Vorlage - VO/12/8411/61  

Sachverhalt:             

1.      Ausgangssituation, Anlass

Das Planungsgebiet liegt am westlichen Ortsrand von Schwabelweis, nördlich der Donaustaufer Straße und überwiegend westlich der Micheler Straße im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis-Nord. Nördlich des Planungsgebietes ist die zukünftige Trasse der Nordumgehung von Schwabelweis/ Tegernheim vorgesehen. Derzeit liegen die Grundstücke des Änderungsbereiches als Grünflächen ohne intensive landwirtschaftliche Nutzung brach und werden als Baseball Trainingsplatz genutzt.

In dem Areal beabsichtigt die IZR Grundstücksentwicklungsgesellschaft (Immobilienzentrum Regensburg) statt des im Bebauungsplan Nr. 210, Schwabelweis Nord vorgesehenen Gewerbegebietes eine Wohnbebauung zu realisieren. Im Westen soll eine Mischgebietsnutzung entstehen.

Mit in den Geltungsbereich einbezogen wird ein Teilbereich am Westende der David-Funk-Straße im Übergang zur Michelerstraße. Dabei handelt es sich um Grundstücke, auf denen zukünftig eine Wohnbebauung (bisher im B-Plan Nr. 210 ebenfalls als Gewerbegebiet festgesetzt) entwickelt werden soll.

Das Planungsgebiet ist insgesamt 2,76 Hektar groß. Die Hauptfläche westlich der Michelerstraße ist bisher nicht erschlossen und liegt ca. 1,8 m bis 2,3 m tiefer als das umgebende Gelände. Die bestehenden Erschließungsanlagen (Donaustauferstraße mit ehem. Bahndamm, Michelerstraße) wurden im Hinblick auf die Hochwassersituation bereits entsprechend höher realisiert.

Die Flächen an der David-Funk-Straße (östlich der Michelerstraße) liegen ebenfalls derzeit brach, bzw. sind an der Michelerstraße bereits mit einem Wohngebäude und Garagenanlagen bebaut. Das nordöstliche Eckgrundstück an der D.-Funk-Straße/Michelerstraße ist eine geräumte ehemalige Schrottplatzfläche mit Altlastenproblematik, welche im Zuge der Planung und Erschließung beseitigt werden soll.

Die Entmunitionierung der Gesamtfläche hat bereits stattgefunden.

2.      Ziel und Zweck, Erforderlichkeit der Planung

Das Planungsgebiet wurde bereits 1989 mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis-Nord überplant. Die damals vorgesehene Bebauung mit gewerblicher Nutzung wurde nicht umgesetzt. Gleichzeitig besteht in Schwabelweis eine hohe Nachfrage nach Wohnbauland, die wegen mangelnder Verfügbarkeit von Grundstücken in den bestehenden Baugebieten nicht befriedigt werden kann. Mit der baulichen Entwicklung dieser Grundstücksfläche in Richtung Mischnutzung/Wohnbebauung kann ein Beitrag zur Deckung des dringend benötigten Bedarfes an Wohnraum im Stadtgebiet bzw. im Stadtteil Schwabelweis sowie die Errichtung einer Wohn- und Arbeitsstätte für Behinderte ermöglicht werden.

Die betreffenden Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis-Nord und sind als Gewerbegebietsflächen festgesetzt.

Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Regensburg ist die Fläche in ein Gewerbegebiet, ein Mischgebiet und eine Grünfläche gegliedert.

Zur Ermöglichung der geplanten Wohnnutzung (allgemeines Wohngebiet) - und Mischgebietsnutzung ist die 51. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 261 zur Änderung eines Teilbereiches des Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis Nord, erforderlich.

3.      Städtebauliches Konzept

?         Städtebauliches Konzept und Erschließung

Die geplante Bebauung nimmt im Bereich östlich der Michelerstraße die vorhandenen Strukturen auf (2 geschossige Gebäude mit Satteldach) und bildet im Westen mit verdichtetem Einfamilienhausbau bzw. dem 3-4 geschossigen Mischgebiet einen Abschluss zu den umgebenden öffentlichen Grünflächen.

Westlich der Michelerstraße bilden nord-südgerichtete 3-geschossige, unterbrochene Gebäudereihen aus Reihen- und Doppelhäusern kleine Wohnquartiere (Allgemeines Wohngebiet). Diese liegen sowohl südlich als auch nördlich der zu errichtenden Erschließungsstraße, welche im Westen an der Mischgebietsfläche endet. Nach Süden und Südwesten hin ist eine zur Donaustauferstraße parallele Bebauung (Schallschutzbebauung mit entsprechenden Grundrissen) vorgesehen.

Nach Süden zur Donaustauferstraße ist entlang der Grundstücksgrenzen eine Schallschutzwand (H = ca. 3,30 m) geplant, welche die Freiflächen der südlichen Bebauung vor Verkehrslärm von der Donaustaufer Straße schützt. Südlich dieser Lärmschutzwand ist künftig eine 3,0 m breite öffentliche Grünfläche vorgesehen. Entlang dieses Grünstreifens verläuft die Trasse der ehemaligen „Walhalla-Bahn“. Die ehemaligen Bahnfläche liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und wird als Reservetrasse für den ÖPNV freigehalten.

Die Wohngebietsflächen westlich der Michelerstraße betragen ca. 0,35 Hektar nördlich und ca. 0,49 Hektar südlich der zukünftigen Erschließungsstraße. Insgesamt können hier ca. 46 Wohneinheiten entstehen. Auf den Wohnbauflächen östlich der Michelerstraße können zusätzlich ca. 10 Wohneinheiten geschaffen werden.

Die Wohngebäude stehen auf einem Tiefgaragensockel, der ca. 1 m (Hochwassersicherheit für die Wohnbebauung) aus dem umgebenden Gelände ragt und Basis für die privaten und gemeinschaftlich-öffentlichen Freiflächen ist. Die Wohnquartiere an sich sind autofrei, der Verkehr wird an der Michelerstraße oder der zukünftigen Erschließungsstraße in die Tiefgarage abgeleitet.

Im Westen des Planungsgebietes, am Ende der neuen Erschließungsstraße schließt ein Mischgebiet mit insgesamt 0,468 Hektar an, das aus 3- bis 4-geschossiger Bebauung (leicht geneigtes Pultdach oder Gründächer) besteht. Die geplanten Gebäude sollen sich dabei um einen begrünten Innenhof gruppieren. Aus Schallschutzgründen ist die Einheit nach Südwesten hin geschlossen. Die Barmherzigen Brüder Reichenbach beabsichtigen in diesem Quartier Wohnstätten und Arbeitsstätten für Behinderte zu errichten. Erschlossen wird die Anlage über die neu zu errichtende Erschließungsstraße mit Wendehammer. Südlich des Wendehammers sind ca. 12 oberirdische Besucherstellplätze vorgesehen. Über diese Stellplatzanlage wird auch die Tiefgarage unter der Anlage erschlossen.

Westlich der Michelerstraße werden die Gebäude im allgemeinen Wohngebiet über private Eigentümerwege erschlossen.

Die künftigen Wohnbauflächen östlich der Michelerstraße haben ihre Zufahrten über die bestehende David-Funk-Straße.

?         Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung

Westlich und nördlich der Misch- und Wohngebietsquartiere sowie im Süden zwischen der Donaustauferstraße und der Lärmschutzwand sind öffentliche Grünflächen vorgesehen.

Die Erschließungsstraßen werden von öffentlichen Besucherstellplätzen mit gliedernden Bauminseln begleitet.

Im Rahmen der weiteren Verfahren (FNP- und BP- Verfahren) werden die Belange des Umwelt- und Naturschutzes jeweils anhand eines Umweltberichtes ermittelt und bewertet. Die erforderlichen ökologischen Ausgleichsflächen werden dabei über den Abgleich bisher bereits möglicher maximaler Überbauung (bestehender Bebauungsplan Nr. 210) und zukünftig geplanter maximaler Überbauung ermittelt. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind ca. 2.000 m² an Ausgleichsfläche erforderlich, welche im weiteren Verfahren voraussichtlich in der näheren Umgebung  nachgewiesen werden.

?         Energiekonzept

Das Konzept sieht energetisch hochwertige Gebäude bezüglich der aktiven und passiven Energieausnutzung- und Einsparung vor. Die Wärmeenergie soll jeweils durch quartiersweise in Bereichen der Tiefgaragen untergebrachte Pelletheizanlagen erzeugt und verteilt werden.

?         Städtebauliche Vergleichswerte

Art und Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an den Obergrenzen der Baunutzungsverordnung und werden in den jeweiligen Planungsgebieten eingehalten bzw. unterschritten.

Größe gesamter Geltungsbereich:              ca. 2,760 ha = 100 %

Öffentliche Erschließungsanlagen - vorhanden              ca. 0,103 ha =     4 %

Öffentliche Erschließungsanlagen – neu              ca. 0,219 ha =     8 %

Öffentliche Grünflächen              ca. 0,692 ha =   25 %

Baulandfläche „allgemeines Wohngebiet“ (Westl. Michelerstr.)              ca. 0,843 ha =   30 %

Baulandfläche „allgemeines Wohngebiet“ (Ost)              ca. 0,435 ha =   16 %

Baulandfläche „Mischgebiet              ca. 0,468 ha =   17 %

4.      Weiteres Vorgehen

Die Planungsleistungen für den Bebauungsplan sowie der Flächennutzungsplanänderung sollen in einem Planungsvertrag dem Investor übertragen werden. Weitere Regelungen bleiben einem noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrag vorbehalten.

Durch den Abschluss des Planungsvertrages entsteht kein Anspruch auf die Schaffung von Baurecht.

Als nächster Verfahrensschritt wird die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB durchgeführt.

Der Ausschuss beschließt:

1.              Für das Gebiet nördlich der Donaustaufer Straße, westlich der Micheler Straße und eines Teilgebietes östlich der Micheler Straße (an der David-Funk-Straße) ist das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes einschließlich seiner Bestandteile (Ver- und Entsorgungsplan, Landschaftsplan) gemäß § 2 Abs. 1 und § 1 Abs. 8 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 3 BauGB (Parallelverfahren) einzuleiten. Der räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus dem beiliegenden Übersichtslageplan vom 22.01.2013 (M 1:5000, siehe Anlage, 51. Änderung des FNP) der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

              Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes sollen anstelle der bisherigen Ausweisung als Gewerbegebiets-, Mischgebiets- und Grünfläche eine Wohnbaufläche sowie eine Mischgebiets- und Grünfläche dargestellt werden.

2.              Gleichzeitig ist der Bebauungsplan Nr. 261, westlich der Micheler Straße zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210, Schwabelweis Nord, im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan (M. 1:1500), siehe Anlage 1 der Bestandteil dieses Beschlusses ist. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll ein Allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet und Grünflächen festgesetzt werden.

3.              Die im Bericht dargestellten Planungsziele sowie der vorliegende Entwurf zur Flächennutzungsplanänderung vom 22.01.2013 und der städtebauliche Entwurf vom 22.01.2013 (siehe Anlagen 3, 3 a, 3 b), die Bestandteil dieses Beschlusses sind, werden beschlossen.

4.              Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

5.              Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des Bebauungsplanes ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekanntzumachen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

51. FNP Änderung Übersichtsplan

BP 261 Anlage 1 Geltungsbereich

BP 261 Anlage 2 Lageplan Teilaufhebung

BP 261 Anlage 3 Städtebaulicher Entwurf

BP 261 Anlage 3 a Schnitte

BP 261 Anlage 3 b Weitere Schnitte

BP 261 Anlage 4 BP 210 Schwabelweis Nord

BP 261 Anlage 5 Luftbild