Vorlage - VO/12/8221/61  

Sachverhalt:             

1.      Ausgangssituation, Anlass

Die Fa. Büechl Handels- und Beteiligungs KG Regensburg plant als überwiegende Grundstückseigentümerin im Nordosten von Regensburg die Entwicklung eines Neubaugebietes.

Das Planungsgebiet liegt zwischen der im Bau befindlichen Verlängerung der Osttangente und dem Ortsteil Brandlberg.

Das Gelände wird überwiegend landwirtschaftlich bewirtschaftet, die Hallen des ehemaligen Beton-Fertigteilwerkes werden derzeit gewerblich (überwiegend als Lager) genutzt.

Im südlichen Bereich befindet sich gegenwärtig das BSC.Sportgelände mit Vereinsheim, das im Zuge der Baulandentwicklung komplett nach Norden verlagert werden soll. Aktuell wird neben den westlich gelegenen Bahngleisen die neue Ostumgehung gebaut. Die Entfernung zur Altstadt beträgt ca. 6 km. Das Gebiet wird über die Grünthaler Straße und den Haidhofweg direkt erschlossen. Eine Anbindung an den ÖPNV ist durch die Buslinie 8 zumindest für den südlichen Teilbereich in angemessener Weise gegeben.

Die betreffenden Grundstücke liegen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.

Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt im westlichen Bereich des Planungsgebietes Verkehrsflächen und Flächen für Gewerbe dar. Im nördlichen und südlichen Teil sind Flächen für die Landwirtschaft sowie Verkehrs- und Grünflächen dargestellt.

Der östliche Haidhofweg ist als reiner Anliegerweg und gewidmeter öffentlicher Feld- und Waldweg nicht ausreichend zur Erschließung der vorhandenen Grundstücke geeignet.

Mit Beschluss vom 14.09.2011 hat der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen die Aufstellung des o. g. Bebauungsplanes beschlossen und die Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbes zur Kenntnis genommen.

Der städtebauliche Realisierungswettbewerb Brandlberg wurde gemäß den Richtlinien für Planungswettbewerbe RPW 2008 als einstufiger Einladungswettbewerb mit 7 Teilnehmern durchgeführt. An der Vorbereitung der Auslobung hat die bayerische Architektenkammer beratend mitgewirkt. Die Auslobung wurde dort unter der Nummer 2011/20.14 registriert.

Das Preisgericht hat am 02.05.2012 einstimmig empfohlen, die ersten Preisträger mit der Ausführung eines Bebauungs-, Grünordnungs- und Freiflächenrahmenplans, unter Berücksichtigung der Anmerkung des Preisgerichts zu beauftragen.

Der erste Preis ging an Titus Bernhard (Augsburg) mit Realgrün (Landschaftsarchitekten, München).

Das hinsichtlich der Anregungen des Preisgerichts noch überarbeitete Wettbewerbsergebnis liegt nun vor.

2.      Ziel und Zweck, Erforderlichkeit der Planung

Das bestehende Wohngebiet am Brandlberg ist aufgrund der topografischen Lage und der Nähe zum Landschafts- und Naturschutzgebiet Brandlberg nur noch eingeschränkt entwicklungsfähig. Nunmehr ergibt sich auf der Fläche westlich des bestehenden Wohngebietes die Möglichkeit der Entwicklung eines neuen Wohn- und Mischgebietes sowie von Grün- und Sportflächen.

Gemäß Fachprogramm Wohnen ist hier die Errichtung von rund 150 Einfamilienhäusern vorgesehen. Im Süden des Baugebiets an der Grünthaler Straße wird von der Grundstückeigentümerin die Errichtung eines Nahversorgungszentrums angestrebt (siehe auch Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen vom 27.07.2010).

Parallel wird die erforderliche Änderung des rechtsverbindlichen Flächennutzungsplanes im Bereich Brandlberg durchgeführt.

Für den Bereich östlich des Haidhofweges wird zur Sicherung einer angemessenen Abrundung der vorhandenen Bebauung der städtebauliche Rahmen definiert und der bisherige Anliegerweg als öffentliche Erschließung qualifiziert, um damit die planungsrechtliche Voraussetzung für weitere Baugenehmigungen zu erfüllen.

3.      Planungsziele / Nutzungskonzept / B-Plan-Vorentwurf

Der nun vorliegende städtebauliche Entwurf ist das Ergebnis eines Wettbewerbes und die Grundlage für die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens.

Hierbei wurden folgende Planungsziele berücksichtigt:

?         Ergänzung der bestehenden Bebauung im Bereich Brandlberg

?         Konversion nicht mehr benötigter Gewerbeflächen

?         Verlagerung des bestehenden Sportplatzes des BSC-Brandlberg mit Vereinsheim usw. nach Norden

?         Planung von verdichtetem und aufgelockertem Einfamilienhausbau (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) im mittleren Planungsbereich sowie Mischgebietsnutzung im südlichen Teilbereich

?         Lärmschutz für das neue Baugebiet gegenüber der Osttangente

?         Bildung ablesbarer Wohnquartiere mit hoher Wohnqualität

?         adäquate Einbeziehung des Natur- und Landschaftsraumes sowie Berücksichtigung der erforderlichen naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen

?         Verbesserung der Nahversorgungssituation

Die Planverfasser beschreiben ihre Konzeption folgendermaßen:

Erschließung

„Die Erschließung wird auf die zentrale Hauptachse, als Tempo 30 Zone und verkehrsberuhigte Ring-  bzw. Anliegerwege reduziert und verbindet das Nahversorgungszentrum im Süden mit den neu zu errichtenden Sportanlagen im Norden.

Die zentrale Straße wird durch alternierende Parkierungsbereiche mit deutlichen Verschwenkungen in ihrer Linearität gebrochen und damit verkehrsberuhigt. Die Ausweisung als Wohnstraße mit Tempo 30 ist obligat. Abzweigende Erschließungsstiche werden als Mischverkehrsfläche mit durchgehendem Belag ausgebildet.

In den künftigen Quartieren wird die Straße von einer Baumreihe (Gehölz 1. Wuchsordnung) mit Parkbuchten begleitet. Die beidseitig parallel verlaufenden Gehwege sind aus einem eigenen, andersartigen Belag.

Der Belag der  Haupterschließung endet an den Übergängen zu den Wohnstraßen um die Hierarchieänderung der Verkehrsteilnehmer deutlich zu machen.  Dazu geht der Gehwegbelag in die Wohnstraßen über.

Alle straßenbegleitenden Bäume stehen in Baumbeeten mit einer schlichten Gräser und Staudenpflanzung. Somit wird der Straßenraum aufgelockert und dynamisiert.

Die öffentlichen Besucherparkplätze und die Sammelparker werden als Rasenpflaster mit einem Unterbau aus durchwurzelbarem Substrat hergestellt, um den Wurzelraum der Bäume zu vergrößern.

Der Wirtschaftsweg fungiert als Hauptfußgänger- und Radweg und verbindet das Planungsgebiet auch mit den umliegenden Naherholungsgebieten und bestehenden Stadtteilen. Die neuen Quartiere sind über kurze Stiche mit diesem Weg verbunden.

Der östliche Grünraum des Planungsgebiets wird durch eine zusätzliche Querung erschlossen. Die Wiesen können zudem frei von den neuen Bewohnern durchstreift werden. An zwei Stellen kann durch Treppen der höher liegende Haidhofweg fußläufig erreicht werden.

Die Noterschließung am nördlichen Ende mit Stich zum Haidhofweg ist gewährleistet.

Das Nahversorgungszentrum wird dicht an der Grünthaler Straße so organisiert, dass sich die innere Erschließung und die Parkierung sowie alle lärmemittierenden Funktionen nach Süden (abgewendet) orientieren um das Wohngebiet abzuschirmen. Eine Anbindung an die ÖPNV Haltestellen Grünthaler Straße wird angeboten.“

Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung / Energiekonzept

„Besonderer Bedeutung kommt dem Freiraum- und ökologischen Konzept zu:

Die Obstwiese mit Blüte, Frucht und Herbstfärbung entwickelt ein stark identitätsstiftendes und ländlich anmutendes Bild am Rand von Regensburg.

Beabsichtigt ist, das Zielbild Obstwiese mit überwiegend Wildobst-Arten wie beispielsweise Wildbirne, Vogelkirsche, Speierling, Walnuss herzustellen. In Kenntnis der Unterhalts- und Pflegeproblematik können nur in kleineren Teilbereichen, mit Schwerpunkt "alte Sorten" auch klassische Obstgehölze zum Einsatz kommen.

Die Wiesenflächen werden als 2 schürige, extensive Magerwiesen angelegt.

Privatgärten erhalten je nach Haustypus Einfriedungen aus Mauern bzw. Hecken. Zudem wird in jedem Hausgarten eine Regenwasserzisterne vorgesehen.

Der Damm der Lärmschutzwand, sowie der westliche Streifen des Wirtschaftswegs, werden als Schotterfläche ausgebildet. Reptilien und ruderale Vegetation finden somit ebenfalls ihren Platz im Planungsgebiet.

Im Parkstreifen gibt es zudem Retentionsflächen für die Oberflächenentwässerung. Über Rinnen wird dieses gesammelt und in die Kiesversickerungsbecken geleitet. Weidengebüsche und Schilf reinigen das Wasser und unterstützen die Versickerung.

Entlang der Parkwegeachse wird ein großer Kinderspielplatz angesiedelt, der mannigfaltige Möglichkeiten zum Spiel anbietet. Im nördlichen Teil des Parkstreifens wird ein weiterer wohnungsnaher Kleinkinderspielplatz angeboten. Überstellt sind die Kinderspielflächen mit der nicht fruchtenden Kirschart Prunus avium `plena`.

Das Energiekonzept gem. ENEV 2012 mit Ziel Passivhausstandart ist - abhängig von den bodengeologischen Verhältnissen und einer Betrachtung der Bauabschnitte mit erwartungsgemäß individueller Bebauung von Einfamilienhäusern differenziert zu betrachten: Geothermie in Verbindung mit Solarnutzung ist angestrebt.“

Lärmschutz

„Die Mindestabstände für den Lärmschutz von der zukünftigen Bebauung werden eingehalten.“

Zur genauen Beurteilung der schalltechnischen Situation ist im weiteren Verfahren eine detaillierte schalltechnische Untersuchung notwendig. Dabei werden u. a. Isophonen- bzw. Gebäudelärmkarten für die unterschiedlichen Stockwerke und entsprechende Maßnahmenplanungen und Auflagenvorschläge enthalten sein.

Städtebauliche Vergleichswerte

Nettobauland:                               69.328,00 m² = 54 %

Öffentl. Grünflächen                              41.597,00 m² = 33 %

Erschließung:                                            16.851,00 m² = 13 %

Bruttobauland:                                          127.740,00 m² = 100 % (Umgriff ohne Osttangente)

GRZ Gesamt: = 0,39

GFZ Gesamt: = 1,01

Anzahl der geplanten Wohneinheiten: 197 WE

(Hofhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser, freistehende Einfamilienhäuser)

4.      Weiteres Vorgehen

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde durch den Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen bereits am 14.09.2011 gefasst.

Die grundsätzliche Machbarkeit dieses Bebauungskonzeptes ist gegeben.

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen nimmt dieses überarbeitete Wettbewerbsergebnis zur Kenntnis. Als nächster Verfahrensschritt wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden (Scoping) durchgeführt.

Nach dieser Beteiligung wird ein entsprechender Bebauungsplanentwurf (mit Begründung, Umweltbericht, Lärmgutachten usw.) erarbeitet und nach einem entsprechenden Beschluss im Stadtrat die erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB durchgeführt werden.

Der Ausschuss beschließt:

1.             Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen nimmt das überarbeitete Wettbewerbsergebnis vom 22.01.2013, das Bestandteil dieses Beschlusses ist, zur Kenntnis.

2.              Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

3.              Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekanntzumachen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

BP 247 Gestaltungsplan (Lageplan M 1:2.500 und M 1:500, Schnitt M 1:1.000)