Vorlage - VO/12/7899/61  

Sachverhalt:             

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen hat am 14.03.2012 die Aufstellung des Bebauungsplans als einfachen Bebauungsplan für den o.g. Bereich beschlossen. Des Weiteren wurde beschlossen, das Bauleitplanverfahren gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchzuführen und den Bebauungsplan-Entwurf Nr. 148 – Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55, südlich der Brauerei Bischofshof in der Fassung vom 14.03.2012 einschließlich Satzung und Begründung gemäß § 3(2) BauGB auszulegen. Dies erfolgte in der Zeit vom 10.04. – 11.05.2012.

Nachfolgend sind die während der öffentlichen Auslegung gemäß §3(2) BauGB eingegangenen Anregungen sowie die während der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §4(2) BauGB eingegangenen Anregungen, welche gelichzeitig mit der öffentlichen Auslegung erfolgte, zusammengestellt und mit den Stellungnahmen und Beschlussvorschlägen der Verwaltung für den Stadtrat versehen:
Anregungen aus der Öffentlichen Auslegung § 3(2)BauGB zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 148 - Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55, südlich der Brauerei Bischofshof

Nr.  1.:

Antragsteller:

Schlachter und Kollegen, Postfach 10 09 27, 93039 Regensburg

Schreiben vom 07.05.2012

Anregungen:

I.               Verhinderungsplanung

              Zu allererst ist gegen den Bebauungsplan Nr. 148, der sinnigerweise nur ein einziges Flurstück (3500) – nämlich jenes unserer Mandanten – betrifft, natürlich einzuwenden, dass ersichtlich keine positive Planungsaussage vorliegt, sondern lediglich – durch eine Individualsperre – Verhinderungsplanung betrieben werden soll. Neben dem räumlichen Zusammenhang zeigt dies bereits eine chronologische Betrachtung. Auslöser des Bebauungsplans war offensichtlich die Bauvoranfrage unserer Mandanten vom 06.10.2011, eingereicht am 27.10.2011. Bemerkenswerterweise wurde diese fünf Monate lang im zuständigen Amt überhaupt nicht bearbeitet. Bezeichnenderweise datiert unsere Untätigkeitsklage (vom 20.03.2012) vom selben Tag wie die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses.

II.              Plangebiet

              Die damit bezweckte – unzulässige – Individualsperre stößt schon durch die Beschränktheit der planerischen Konzeption an die Grenzen ihrer Zulässigkeit. Nach der „Begründung“ vom 14.03.2012 sollen mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „bestehende und zukünftige Nutzungskonflikte zwischen Gewerbe und Wohnen … gelöst werden, d.h. die bestehende Gewerbenutzung auf dem Grundstück Dechbettener Straße 53/55 und damit auch auf den angrenzenden Grundstücken (nach Westen, Norden und Süden) soll weiterhin gesichert werden“. Dies entspreche auch den übergeordneten Planungszielen der Rahmenplanung.

              Es fragt sich ernsthaft, wie dieses „Planungsziel“ erreicht werden soll, wenn im aufgestellten Bebauungsplan nur ein Flurstück überplant werden soll, jenes unserer Mandanten, für das eben kürzlich – wie bereits dargelegt – eine Bauvoranfrage eingereicht wurde. Bereits der planerische Umgriff entlarvt damit die „Begründung“ als lediglich vorgeschobenes „Feigenblatt“, da die Beschränkung auf das Baugrundstück (als Gegenstand der Bauvoranfrage) von vornherein nicht geeignet erscheint, irgendwelche Nutzungskonflikte mit angrenzenden Grundstücken auch nur ansatzweise zu lösen. Das einzige Ziel, das mit einem Bebauungsplan erreicht werden kann, der offensichtlich die Bauvoranfrage unserer Mandanten sperren soll (dieses Mal im Wege einer Zurückstellung), heißt: Verhinderung.

III.              Gesamtschau (Aufstellungsbeschluss vom 17.09.2008)

              Dieser (und die am 29.09.2008 bekanntgemachte Veränderungssperre) umfasste immerhin noch ein größeres Plangebiet. Allerdings war auch das Grundstück unserer Mandanten damals schon einbezogen worden, so dass es auch hierdurch bereits (bis zum 29.09.2010) „gesperrt“ war. Rein vorsorglich weisen wir darauf hin, dass die maximale Geltungsdauer für eine Veränderungssperre (§ 17 BauGB‘) durch eine mehr oder minder beliebige Veränderung des Plangebiets ebenso wenig unterlaufen werden darf wie durch die Kombination mit einer Zurückstellung (§ 15 BauGB). Vor diesem Hintergrund stellt sich freilich die Frage, wie die vermeintliche Bauleitplanung gesichert werden soll.

IV.              Tatsachengrundlagen

              Die „Begründung“ vom 14.03.2012 weist auch inhaltliche Mängel auf: So soll für das Grundstück unserer Mandanten „aktuell … ein Bauvorbescheid zur Errichtung von Wohngebäuden und nicht störendem Gewerbe“ vorliegen (Seite 3, 2. Absatz). Tatsächlich liegt bislang lediglich eine Bauvoranfrage vor, noch nicht aber der damit beantragte Vorbescheid (zum Begriff vgl. Artikel 71 BayBO). Läge freilich ein Bauvorbescheid vor, wäre die Ausgangslage für die städtische Planung eine völlig andere, so dass die Begründung in sich auch widersprüchlich ist. Die Behauptung, dass das Bauvorhaben unserer Mandanten dem Planungsziel „der Rahmenplanung“ und dem am 15.07.2008 beschlossenen Entwicklungskonzept „gewerbliche Bauflächen“ widerspräche, ist dem gegenüber völlig apodiktisch. Dass und für welche Betriebe am Standort „Innerer Westen“ eine Gewerbenutzung „nur noch sehr eingeschränkt oder nicht mehr möglich“ wäre, wenn das Bauvorhaben unserer Mandanten umgesetzt würde, wird durch nichts belegt. Die Behauptung ist auch – mit Verlaub – ziemlich unscharf und überdies wenig zielführend, wenn man abermals in Rechnung stellt, dass sich ja der Bebauungsplan auf ein einziges (!) Grundstück – jenes unserer Mandanten – beschränkt. Was hat all dies mit dem „Standort Innerer Westen“ zu tun?

V.              Flächennutzungsplan

              Soweit in der „Begründung“ auf den Flächennutzungsplan rekurriert wird (Seite 3, Ziffer 3), übersieht diese, dass der Flächennutzungsplan an Ort und Stelle weitgehend überholt ist. Wie der Bebauungsplanentwurf (Anlage 1 zum Beschluss vom 14.03.2012) selbst zeigt, grenzt im Osten ausschließlich Wohnnutzung an das Grundstück unserer Mandanten an. Auch die 50. Flächennutzungsplanänderung trägt diesen Gegebenheiten nicht hinreichend Rechnung. Selbstverständlich hat eine Bauleitplanung aber - jedenfalls auch – beim Bestand zu beginnen, andernfalls von vorn herein ein durchgreifendes Abwägungsdefizit vorliegt (vgl. § 1 Abs. 7 BauGB).

VI.              Rahmenplanung

              Diese hat zum einen keine Rechtsqualität, zum anderen wäre der Umgriff (jedenfalls des Bebauungsplans) erneut viel zu klein, um die „Ziele der Rahmenplanung“ umzusetzen.

VII.              Trennungsgrundsatz

              Die Bauleitplanung der Stadt Regensburg entspricht überdies sehr viel weniger herkömmlichen Planungszielen als jene unserer Mandanten, nicht zuletzt dem sogenannten Trennungsgrundsatz (vgl. den Rechtsgedanken aus § 30 BlmSchG), wonach gewerbe- und Wohnbebauung soweit wie möglich getrennt werden sollen (vgl. hierzu auch das bekannte „Flachglas-Urteil“ des Bundesverwaltungsgerichts).

              Dennoch sieht die Planung der Stadt Regensburg unmittelbar neben Wohnen Gewerbe vor. Dem gegenüber hatten unsere Mandanten, wie im Rahmen der sogenannten „architektonischen Selbsthilfe“ gängig, zur Straße hin „nicht störendes Gewerbe“ vorgesehen, nach Süden (im Anschluss an die bereits bestehende Wohnbebauung) hin demgegenüber Wohnen. In der Anlage 3 zum Beschluss vom 14.03.2012 wird dies nicht einmal näher konkretisiert, so dass wir auch die Unvollständigkeit der Beschlussvorlagen rügen, die ein geradezu irreführendes Bild von der Bauvoranfrage unserer Mandanten abgeben.

VIII.              Verfahrensmissbrauch

              Schließlich liegen die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB nicht vor, das offensichtlich nur gewählt wurde, um die gängigen Beteiligungsvorschriften zu unterlaufen. Es überzeugt auch nicht, von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht (nebst zusammenfassender Erklärung) abzusehen, wenn auf der anderen Seite ja gerade umweltrechtlich relevante Belange wie Lärmimmissionen beplant und entsprechende Konflikte gelöst werden sollen, die nicht zuletzt aus dem Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe samt jeweils erforderlichem Verkehr resultieren. Die „Begründung“ vom 14.03.2012 (Seite 4, Mitte) geht zur Darlegung der Voraussetzungen des vereinfachten Verfahrens auch nicht über den Wortlaut von § 13 Abs. 1 BauGB hinaus. Sofern Sie damit behauptet, mit der Aufstellung des Bebauungsplans würde der sich aus der vorhandenen Eigenart und der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nach § 34 BauGB nicht wesentlich verändert, entpuppt sich die „Begründung“ allerdings ein weiteres Mal als widersprüchlich. Selbst die „Begründung“ räumt ja ein, dass mit der Bauleitplanung der Stadt Regensburg die Umsetzung der Planung unserer Mandanten (die wohl – wenig überraschend nach dem Urteil des Bayer. Verwaltungsgerichts Regensburg vom 24.07.2008 – auch die Stadt Regensburg grundsätzlich für zulässig hält) verhindert oder zumindest zurückgestellt werden soll (nicht umsonst wurde die Entscheidung über die Bauvoranfrage unserer Mandanten ja auch mit Bescheid vom 26.03.2012, gegen den wir bereits Klage erhoben haben, „ausgesetzt“). Wenn aber mit dem neuen Bebauungsplan neues Baurecht (statt des Bauvorbescheides bzw. der Bauvoranfrage unserer Mandanten) geschaffen werden soll, wie kann man dann behaupten, der Zulässigkeitsmaßstab nach § 34 BauGB „würde nicht wesentlich verändert“?

Diese Fragen aufrichtig zu beantworten, kann nur dazu führen, den Aufstellungsbeschluss wieder aufzuheben. Hierum dürfen wir abschließend bitten und ersuchen Sie abschließend darum, uns über das weitere Verfahren und das Ergebnis der Abwägung zu unterrichten.

Stellungnahme der Verwaltung und Beschlussvorschlag:

I.               Verhinderungsplanung

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist der Bauvorbescheidsantrag für das Grundstück Dechbettener Straße 55 zur Errichtung von Wohngebäuden und nichtstörendem Gewerbe. Dieses Bauvorhaben widerspricht den am 20.04.2012 vom Planungsausschuss beschlossenen Planungszielen, der Rahmenplanung und der geplanten 50. Flächennutzungsplanänderung. Würde die beantragte Wohnbebauung umgesetzt werden, wäre eine Gewerbenutzung für bestehende und zukünftige Betriebe am Standort „Innerer Westen“ nur noch eingeschränkt, oder nicht mehr möglich. Ziel ist es bestehende und zukünftige Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe zu lösen, das heißt die bestehende Gewerbenutzung auf dem Grundstück Dechbettener Straße 53/55 und damit auch die Gewerbenutzung auf den angrenzenden Grundstücken nach Westen, Norden und Süden weiterhin zu sichern.

Nachweislich ist kein Zusammenhang zu sehen zwischen der Terminüberschneidung der Untätigkeitsklage und der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses. Es handelt sich hierbei um ein zufälliges zeitliches Zusammentreffen, da die verwaltungsinternen Vorlaufzeiten sich auf über einen Monat belaufen.

II.              Plangebiet

Der Bebauungsplan Nr. 148 - Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55 ist im Zusammenhang zu sehen mit dem Bebauungsplan Nr. 151 (Bahnareal), der direkt westlich und südlich an das Grundstück Dechbettener Straße 53/55 angrenzt. Der zukünftige Bebauungsplan Nr. 151 wird die Ziele der Rahmenplanung umsetzen (Aufstellungsbeschluss am 26.07.2011 gefasst, derzeit Entwurf in Bearbeitung) Die Nutzungen der östlich und nördlich angrenzenden Grundstücke genießen Bestandsschutz und sind auch entsprechend im Flächennutzungsplan dargestellt, ein weiteres Planungserfordernis besteht derzeit nicht. Insofern ist es ausreichend den Bebauungsplanumgriff auf das Antragsgrundstück zu beschränken.

III.              Gesamtschau (Aufstellungsbeschluss vom 17.09.2008)

Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 92 – Dechbettener Straße / Von-Brettreich-Straße und der Veränderungssperre, die am 17.09.2008 aufgestellt und am 29.09.2008 bekanntgegeben wurden, waren folgende Punkte:

1.      städtebauliche Neuordnung der bestehenden Nutzungsstrukturen

2.      Neuorganisation von Gewerbe und Wohnen zur Entflechtung der bestehenden Nutzungskonflikte

3.      Optimierung der inneren und äußeren Erschließungssituation

Zwischenzeitlich haben sich im Rahmen der Beurteilung von Bauvorhaben im Sinne des § 34 BauGB und den weiteren Planungsprozessen im Umfeld (Bahnareal) Veränderungen und Konkretisierungen ergeben:

Rahmenplanung:

Während am 07.07.2009 dem Planungsausschuss Zwischenergebnisse der Rahmenplanung vorgelegt wurden, die Varianten zur Erschließung und Nutzungsverteilung untersuchen, wird mit dem Beschluss der Rahmenplanung am 20.04.2010 die Grenze zwischen Wohnen und Gewerbe, östlich des Grundstückes Dechbettener Straße 53/55, festgelegt.

Auch ist das Thema der Erschließung des neuen Stadtquartiers „Innerer Westen“ entschieden. Entgegen früherer Planungsüberlegungen ist eine zusätzliche innere Erschließung von der Von-Brettreichstraße in Richtung Bahnareale nicht notwendig.

Bauleitplanverfahren:

Die Umsetzung der Ziele aus der Rahmenplanung wurde mit der Aufstellung der weiterführenden Bauleitplanverfahren am 26.07.2011 konkretisiert:

· Das Verfahren zur 50. Änderung des Flächennutzungsplans mit den Darstellungen der Nutzungsverteilung wurde eingeleitet.

· Des Weiteren wurde für das Bahnareal Innerer Westen die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 151 eingeleitet, dieser Bebauungsplan grenzt direkt südlich und westliche an das Grundstück Dechbettener Straße 53/55 an.

Die Ergebnisse der Rahmenplanung zur Verteilung der Wohn- und Gewerbenutzung sind bereits Bestandteil dieser Beschlüsse.

Ziel des am 14.03.2012 eingeleiteten Bebauungsplans Nr. 148 „Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55, südlich der Brauerei Bischofshof“ ist es die bestehende Gewerbenutzung auf dem Grundstück Dechbettener Straße 53/55 und damit auch auf den angrenzenden Grundstücken (nach Westen, Norden und Süden) zu sichern. Bestehende und zukünftige Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe sollen dadurch vermieden werden und werden entsprechend dem Bestand durch die Festsetzung des eingeschränkten Gewerbegebietes GE(e) im östlichen Bereich als Übergangszone zur östlich angrenzenden Wohnbebauung berücksichtigt.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass mit dem vorhergehend beschriebenen Sachverhalt die Planungsziele weitestgehend definiert sind. Die aktuellen Bauvorstellungen auf dem Grundstück der Firma Pickl mit einer Wohnbebauung widersprechen den beschlossenen städtebaulichen Zielen für das Stadtquartier „Innerer Westen“.

IV.              Tatsachengrundlagen

Tatsächlich liegt ein Antrag auf Bauvorbescheid gem. Art. 71 BayBO vor. Insoweit wird der Begründungstext korrigiert. Allerdings ist aber gerade diese Tatsache auslösend für die vorliegenden Planungsschritte.

Die Ziele und die verschieden Themen der beschlossenen Rahmenplanung werden zeitlich nach aktuellem Handlungsbedarf in getrennten Verfahren umgesetzt:

Direkt an den Umgriff des Bebauungsplans Nr. 148 - Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55 grenzt westlich und südlich der Umgriff des sich im Verfahren befindenden Bebauungsplans Nr. 151  (Bahnareal) an. Wie bereits unter Punkt III. geschildert ist in der Umgebung die Situation zwischenzeitlich geklärt, aktuell besteht deshalb dort kein Handlungsbedarf. Die Ziele für den Bereich „Innerer Westen“ wurden durch die Beschlüsse der Rahmenplanung und die Einleitung des Flächennutzungsplans konkretisiert, damit wird deutlich, dass das Antragsgrundstück nach wie vor gewerblich genutzt werden soll.

V.              Flächennutzungsplan

Die 50. Flächennutzungsplanänderung wurde eingeleitet, da die im rechtsgültigen Flächennutzungsplan dargestellten Nutzungen nicht mit den bestehenden Nutzungen und den Planungszielen aus der Rahmenplanung übereinstimmen.

Das Grundstück Dechbettener Straße 53/55 und die nördlich, westliche und südlich angrenzenden Bereiche sind  im Bestand gewerblich genutzt. Für diesen Bereich ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Gewerbenutzung dargestellt, er entspricht dem Bestand und wurde deshalb nicht im Umgriff der 50. Flächennutzungsplanänderung behandelt.

Für den Bereich östlich angrenzend an das Grundstück Dechbettener Straße 53/55 befinden sich im Bestand mischgebietstypische Nutzungen, wie mittelständische Gewerbebetriebe, Handwerkerbetriebe, Dienstleiterwohnungen und Wohnnutzungen. Im derzeit rechtsgültigen Flächennutzungsplan ist dort allerdings Gewerbenutzung dargestellt. In der 50. Flächennutzungsplanänderung soll dies entsprechend dem Bestand angepasst und als Mischgebiet (Mi) dargestellt werden. Auch die zwischenzeitlich genehmigte, östlich angrenzende Wohnbebauung, ist Bestandteil der in diesem Quartier bestimmenden vorhandenen Mischnutzung.

VI.              Rahmenplanung

Die Rahmenplanung hat keinen Rechtscharakter, bildet jedoch die Zielaussagen für die verbindliche Bauleitplanung ab. Seit 2007 wurden in der Rahmenplanung die städtischen Zielsetzungen für einen 120 ha großen Stadtteil erarbeitet. Die im Planungsausschuss am 20.04.2010 beschlossene Rahmenplanung wurde als Grundlage für die nachfolgenden konkretisierenden Planungsverfahren beschlossen. Um die Ziele der Rahmenplanung umzusetzen wurde am 26.07.2011 die Aufstellung der 50. Änderung des Flächennutzungsplans beschlossen. Des Weiteren wurde in einem ersten Schritt für das Areal der ehemaligen Bahnflächen der Bebauungsplan Nr. 151 aufgestellt. Je nach jeweiligem Erfordernis werden mittelfristig - zur Umsetzung und planungsrechtlichen Sicherung der Planungsziele aus der Rahmenplanung -  weitere Bebauungspläne für einzelne Bereiche folgen. Durch den Vorbescheidsantrag vom 27.10.2011 Dechbettener Straße 53/55 bestand kurzfristiger Handlungsbedarf zur Sicherung der Planungsziele auf dem beantragten Grundstück.

VII.              Trennungsgrundsatz

Im Bestand ist das Nebeneinander von Wohnen und dem Gewerbegrundstück der Firma Pickl gelöst. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für die östlich angrenzende Wohnbebauung wurde das verträgliche Nebeneinander über ein Lärmschutzgutachten geprüft und bei Erteilung der Genehmigung berücksichtigt. Der Bebauungsplan setzt den Bestandszustand fest, um die bestehende Art der Nutzung (Gewerbe) zu sichern, und die gewerbliche Weiterentwicklung sowohl nördlich, als auch südlich des Grundstücks Dechbettener Str. 53/55 zu sichern.

VIII. Verfahrensmissbrauch

Die Firma Pickl genießt auf dem Grundstück Dechbettener Straße 53/55 Bestandschutz im Sinne des § 34 BauGB.

Der Regelungsinhalt des Bebauungsplans Nr. 148 betrifft lediglich die Art der Nutzung. Ziel, ist die bestehende Gewerbenutzung in ihrem Bestand zu schützen und planungsrechtlich zu sichern. Die Festsetzung der bestehenden Art der Nutzung erzeugt keine Veränderung der Lärmsituation.

Das Vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB wurde angewandt, da die Aufstellung des Bebauungsplans der Bestandssicherung des bestehenden Gewerbebetriebs dient. Dadurch, dass lediglich die Art der Nutzung festgesetzt wird, verändert sich der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung sich ergebende Zulässigkeitsmaßstab nach § 34 BauGB nicht wesentlich (siehe §13 BauGB).

Durch die ausschließliche Festsetzung der Art der Nutzung entspricht der Bebauungsplan einem einfachen Bebauungsplan nach § 30(3) BauGB. Einzelbauvorhaben werden weiterhin nach § 34 BauGB beurteilt. Eine Veränderung der Lärmsituation kann ggf. im Rahmen der Baugenehmigung überprüft werden. Eine Regelung im Bebauungsplan ist nicht erforderlich.

Alle vorgebrachten Punkte aus der Stellungnahme des Antragstellers Schlachter und Kollegen zum Bebauungsplan Nr. 148 sind hiermit durch die Stellungnahme der Verwaltung abgehandelt.

Beschlussvorschlag:

Kenntnisnahme

Anregungen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4(2) BauGB zum Bebauungsplan-Entwurf Nr. 148 - Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55, südlich der Brauerei Bischofshof

Nr.  1.:

Antragsteller:

Umwelt- und Rechtsamt

Schreiben vom 11.04.2012

Anregungen:

Das Flurstück 3500 Gemarkung Regensburg gehörte zu dem Bebauungsplan Nr. 92, welcher aufgehoben wurde. Der geplante Bebauungsplan Nr. 148 bezieht sich ausschließlich auf die Grundstücke Dechbettener Straße 53 und 55.

In das Flurstück 3500 ragt von Süden her die Altablagerung A 910 hinein, welche nur anhand von Luftbildern identifiziert wurde. Genauere Informationen hinsichtlich der Zusammensetzung der Auffüllungen liegen uns nicht vor. Im Rahmen einer Neubebauung sind insbesondere abfallrechtliche Belange zu berücksichtigen.

Die Dechbettener Straße 55 mit dem Flurstück 3500 Gemarkung Regensburg wird unter der internen Katasternummer G 134 geführt.

Hierzu ist hausintern eine historische Aktenrecherche durchgeführt worden, die als frühere Nutzung für das Grundstück seit 1964 eine Tankstelle mit diversen Erdtanks ergeben hat. Diese ehemalige Tankstelle auf dem Grundstück Dechbettener Straße 57 wurde 1979 durch die Autovermietung Lermer erworben und 1990 durch den Nachfolger Anton und Alfons Pickl abgebrochen. Die Hausnummer Dechbettener Straße 57 wurde aufgehoben.

Die ehemalige Tankstelle liegt nun auf dem Grundstück Dechbettener Straße 55 mit der Flurnummer 3500 Gemarkung. Regensburg. Im Rahmen des Abbruchs 1990 hätten vor dem Neubau Altlastenuntersuchungen erfolgen sollen, um eventuelle Bodenbelastungen durch den Betrieb der Tankstelle festzustellen. Hierzu sollten orientierend 4 Bohrsondierungen bis 4 m bei Zapfsäulen und Tanks niedergebracht und Mischproben jeweils aus 0-2 m und 2-4 m entnommen werden. Diese sollten Auf PAK, KW und Blei untersucht werden. Zudem sollten die Erdtanks gesäubert und verfüllt werden, falls sie im Boden verbleiben. Nachweise über die Erfüllung der Auflagen sind dem Umweltamt nicht vorgelegt worden. Diese Auflagen haben also weiterhin Bestand.

Die Bereiche entlang der Bahn (insbesondere Dechbettener Straße) waren im Zweiten Weltkrieg umfangreichen Bombardierungen ausgesetzt, so dass grundsätzlich vor Erdarbeiten eine Kampfmittelerkundung notwendig wird.

Stellungnahme der Verwaltung und Beschlussvorschlag:

Der bestehende Gewerbebetrieb genießt Bestandschutz nach § 34 BauGB. Veränderungen auf dem Grundstück unterliegen der Beurteilung nach § 34 BauGB in diesem Zusammenhang sind auch die abfallrechtlichen Belange zu überprüfen und zu berücksichtigen. Daher werden die Anforderungen hinsichtlich der abfallrechtlichen Belange als Hinweis für die Baugenehmigungsbehörde in den Hinweisen zur Satzung aufgenommen.

Beschlussvorschlag:

Der Anregung wird entsprochen.

Nr.  2.:

Antragsteller:

Umwelt- und Rechtsamt

Schreiben vom 18.04.2012

Anregungen:

1. Sachverhalt:

Zur Beurteilung wurde ein Entwurf mit Planzeichnung (Stand: 14.03.12; Maßstab 1:1000), Satzungstext (Stand: 14.03.12) und Begründung (Stand 14.0312) vorgelegt.

Es ist geplant, das Bebauungsplanverfahren gemäß § 13 (2) BauGB nach dem vereinfachten Verfahren durchzuführen. Sowie einen einfachen Bebauungsplan aufzustellen.

Das Plangebiet ist als GE und GE(e), also Gewerbegebiet und eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt.

Als Ziel wird u.a. angegeben, dass bestehende und künftige Nutzungskonflikte zwischen Gewerbe und Wohnen gelöst werden sollen.

Westlich und nördlich des B-Plangebietes grenzt Gewerbe, östlich ein als Mischgebiet genutzter Bereich mit Wohnbebauung an. Südlich reicht ursprüngliches Bahngelände an das Plangebiet heran, hier stockt ein größerer Gehölzstreifen.

2. Beurteilung/Forderung:

Wir bitten, folgende Aspekte bei der weiteren Bearbeitung zu integrieren bzw. zu ergänzen:

2.1               Artenschutz:

Aufgrund der unmittelbaren Lage zu den Flächen des Bahngeländes, für die Nachweise von Zauneidechsen (saP-relavante Art) und blauflügeligen Ödlandschrecke (Rotelisteart) sicher vorliegen, ist von einem potentiellen Vorkommen dieser Arten auszugehen.

Bei größeren Änderungen und Vorhaben, die nach §34 BauGB beurteilt werden, ist eine Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung zu den Tiergruppen Vögel, Reptilien und Tagfalter sowie aus der Gruppe der Säugetiere die Fledermäuse erforderlich.

Für kleinere Vorhaben mit geringem Umgriff im südlichen Grundstücksbereich (in Richtung Bahngelände) sind Strukturenverbesserungen (Steinschüttungen am Grundstücksrand, Steinmauern mit Nischen; Ödlandstrukturen und Totholz) für diese Tierarten vorzusehen.

2.2              Grünordnung:

Das Gewerbegebiet hat zurzeit wenige Grünstrukturen (Bäume; Hecken, extensive Dachbegrünung). Bei Umgestaltungen nach §34 BauGB ist eine randliche Eingrünung in Richtung Wohnbebauung unverzichtbar. Zur Abschirmung in Richtung Osten soll ein 5 Meter breiter Gehölzstreifen (Bäume der II. WO, sowie heimischen Hecken) vorgesehen werden.

Ferner sollten zur besseren Durchgrünung entlang der Dechbettener Straße Pflanzinseln vorgesehen werden (mind. 1 Baum der I. WO je 7 Meter). So könnten die Reste der alten wertvollen Lindenallee westlich des Planungsgebietes sinnvoll ergänzt und fortgeführt werden. Im Übrigen gilt die Baumschutzverordnung.

2.3               ökologische Funktionen

Bei Umgestaltungen nach § 34 BauGB sind im Gebiet nach den  bestehenden aktuellen Kriterien ökologischen Aufwertungen erforderlich. Dies sind z.B. Entsiegelungsmaßnahmen, extensive Flachdachbegrünung und wasserdurchlässige Wegebeläge. Diese minimieren extreme Temperaturschwankungen und wirken teilweise der Feinstaubbelastung entgegen, was sich auf die Wohn- und Arbeitsbedingungen im näheren Umfeld positiv auswirkt.

Stellungnahme der Verwaltung und Beschlussvorschlag:

Im Rahmen der Beurteilung von Bauvorhaben nach § 30(3) BauGB i.V.m. § 34 BauGB sind die Anregungen zur Natur und Gestaltung zu prüfen und in geeigneter Form zu berücksichtigen. Die naturschutzfachlichen Belange werden als Hinweis für die Baugenehmigungsbehörde in den Hinweisen zur Satzung aufgenommen.

Beschlussvorschlag:

Der Anregung wird entsprechend der Stellungnahme der Verwaltung Rechnung getragen.

Nr.  3.:

Antragsteller:

Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz, Graflinger Straße 105, 94469 Deggendorf

Schreiben vom 30.04.2012

Anregungen:

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes liegt eine direkte Betroffenheit des Betriebs Auto Pickl GmbH, der in der Handwerksrolle eingetragen ist, vor. Der Betrieb genießt Bestandsschutz und darf in der Ausübung des Handwerks und bei eventuellen Erweiterungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt werden. Hierbei müssen auch mögliche verkehrsplanerische Maßnahmen und daraus resultierende betriebsorganisatorische Folgen Berücksichtigung finden.

Durch die Festsetzungen eines Teilplanbereichs als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) wird die Auto Pickl GmbH in der Ausübung ihres Betriebs eingeschränkt. Darüber hinaus ist durch die angrenzende und heranrückende Wohnbebauung ein Konfliktpotenzial zwischen Wohnen und Arbeiten zu erwarten.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ist nicht nur der Bestandsschutz für den Betrieb in Gefahr, sondern auch die Möglichkeiten zur Erweiterung bzw. Veränderung des Betriebs werden nicht ausreichend berücksichtigt.

Wir bitten Sie, uns im weiteren Verfahren zu beteiligen und zu informieren.

Stellungnahme der Verwaltung und Beschlussvorschlag:

Ziel des Bebauungsplans Nr. 148 ist die Sicherung der bestehenden Gewerbenutzung auf dem Grundstück Dechbettener Straße 53/55. Im Bebauungsplan wird für das Grundstück GE und für den östlichen Bereich eingeschränktes Gewerbe GE(e) als Abstufung zur bestehenden und zukünftig im Süd-Osten angrenzenden Wohnbebauung festgesetzt. Da es sich um einen einfachen Bebauungsplan nach § 30(3) BauGB handelt wird nur die Art der Nutzung festgesetzt. Die Festsetzung eines Teilbereichs als eingeschränktes Gewerbegebiet GE(e) entspricht dem Bestand. Erweiterung und Veränderung des bestehenden Betriebs sind wie bisher nach § 34 BauGB zu beurteilen und stellen somit keine Einschränkung der bestehenden Nutzung dar.

Beschlussvorschlag:

Kenntnisnahme

Nr.  4.:

Antragsteller:

DB Services Immobilien GmbH, Niederlassung München, FRI-REGII, Bahnhofstraße 6, 93047 Regensburg

Schreiben vom 02.05.2012

Anregungen:

Schienennetz:

Das Planungsgebiet liegt rechts, nahe der zweigleisigen, elektrifizierten Hauptbahn Regensburg-Nürnberg.

Emissionen:

Aufgrund der Nähe des Planungsgebietes zur Bahnlinie ist folgender Hinweis in die Begründung des Bebauungsplanes aufzunehmen:

-              Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen Form sind seitens des Antragstellers, Bauherrn, Grundstückseigentümers oder sonstigen Nutzungsberechtigter ausgeschlossen. Insbesondere sind Immissionen wie Erschütterung, Lärm, Funkenflug, elektromagnetische Beeinflussungen und dergleichen, die von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, entschädigungslos hinzunehmen. Ebenso sind Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in Verbindung mit § 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BlmSchG), die durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form veranlasst werden könnten, ausgeschlossen.

Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen sind erforderlichenfalls von der Stadt Regensburg oder dem Vorhabensträger auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen (Schallschutz) vorzusehen bzw. vorzunehmen.

Falls für die Erstellung von Schallschutzgutachten Zugzahlen benötigt werden, können diese bei der DB Netz AG, Niederlassung Süd, Richelstraße 3, UNV-S-F (N), Herr Rauschmayr (Tel. 089 / 1308 – 72154), 80634 München, angefordert werden. Die Anfrage ist kostenpflichtig.

Allgemeines:

Wir bitten die vorgenannten Punkte, soweit noch nicht geschehen, bei der Aufstellung des Bebauungsplan zu berücksichtigen und in das Planwerk mit einzuarbeiten. Bei Weiterführung des Verfahrens bitten wir um erneute Beteiligung.

Stellungnahme der Verwaltung und Beschlussvorschlag:

Die Firma Pickl genießt Bestandschutz nach § 34 BauGB. Die aktuelle Nutzung Gewerbe erfordert keine Schallschutzmaßnahmen. Jedoch sind die Anforderungen zu ggf. notwendigen Schallschutzmaßnahmen im Rahmen der Beurteilung von Einzelvorhaben nach § 34 BauGB zu überprüfen. Den Stellungnahme der DB Service Immobilien GmbH ist Rechnung getragen indem in den Hinweisen zur Satzung unter Punkt 3 Lärmschutz erwähnt wird.

Es wird folgender Satz zum Schallschutz in den Hinweisen zur Satzung mit aufgenommen:

Im Rahmen der Beurteilung von Einzelvorhaben nach § 34 BauGB ist für schutzbedürftige Nutzungen ggf. der Schallschutz insbesondere der Bahnlärm zu berücksichtigen.

Beschlussvorschlag:

Der Anregung wird entsprechend der Stellungnahme der Verwaltung Rechnung getragen.

Der Ausschuss empfiehlt/ Der Stadtrat beschließt:

1.              Die bei der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 148 werden gemäß dem Vorschlag der Verwaltung (siehe Bericht), der insoweit Bestandteil dieses Beschlusses ist, behandelt.

2.               Der Bebauungsplan Nr. 148 (einfacher Bebauungsplan) bestehend aus der Planzeichnung vom 14.03.2012 und dem Satzungstext vom 14.03.2012 für den Bereich Dechbettener Straße Hs.Nr. 53/55, südlich der Brauerei Bischofshof wird gemäß § 10 BauGB als Satzung zusammen mit der Planbegründung beschlossen.

3               Die Verwaltung wird beauftragt, die Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 148 durch die Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Regensburg herbeizuführen.

Anlagen:

BP 148 Planzeichnung

BP 148 Satzungstext

BP 148 Begründung