtappartements konzipiert. Die Raumkonzeption wird nach Angaben des Bauherrn im Rahmen der Vermarktung endgültig festgelegt. Grundsätzlich beträgt die kleinste Einheit ca. 25 m² und können auf 50 m², 75 m², 100 m² usw. ergänzt werden. Bereits jetzt hat sich nach Angaben des Bauherrn die Zahl der Interessenten für 3- und 4-Zimmer-Wohnungen deutlich erhöht. Damit wird sich die Zahl der Wohneinheiten und die Zahl der 1- und 2-Zimmer-Appartements deutlich reduzieren.

Die Bauantragserstellung sowie die Objektplanung für das Bauvorhaben erfolgen nunmehr durch das Architekturbüro Wittmann, Regensburg; das Büro Auer + Weber, München war jedoch auch im Baugenehmigungsverfahren durch die baukünstlerische Beratung eingebunden und hat der Genehmigungsplanung zugestimmt. Insofern ist die Kontinuität hinsichtlich der Gestaltung und Ausführung des Bauvorhabens im Vergleich zum Wettbewerbsentwurf gesichert.

2.3.1              Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

Wie bereits geschildert, befindet sich das Grundstück Fl. Nr. 1325 der Gemarkung Regensburg im Geltungsbereich des „Bebauungsplans Nr. 140 Maximilianstraße“. Nachdem der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung enthält, handelt es sich um einen sog. einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich daher - was die Art der baulichen Nutzung betrifft - nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes. Im Übrigen - was z. B. das Maß der baulichen Nutzung angeht - richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB.

Das Plangebiet wurde im Bebauungsplan als Kerngebiet im Sinne des § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. In der Satzung (§ 3, Art der baulichen Nutzung) zum Bebauungsplan wurde bestimmt, dass im gesamten Kerngebiet (MK I und MK II) Vergnügungsstätten (wie beispielsweise Diskotheken und Spielhallen) nur ausnahmsweise zulässig sind. Nur für den Bereich MK I wurde eine Regelung zur Wohnnutzung getroffen. Danach sind sogenannte sonstige Wohnungen nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO im MK I oberhalb des Erdgeschosses ausdrücklich zulässig.
Das Baugrundstück Fl.Nr. 1325 befindet sich im Plangebiet MK II, für das keine Regelung zur Wohnnutzung getroffen wurde. Für die in den Obergeschossen geplante Wohnnutzung des Gebäudeneubaus ist deshalb eine förmliche Ausnahme nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zuzulassen.

Die Voraussetzungen für die Erteilung der Ausnahme nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO liegen vor. Eine Wohnnutzung widerspricht nicht generell einem Kerngebiet. Die Baunutzungsverordnung selbst sieht diese Ausnahmemöglichkeit unter Berücksichtigung städtebaulicher und nachbarlicher Belange vor. Ein Konflikt mit Nutzungen in der Nachbarschaft kann nicht entstehen. Auch städtebaulich löst eine Ausnahme für diese Wohnnutzung keine Spannungen aus. Dabei ist insbesondere die besondere Lage des Grundstücks im Plangebiet zu berücksichtigen. Es liegt sozusagen an der Nahtstelle zwischen MK I und MK II, wobei das Grundstück mit MK I verzahnt ist. Es verlängert die Bebauung in der Maximilianstraße, die im MK I liegt und für die eine Wohnnutzung allgemein zugelassen wurde. Damit unterscheidet sich das Baugrundstück eindeutig und wesentlich von allen restlichen Grundstücken im MK II, die ausschließlich nach Osten zur D.-Martin-Luther-Straße orientiert sind und keinen Bezug zur Maximilianstraße aufweisen. Daraus folgt, dass durch die Ausnahme auch die Eigenart des Kerngebiets insgesamt und des betroffenen MK II nicht beeinträchtigt wird. Das MK II ist auch weiterhin funktionsfähig.

Mit der Schaffung der Wohnungen wird im nördlichen Bereich der Maximilianstraße eine spürbare Belebung  erfolgen, die zu einer Weiterentwicklung und Aufwertung der Achse Maximilianstraße/Bahnhof führen wird. Die Wohnnutzung in Verbindung mit der Verkaufsfläche im Erdgeschoss stellt eine sinnvolle Option für in der Altstadt typische Mischnutzung innerhalb von Gebäuden dar. Eine Wohnnutzung in den Obergeschossen entspricht auch der Zielsetzung und der Festsetzungen im MK I an der Maximilianstraße, deren Verlängerung das Anwesen tatsächlich darstellt. Die Entwicklung der Altstadt als Wohnstandort wird darüber hinaus gestärkt.

Auch unter dem Prüfungsmaßstab des § 34 Abs. 1 BauGB ist das Bauvorhaben bau­planungsrechtlich zulässig, da es sich insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Ebenso ist die nunmehr beantragte Höhenentwicklung des Neubaus genehmigungsfähig. So sieht der Bauantrag eine Traufhöhe von 16,30 m über der angrenzenden öffentlichen Fläche vor, während der Vorbescheid eine Traufhöhe von 16,34 m und der Bestand eine Traufhöhe von 15,50 m aufweist. Die Erhöhung der Trauflinie im Vergleich zum Gebäudebestand um ca. 0,80 m ist in baurechtlicher Hinsicht vertretbar.

2.3.2.              Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

Dem Bauvorhaben stehen auch keine bauordnungsrechtlichen Hinderungsgründe ent­gegen.

Nach dem derzeitigen Planungsstand errechnet sich für das beantragte Bauvorhaben ein Bedarf von insgesamt 193 Kfz-Stellplätzen. 50 Stellplätze können in der auf dem Baugrundstückstück vorgesehenen Tiefgarage erstellt werden. Die restlichen 143 Stellplätze müssten deshalb im Wege der Ablösung nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO nachgewiesen werden.

Allerdings hat die Eigentümerin des nahe gelegenen Grundstücks Fl.Nr. 1461 der Gemarkung Regensburg (Anwesen Grasgasse 10 und 12) für das Baugrundstück eine Grunddienstbarkeit bestellt, wonach der jeweilige Eigentümer des Baugrundstücks berechtigt ist, in der geplanten Erweiterung der dortigen Parkgarage 49 Kfz-Stellplätze ausschließlich für den Stellplatznachweis des Bauvorhabens in Anspruch zu nehmen. Insofern würde sich die Zahl der tatsächlich abzulösenden Stellplätze auf 94 reduzieren. Dies ist jedoch von der Realisierbarkeit der Erweiterung des Parkhaues Grasgasse 10 und 12 abhängig; die Erweiterung ist allerdings grundsätzlich genehmigungsfähig.

              Auf der Grundlage der geänderten Eingabeplanung haben auch die Fachstellen der Denkmalpflege dem Bauvorhaben zugestimmt.

              Die Einhaltung der darüber hinaus zu prüfenden bauaufsichtlichen Anforderung kann durch entsprechende Nebenbestimmungen sichergestellt werden. Dies gilt insbesondere bezüglich Maßnahmen zum verbesserten Schallschutz an den straßenzugewandten Außenfassaden.

2.3.3.              Nachbarbeteiligung

              Die am Verfahren beteiligten Eigentümer der Nachbaranwesen Speichergasse 2 und 3 sowie Drei-Kronen-Gasse 4 und 6 haben dem Bauvorhaben zugestimmt.

Der Eigentümer des Anwesens Drei-Kronen-Gasse 3 hat die nachbarrechtliche Zustimmung zu dem Vorhaben noch nicht erteilt. Das beantragte Bauvorhaben wird jedoch auch bei Nichtvorliegen dieser Nachbarunterschrift für genehmigungsfähig beurteilt.

Die Verwaltung wird beauftragt, die beantragte Baugenehmigung mit den notwendigen Auflagen und Bedingungen zu erteilen.

Anlagen:

-              Lageplan (Anlage 1)

-              Grundriss Erdgeschoss (Anlage 2)

-              Grundriss 1. Obergeschoss (Anlage 3)

-              Ansicht Süd (Anlage 4)

-              Ansicht Ost (Anlage 5)

-              Lageplan/Perspektive zum plangutachterlichen Verfahren (Anlage 6)