Vorlage - VO/13/9372/66  

Sachverhalt:             

1.             Kappungsgrenze für Mieterhöhungen

In der Sitzung vom 22.10.2013 wurde dem Ausschuss ein Zwischenbericht zur Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % vorgelegt. Diese rechtliche Einschränkung basiert auf den Änderungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die zum 1.05.2013 durch das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten sind. Mit der Festlegung der Gebiete, in denen die niedrigere Kappungsgrenze gilt, wurde in Bayern das Staatsministerium der Justiz und für Verbraucherschutz beauftragt. Die Aufnahme in diese Gebietskulisse war möglich, wenn mindestens eines der nachfolgenden Kriterien, die von diesem Ministerium vorgegeben wurden, vorlag:

1.             die Stadt oder Gemeinde ist Teil der Gebietskulisse der Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV) in der bisherigen Fassung oder

2.             die Einwohnerzahl liegt bei mindestens 50 000 Einwohnern oder

3.             die Stadt oder Gemeinde gehört der Planungsregion 14 (Einzugsbereich von München) an.

Die bayerische Staatsregierung hat mit der Zweiten Kappungsgrenzesenkungsverordnung vom 23. Juli 2013 die bis dahin geltende WoGeV geändert und um den § 1 b ergänzt. Hier werden die in Anlage 2 der WoGeV aufgeführten Gemeinden als eigenständige Gebietskulisse im Sinne des § 558 BGB Abs. 3 Satz 2 aufgelistet. Die Stadt Regensburg wurde auf Antrag nach Nr. 2 (Einwohnerzahl liegt über 50.000) in diesen Regelungsteil der WoGeV aufgenommen.

2.             Erweiterter Kündigungsschutz bei Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnungen

In der Sitzung am 22.10.2013 wurde die Frage aufgeworfen, ob die Stadt Regensburg auch in die Gebietskulisse des § 1 WoGeV aufgenommen werden kann. Nach dieser Bestimmung sind (zuletzt) seit 1.7.2012 die Gebiete festgelegt, in denen der erweiterte Kündigungsschutz gemäß § 577 a Abs. 2 BGB gilt, das heißt, dass die bestehende dreijährige Kündigungsbeschränkung auf zehn Jahre verlängert wird. Die Gebietskulisse hierfür wurde durch die Oberste Baubehörde im Bayerischen Innenministerium bestimmt. Als Kriterien werden insbesondere Daten zur Einwohnerzahl, Haushaltsstruktur, zum vorhandenen Wohnungsbestand und zur Bautätigkeit herangezogen. Daraus wurde eine rechnerische Wohnungsversorgungsquote ermittelt, die letztlich als Entscheidungsgrundlage diente. Bereits 1996 fiel das Stadtgebiet von Regensburg aufgrund der Ergebnisse der durchgeführten Berechnungen aus der Verordnung. Die Datenerhebung, die im Regelfall im 5-Jahres-Rhythmus durchgeführt wird, erfolgte zuletzt 2010/2011. Zu diesem Zeitpunkt erfüllte die Stadt Regensburg nicht die Voraussetzungen zur Aufnahme in die Gebietskulisse.

Von Seiten der Obersten Baubehörde wurde hierzu im Rahmen der zwischenzeitlich erfolgten Fortschreibungen erläutert, dass die Aufnahme in die Verordnung in nicht unerheblicher Weise in die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer eingreift. Es verstünde sich daher, dass neben den objektiven Daten die eigene gemeindliche Einschätzung nur ergänzendes Wertkriterium sein kann, weil sonst eine Gleichbehandlung der Bürger nicht gewährleistet ist. Dabei könnten auch im Hinblick auf den verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz nur hinreichend gewichtige sachliche Gründe berücksichtigt werden. Da die bayernweit einheitlich erhobenen Daten, aus denen die Wohnungsversorgungsquote ermittelt wurde, nicht in Zweifel zu ziehen sind, kann nur das Ergebnis der nächsten turnusmäßigen Erhebung abgewartet werden. Der räumliche Geltungsbereich des erweiterten Kündigungsschutzes gilt bis zum 14.5.2018 unverändert in der Fassung der Verordnung aus dem Jahr 2012 (Anlage 1 der Verordnung). Ein Antrag der Stadt Regensburg, in diese Gebietskulisse aufgenommen zu werden, hätte keine Aussicht auf Erfolg.

3.             Wohnraumzweckentfremdung

In der Sitzung am 22.10.2013 wurde schließlich auch diskutiert, ob es weitere Maßnahmen gäbe, die sich preisdämpfend auf das Mietniveau auswirken könnten, z. B. der Erlass einer Zweckentfremdungssatzung. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) ermächtigt die Städte und Gemeinden mit Wohnraummangel durch Satzung festzulegen, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer entsprechenden Genehmigung zulässig ist. Ob im Gemeindegebiet tatsächlich ein Wohnraummangel herrscht und diesem nicht mit anderen Maßnahmen begegnet werden kann, beurteilen die Gemeinden selbst. Nach Art. 2 Satz 2 ZwEWG liegt eine Zweckentfremdung insbesondere dann vor, wenn Wohnraum für überwiegend gewerbliche oder freiberufliche Zwecke umgenutzt wird, wenn Wohnungen länger als drei Monate leer stehen oder wenn sie abgerissen werden. Mit dem Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsgesetzes vom 20. März 2013 wurde auch die nicht nur vorübergehende hotelähnliche Nutzung als ein Fall der Zweckentfremdung aufgenommen. Gleichzeitig wurde das bis zum 30. Juni 2013 befristete Gesetz um vier Jahre bis zum 30. Juni 2017 verlängert.

Unabhängig davon, ob eine Satzung auf dieser Rechtsgrundlage besteht, ist die Nutzungsänderung von Gebäuden im Rahmen der Art. 55 ff. der Bayerischen Bauordnung genehmigungspflichtig. Eine Überprüfung der diesbezüglich eingereichten Anträge ergab für den Zeitraum von Januar 2012 bis Oktober 2013, dass insgesamt 7 Anträge auf Umnutzung von Wohnflächen zu anderen Zwecken gestellt wurden. Demgegenüber stehen insgesamt 36 Anträge auf Umnutzung von anderweitig genutzten Flächen (Büroflächen, Gewerbeflächen, etc.) zu Wohnungen. Die Gründe hierfür liegen in dem im Verhältnis zur Menge der für Büro- oder gewerbliche Nutzungen zur Verfügung stehenden Flächen weit geringeren Angebot auf dem Wohnungsmarkt.

Vor diesem Hintergrund kommt die Verwaltung zum Ergebnis, dass der Erlass einer Zweckentfremdungssatzung in Regensburg nicht zu einer Entlastung der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt führen würde.

Der Ausschuss nimmt vom Bericht der Verwaltung Kenntnis.

Anlagen:

Wohnungsgebietsverordnung-WoGeV v. 15.05.2012