Vorlage - VO/12/8051/61  

Sachverhalt:             

1.      Ausgangssituation, Anlass

Am südlichen Ortsrand von Graß, westlich des Waldweidenwegs, beabsichtigt die IZR Grundstücksentwicklungsgesellschaft (Immobilienzentrum Regensburg) auf den Flurnummern 261, 264 und 267 Teilfläche (Eigentümer IZR), sowie auf den Flurnummern 268/2, 323/60, 309/4 und 323/61 (Eigentümer Stadt Regensburg) eine Wohnsiedlung mit freistehenden Einfamilienhäusern zu entwickeln.

Das ca. 1,66 ha große Planungsgebiet liegt an einem Südhang am Dorfrand von Grass und setzt dort die von Osten kommende Dorfrandbebauung fort. Das Grundstück wird derzeit landwirtschaftlich genutzt und geht nach Süden und Westen in die unbebaute Landschaft über. Insgesamt sollen hier 25 freistehende Einfamilienhäuser entstehen, die energetisch nachhaltig eine Vorbildfunktion für zukünftiges Bauen übernehmen.

2.      Ziel und Zweck, Erforderlichkeit der Planung

Die betreffenden Grundstücke liegen derzeit im Außenbereich gemäß § 35 BauGB und sind im gültigen Flächennutzungsplan bereits als Wohnbauflächen dargestellt.

Im nordöstlichen Teilbereich der geplanten Flächen wurde im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 203, Graß-Südost, ein Leitungsrecht für einen Privatkanal festgesetzt, der im Rahmen der Umsetzung des neuen Bebauungsplangebietes verlagert werden soll.

3.      Planungsziele / Nutzungskonzept / B-Plan-Entwurf

·         Städtebauliches Konzept

Der städtebauliche Entwurf sieht die Entstehung einer Wohnsiedlung mit 25 Einfamilienhäusern aufgeteilt in drei südliche Baufelder sowie eine nördliche Baureihe vor. Die Häuser werden entsprechend der Hanglage gestaffelt, zum Teil werden Terrassierungen durch Aufschüttungen mit dem vorhandenen Aushubmaterial durchgeführt. Die notwendigen Stützwandhöhen werden auf max. 1,0 m beschränkt. Die südlichen Grundstücke erhalten einen fließenden Übergang ins freie Gelände.

·         Erschließung

Die Erschließung erfolgt über eine Wohnstraße im Norden des Planungsgebietes. Von hier werden die Einfamilienhausgruppen über private Eigentümerwege erschlossen.

Die landwirtschaftlichen Flächen werden nach Auflösung des bisherigen Weges über einen zu schaffenden Feldweg angebunden, der am Süd- und Westrand des geplanten Baugebietes in den Grünflächen verläuft.

·         Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung

Im südlichen und westlichen Randbereich des Baugebietes werden öffentliche Grünflächen in die Landschaft überleiten und das Baugebiet rahmen. Die südliche Grünfläche wird so gestaltet, dass mögliche Hochwasserspitzen schadlos abgeleitet werden (Geländetiefpunkt).

Die Erschließungsstraße wird von einem Gehweg begleitet und durch öffentliche Stellplätze sowie Bäume geschwindigkeitsdämpfend gestaltet.

Die erforderlichen ökologischen Ausgleichsflächen (ca. 0,45 ha) werden ca. 500 m südlich des geplanten Baugebietes am Waldrand auf Flurnummer 370 (südöstlich von Hölkering) nachgewiesen.

·         Energiekonzept

Das Konzept sieht energetisch optimierte Gebäude bezüglich der aktiven und passiven Energieausnutzung und -einsparung vor. Die Wärmeenergie wird jeweils durch Erdwärmeanlagen bezogen. Die thermische Energiebilanz der Gebäude soll mindestens neutral gestaltet werden indem an senkrechten Fassadenteilen (auch Schiebeläden) durch hochwirksame PV-Module Energie gewonnen wird.

Auf jedem Baugrundstück sollen 1-2 Erdsonden (Bohrtiefe bis ca. 60 m) installiert werden, welche über eine Soleflüssigkeit die in der Erde gespeicherte Sonnenenergie an eine Wärmepumpe liefern, die diese Energie in Heizenergie umwandelt. Der für den Betrieb der Wärmepumpe erforderliche Strom wird von in der Fassade integrierten Photovoltaik-Paneelen (ca. 28 m², Dünnschichtmodule mit hoher ästhetischer Qualität und Effizienz) erzeugt. Die Solarhäuser werden nach Süden hin voll verglast und sollen durch die innen liegenden Gebäudemassen Energie effizient speichern. Durch kontrollierte Be- und Entlüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung wird eine permanente Frischluftzufuhr nahezu ohne Wärmeverluste ermöglicht.

·         Städtebauliche Vergleichswerte

Größe gesamter Geltungsbereich:                                                        1,663 ha

Öffentliche Erschließungsanlagen incl. Feldwege                            0,254 ha

Öffentliche Grünflächen/Gemeinschaftl. Grünflächen              0,308 ha

Nettobaulandfläche                                                                                    1,101 ha

4.      Weiteres Vorgehen

·         Der seit dem 14.04.1986 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 203, Graß-Südost wird in dem im Plan gekennzeichneten Bereich durch den vorliegenden Bebauungsplan geändert. Der dort festgesetzte, vorhandene Privatkanal, welcher der Entwässerung der vorhandenen Bebauung südlich der Nothaftstraße dient, soll im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes teilweise durch den Investor in die neue öffentliche Erschließungsstraße verlegt werden

·         Als nächster Verfahrensschritt wird die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Der Ausschuss beschließt:

1.              Für das Gebiet westlich des Waldweidenwegs, südlich der bestehenden Bebauung an der Nothaftstraße, mit Änderung eines Teilbereiches des Bebauungsplanes Nr. 203, Graß-Südost, ist der Bebauungsplan Nr. 197 im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan (M. 1 : 1000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden.

2.              Die im Bericht dargestellten Planungsziele vom 25.09.2012 sowie das städtebauliche Konzept vom 25.09.2012, die Bestandteile dieses Beschlusses sind, werden beschlossen.

3.              Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

4.              Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekanntzumachen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Bürgerbeteiligung hingewiesen werden.

5.              Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

Anlagen:

BP 194 Lageplan Geltungsbereich im M1/1000

BP 194 Städtebauliches Konzept vom 25.09.2012 sowie verschiedene Lagepläne zur Erläuterung