Vorlage - VO/12/8414/66  

Sachverhalt:             

1.             Entwicklung und Ist-Zustand

Das Familienförderungsprogramm „Wohnen in der Stadt“ besteht seit dem 1.8.1986. Bis zum 31.12.2012 wurden 345 Haushalte mit 6,78 Mio. € bezuschusst. Die Förderung erhalten Haushalte ergänzend zu staatlichen Fördermitteln, bei denen diese Finanzierungshilfen allein für die Finanzierung des Eigenwohnraums nicht ausreichen würden. Ziel ist es, die höheren Grundstücks- bzw. Erwerbskosten im Stadtgebiet im Vergleich zum Umland abzufedern und somit einer Abwanderung vor allem von jüngeren Familien entgegen zu wirken.

Die Zahl der jährlich geförderten Haushalte ist von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Hier sind insbesondere zu nennen:

?                das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt und damit die Höhe der monatlichen Belastung,

?                die allgemeine Konjunkturentwicklung, von der die Sicherheit des Arbeitsplatzes wesentlich abhängt,

?                die Bereitstellung von Finanzierungshilfen aus öffentlichen Haushalten,

?                beim Gebrauchterwerb die Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt,

?                beim Neubau die Höhe der Bau- und Bodenpreise,

?                die Verfügbarkeit von Bauland allgemein und

?                die Bereitstellung günstiger Grundstücke.

Daneben spielt jedoch auch eine Vielzahl von subjektiven Entscheidungsmerkmalen eine Rolle, die durch die persönlichen Bedürfnisse der Antragsteller geprägt sind. Dies kann die Verfügbarkeit und räumliche Nähe von bestimmten Bildungseinrichtungen, Kindertagesstätten, medizinischen Versorgungseinrichtungen, die Erreichbarkeit von Verwandten zur Betreuung der Kinder und vieles mehr sein.

Die Anzahl der Förderfälle im Stadtgebiet (Abbildung 1) und die Höhe der pro Jahr ausgereichten Förderbeträge (Abbildung 2) variiert durch die genannten Einflüsse erheblich. Abhängigkeiten lassen sich vor allem durch die Grundstücksvermarktung aus städtischer Hand erkennen. Die Gesamtzahl der Förderfälle in Abbildung 1 setzt sich aus den Antragstellern zusammen, die ausschließlich staatliche Fördermittel erhielten und denen, die zusätzlich auch einen städtischen Baukostenzuschuss erhielten. Die Differenz ergibt sich entweder dadurch, dass es sich um Haushalte handelte, die nach den städtischen Richtlinien von den familiären Umständen her nicht berücksichtigt werden konnten (z. B. Alleinstehende, ältere Ehepaare ohne Kinder) oder die aufgrund des Ergebnisses der Lastenberechnung nach Ziffer 9.2 der Förderrichtlinie keinen Baukostenzuschuss erhalten konnten.

Abbildung 1: Gesamtzahl der geförderten Haushalte

Quelle: Amt für Stadtentwicklung

Abbildung 2: Städtische Baukostenzuschüsse

Quelle: Amt für Stadtentwicklung

2.             Aktueller Handlungsansatz

Sowohl im staatlichen Förderrecht wie auch in den Förderrichtlinien der Stadt Regensburg sind zwingende Vorgaben zur Höhe der erforderlichen Eigenleistungen festgelegt. Unter diesen Oberbegriff ist neben dem vorhandenen Eigenkapital in Form von verfügbarem Sparguthaben (o. ä.) bzw. einem bereits bezahlten Grundstück auch die sogenannte „Selbsthilfe“, also durch eigene Arbeit ersparte Lohnkosten, einzuordnen. Mit der Festsetzung einer Mindestquote soll einerseits die Finanzierbarkeit des Förderobjekts über die gesamte Kreditlaufzeit gewährleistet werden, andererseits soll die Rückzahlung der eingesetzten Fördermittel ausreichend abgesichert werden, falls der Förderzweck nicht über die gesamte Bindungsdauer eingehalten wird.

Die Forderungsausfälle bei den staatlichen Fördermitteln, die durch Notverkäufe oder Zwangsversteigerungen (meist aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Ehescheidung) entstanden, steigerten sich ab 2004 in Bayern drastisch, da aufgrund geringer Immobiliennachfrage vielerorts deutliche Preisabschläge hingenommen werden mussten.

Abbildung 3: Forderungsausfälle bei staatlichen Fördermitteln in Bayern

Quelle: Geschäftsberichte der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt 2007 und 2011, einzusehen unter www.labo-bayern.de

Im Stadtgebiet Regensburg konnten Zwangsversteigerungen vermieden werden, auch wenn in wenigen Einzelfällen eine Veräußerung des Objekts nicht zu umgehen war. Die hohe Nachfrage auf dem Regensburger Immobilienmarkt und die damit verbundene Werthaltigkeit führten dazu, dass Verkaufspreise erzielt werden konnten, die übermäßige Verluste vermieden. Die (anteilige) Rückzahlung städtischer Baukostenzuschüsse während der zehnjährigen Bindungsdauer konnte somit von allen Betroffenen aus dem Verkaufserlös aufgebracht werden, so dass der Stadt dadurch keinerlei Verluste entstanden.

Die gravierende Entwicklung der Forderungsausfälle bei den staatlichen Fördermitteln führte dazu, dass bereits 2007 für den Einsatz dieser Mittel festgelegt wurde, dass ein Anteil von 15 % der Gesamtkosten jedes Förderobjekts zwingend aus eigenen Geldmitteln (oder bezahltem Grundstück mit entsprechendem Wert) abzudecken ist. Diese Regelung verwehrte einer spürbaren Zahl von Interessenten den Zugang zur Förderung, da gerade junge Familien mit Kindern, die erst seit wenigen Jahren im Berufsleben stehen, nur in sehr eingeschränktem Umfang Eigenkapital ansparen können. Erschwerend kommen die hohen Mietpreise für familiengerechten Wohnraum in Regensburg hinzu.

Andererseits entfällt die Förderung mit einem städtischen Baukostenzuschuss bei den Familien, die über das erforderliche Mindesteigenkapital verfügen, in den meisten Fällen, da durch die derzeit sehr niedrigen Zinssätze für Hypothekendarlehen auf dem Kapitalmarkt die monatliche Finanzierungsbelastung relativ gering ausfällt. Dies führte in den letzten Jahren dazu, dass kaum noch städtische Fördermittel zum Einsatz kamen (sh. Abbildung 2).

Zielgruppe für eine sinnvoll erweiterte Förderung müssen also Haushalte mit Kindern sein, die das erforderliche Eigenkapital für die Schaffung von Eigenwohnraum nicht in vollem Umfang aufbringen können, von der Einkommenssituation her aber die monatliche Belastung für ein angemessenes Objekt trotzdem dauerhaft tragen können.

Bereits im Konzept „Die Stadt Regensburg - kindgerecht und familienfreundlich“ aus dem Jahr 2009 ist formuliert, dass Familien attraktiver und bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden muss. Die Bereitstellung von Fördermitteln zur Schaffung von Eigenwohnraum für Familien mit Kindern unterstützt diese Absicht unmittelbar und versetzt insbesondere junge Familien in die Lage, das notwendige Eigenkapital aufzubringen.

3.             Erweiterung der städtischen Förderrichtlinien

Die unter Ziffer 1 dargestellten Entscheidungskriterien zur Bildung von Wohneigentum können nur teilweise von der Stadt beeinflusst werden. Ein Instrument hierfür kann die direkte finanzielle Unterstützung der dargestellten Zielgruppe sein. Im Zusammenhang mit den genannten Schwierigkeiten bei der Ansparung des erforderlichen Eigenkapitals ergibt sich damit die Möglichkeit, diesen Personenkreis zielgenau zu unterstützen. Um die zur Verfügung stehenden städtischen Mittel maßvoll und zielgenau einzusetzen, sind verschiedene Vorgaben erforderlich:

3.1.       Höhe der Zuschüsse

Die Zuschüsse betragen 5 000 € pro Kind beim Neubau oder Ersterwerb von Wohnraum und 3 000 € pro Kind beim Gebrauchterwerb.

3.2.       Einkommensgrenzen

Einzuhalten sind – wie auch bei den Baukostenzuschüssen nach den bisherigen Regelungen – die im staatlichen Förderrecht festgelegten Einkommensgrenzen. Diese entsprechen in etwa folgenden Bruttoverdiensten:

Eine Ausweitung dieser Obergrenzen für städtische Fördermittel ist nicht angebracht, da das Programm nach wie vor die staatliche Förderung ergänzen, nicht jedoch ersetzen soll (Subsidiarität). Bei einer Abweichung nach oben würde eine Gruppe Anspruchsberechtigter geschaffen, die ohne staatliche Darlehensmittel die städtischen Zuschüsse ausschöpfen könnte, obwohl sie über ein höheres Einkommen verfügt. Um dies zu vermeiden, wird die Gewährung der Kinderzuschüsse auch davon abhängig gemacht, dass gleichzeitig staatliche Fördermittel für die jeweilige Maßnahme bewilligt sein müssen.

3.3.       Berücksichtigungsfähige Kinder

Der Zuschuss wird gewährt für zum Haushalt gehörende Kinder unter 18 Jahre, für die Kindergeld bezogen wird. Liegt eine Schwangerschaft vor, wird das zu erwartende Kind ebenfalls berücksichtigt.

3.4.       Eigenkapital

Voraussetzung für die Gewährung des Kinderzuschusses ist ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 10 % der Gesamtkosten des Objekts. Der Kinderzuschuss kann bei der Gewährung der staatlichen Fördermittel und des Baukostenzuschusses (Grundbetrag) als Eigenkapitalersatz angesetzt werden, um die hierfür erforderliche höhere Quote zu erreichen.

Die weiteren Bestimmungen der Richtlinien, insbesondere die technischen Vorgaben, die Bestimmungen zur Absicherung, Auszahlung und evtl. Rückforderung sind unverändert auf die Kinderzuschüsse anzuwenden.

Ansonsten wurden die Förderrichtlinien im Zusammenhang mit der Neuregelung lediglich redaktionell überarbeitet.

4.      Auswirkungen im städtischen Finanzhaushalt

Zur Finanzierung der verbesserten Förderung müsste der Ansatz bei Haushaltsstelle 6200.9880, Wohnungsbauförderung und Wohnungsfürsorge, Investitionszuschüsse an den übrigen Bereich, im Nachtragshaushaltsplan 2013 von 100.000 Euro auf 200.000 Euro erhöht werden. Gleichzeitig könnten die Ansätze bei den Haushaltsstellen 6200.9250 bzw. 6200.9280, Wohnungsbauförderung und Wohnungsfürsorge, Gewährung von Darlehen an kommunale Sonderrechnungen bzw. an den übrigen Bereich, wegen der fehlenden Nachfrage um jeweils 50.000 Euro auf 50.000 Euro gesenkt werden. Entsprechende Änderungen wären bei der Fortschreibung des Investitionsprogrammes 2013-2017 vorzuschlagen.

Insgesamt würde sich eine jährliche Mehrbelastung von 0,16 Mio. Euro ergeben.

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen empfiehlt / der Verwaltungs- und Finanzausschuss empfiehlt /der Stadtrat beschließt:

1. Das Familienförderungsprogramm „Wohnen in der Stadt“ wird um einen Kinderzuschuss i. H. v. 5 000 € pro Kind bei Neubau oder Ersterwerb und 3 000 € bei Zweiterwerb von Eigenwohnraum erweitert. Die bisher gültigen Richtlinien in der Fassung vom 29.4.2008 werden mit Ziffer 9.3 ergänzt (sh. Anlage).

2. Der Kinderzuschuss wird unabhängig von der Gewährung eines Baukostenzuschusses nach den Förderrichtlinien in der bisher gültigen Fassung bewilligt. Er ist jedoch abhängig von der tatsächlichen Bewilligung einer staatlichen Förderung.

3. Die Änderungen treten am 01.02.2013 in Kraft.

Anlagen:

Richtlinien für das Familienförderungsprogramm „Wohnen in der Stadt“ zum Bau und Erwerb von Eigenheimen und Eigentumswohnungen