Vorlage - VO/14/9521/66  

 
 
Betreff: Regensburger Mietspiegel 2014
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Berichterstatter/in:Planungs- und Baureferentin Schimpfermann
Federführend:Amt für Stadtentwicklung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen Vorberatung
14.01.2014 
Öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen ungeändert beschlossen   
Stadtrat der Stadt Regensburg Entscheidung
30.01.2014 
Öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Stadtrates der Stadt Regensburg ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlage/n

Sachverhalt:             

 

Der seit Januar 2010 geltende qualifizierte Mietspiegel wurde zum Januar 2012 im Indexverfahren fortgeschrieben. Er musste nun, um seinen Status als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 BGB beizubehalten, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt werden. Den Auftrag dafür erhielt die Gutachtergemeinschaft von Prof. Dr. W. Oberhofer und Dr. B. Schmidt (STAT- Plan bzw. EMA - Institut). Parallel zur Erfassung der Mietspiegel-relevanten Daten erfolgte eine Haushaltsbefragung zur Wohnsituation der Haushalte in der Stadt Regensburg.

 

Vor Beginn der Datenerhebung wurde der Arbeitskreis Mietspiegel eingerichtet, der als beratendes Gremium fungiert und die Aufgabe hat, die in den vergangenen Jahren zum Mietspiegel eingegangenen Anregungen und die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu diskutieren und die Fragestellungen für die Erhebung zu aktualisieren. Eingeladen waren Vertreter folgender Verbände und Organisationen:

 

?         Amtsgericht Regensburg

?         Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V.                           

?         Bauordnungsamt/  Gutachterausschuss                           

?         Energieagentur Regensburg e.V.             

?         Haus- und Grundbesitzerverein                            

?         Mieterbund Regensburg e.V.                           

?         Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V.                                         

?         Wohnbau Regensburg GmbH Tausendpfund

 

Der Mieterbund Regensburg e.V. hat nach der zweiten Sitzung des Arbeitskreises  mitgeteilt, dass er nicht mehr an den künftigen Sitzungen teilnehmen wird, da er mit der Zusammensetzung des Gremiums nicht einverstanden ist.              

             

 

Vorgehensweise/ Ablauf:

 

Die Befragungsaktion wurde während der Monate August bis Oktober  2013 durchgeführt. Den Mitgliedern des Arbeitskreises wurde die Vorgehensweise zur Datenerfassung für den Mietspiegel erläutert. Die während der letzten vier Jahre  eingegangenen Hinweise und  Anregungen zum Mietspiegel wurden ausführlich diskutiert und die notwendigen Schlussfolgerungen daraus gezogen. In sämtlichen Fragen fand eine konstruktive und sachliche Auseinandersetzung mit der Thematik statt. Alle Ergebnisse der  fünf Sitzungen wurden protokollarisch festgehalten. Das Ergebnis der Erhebung sowie der Mietspiegel- Entwurf wurde mit allen Teilnehmern und der beauftragten Gutachtergemeinschaft eingehend erörtert.

Mit Ausnahme des Mietervereins Regensburg und Umgebung e.V. erfolgte seitens des Arbeitskreises eine Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558 d BGB.

Folgende Punkte wurden seitens des Mietervereins Regensburg und Umgebung e.V. kritisiert:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stellungnahme Mieterverein Regensburg

und Umgebung e.V.

 

 

Stellungnahme der Verwaltung

Geltungsbereich

 

Der Geltungsbereich für den Mietspiegel ist nicht eindeutig herausgestellt.

 

 

Dieser Hinweis wird nachträglich in Absatz zwei „Geltungsbereich“ des Mietspiegels ergänzt.

Abgrenzung der Innenstadt             

 

In den Bereichen nördlich des Schleusenkanals oder auch Luitpoldstraße und Landshuter Straße hat die Lückenhaftigkeit der bisherigen  Mietspiegel und die dortige Berücksichtigung der Spitzenwohnlage Altstadt zu deutlich gestiegenen Mieten geführt. Diese Mieten suggerieren in der Befragung nun eine höhere Miete als nach der Wohnlage und sonstigen Merkmalen gerechtfertigt wäre.

 

 

Die Zahlen für Stadtamhof wurden noch einmal gesondert analysiert. Die nördlich der Donau gelegene Seite ist mit sieben Fällen vertreten, deren durchschnittliche Miete 7,68 Euro/qm beträgt. Im restlichen Stadtamhof gibt es 20 Fälle, allerdings mit einer deutlich höheren Durchschnittsmiete von 8,41 Euro/qm. In der ganzen sonstigen Innenstadt (Stadtbezirk 1 mit über 250 Fällen) beträgt die Durchschnittsmiete 8,77 Euro/qm.  Darauf wird reagiert, indem  die Innenstadt im Norden durch den Schleusen-Kanal begrenzt wird. Dies entspricht auch  der funktionalen Abgrenzung der Innenstadt im Norden, wie sie der Stadtrat 1997 beschlossen hat. Diesem Vorschlag  des Amtes für Stadtentwicklung folgten alle anderen Arbeitskreismitglieder.

 

Die Aussage, dass die bisherigen Mieten in den  genannten Bereichen auch aufgrund der „Lückenhaftigkeit“ der bisherigen Mietspiegel eine höhere Miete suggerieren als tatsächlich gerechtfertigt wäre, ist   nach Aussage der Gutachtergemeinschaft  EMA- Institut und STAT - Plan eine subjektive Meinung, die sich einer statistischen Nachprüfbarkeit  entzieht.

 

Wärmelieferungsverträge („Contracting“)

 

Contracting  kann nicht wohnwerterhöhend sein. Die Stichprobe wird im Ergebnis falsch interpretiert und eine Interaktion nicht berücksichtigt bzw. falsch ausgelegt.

Contracting muss wertmindernd berücksichtigt werden, dies bedeutet: Keine vom Vermieter gestellte Heizung.

 

 

Statistisch ist nachzuweisen, dass Wärmecontracting leicht preissteigernd wirkt. Wohnungsmarktpolitische Fragen dürfen jedoch bei der Mietspiegelerstellung keine Rolle spielen. Dies wäre im Sinne der gesetzlichen Anforderungen an einen Mietspiegel (Bürgerliches Gesetzbuch,

„Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“

des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) nicht zu vertreten. Nach Auskunft der Gutachtergemeinschaft kann das Vorhandensein von Wärmecontracting nicht bedeuten, dass der Vermieter keine Heizung stellt. Zumindest der Heizraum, die Leitungen und Heizkörper sind - u.U. bis zu einer Sanierung oder dem Austausch der kompletten Anlage - vom Vermieter gestellt. 

Im  Datensatz wurde auch kontrolliert, ob die Merkmale „keine vom Vermieter gestellte Heizung“ und „Wärmecontracting“ korrelieren. Dies muss verneint werden, so dass „Wärmecontracting“ nicht mit einem Abschlag von 6 % einhergehen kann. Da es für das Merkmal  „keine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Heizung” lediglich einen Fall in der Stichprobe gibt, wurde es auf Empfehlung der Gutachtergemeinschaft  aus der Tabelle 6 im Mietspiegel entfernt, so dass sich nur für   „Einzelöfen (Öl, Holz, Kohle)” ein Abschlag von 6 % ergibt.

 

Wohnlagekriterien Tabelle 4

 

Die Punktebewertung der Tabelle 4 „Kriterien zur Ermittlung der Wohnlage“ stellt im positiven wie negativen Bereich verschiedene Kriterien gleich, die in der Auswirkung sehr unterschiedlich sind.

 

 

Statistisch sind die Einzeleinflüsse so gering, dass damit keine fundierte Gewichtung vorgenommen werden kann. Wenn aber eine Diskussion darüber geführt werden sollte, welches Gewicht ein bestimmtes Kriterium  zu erhalten hat, dann gibt es keine objektive Festlegung, sondern eine stark von Interessen geleitete Diskussion. Eine Veränderung wäre dementsprechend willkürlich und ist deshalb nicht zulässig.

 

 

Der Zuschlag bei der Wohnlage für Stadtamhof kann sich bis zu 20% aufbauen.

 

 

Die von der Gutachtergemeinschaft vorgenommene Analyse der im Stadtbezirk 2  realisierten  Mieten  bestätigt dieses Niveau.

 

Heizungs- bzw. Sanitärausstattung

 

In Tabelle 6 ist ein Abschlag für „keine vom Vermieter gestellte Heizung“ mit  „Einzelöfen“ gleichgestellt. Dies kann nicht dasselbe bedeuten.

 

 

Da es für das Merkmal  „keine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Heizung” lediglich einen Fall in der Stichprobe gibt, wurde es nach Empfehlung der Gutachtergemeinschaft  aus der Tabelle 6 im Mietspiegel entfernt, so dass sich nur für   „Einzelöfen (Öl, Holz, Kohle)” ein Abschlag von 6 % ergibt.

 

Zu- und Abschläge allgemein

 

Die Zu- bzw. Abschläge  unterscheiden sich deutlich von denen in den bisherigen Mietspiegeln. So beträgt z.B. der Unterschied zwischen einfacher und gehobener Badausstattung nur noch 6 %.

 

 

Die Zu- bzw. Abschläge unterscheiden sich zu den bisherigen Mietspiegeln, da die einzelnen Merkmale sich gegenseitig beeinflussen und sich durch die zusätzliche Aufnahme von Variablen andere Zu- und Abschläge ergeben.

Modernisierungsmaßnahmen

 

In Tabelle 9 sind auch Reparaturen und Instandhaltungen enthalten. Dies müsste erläutert werden.

 

 

Im Fragebogen wurde konkret nach „Erneuerungen“ gefragt, nicht nach „Instandsetzungsmaßnahmen“. Dies ist entsprechend in Tabelle 9 dargestellt. Oft ist z.B. die Modernisierung einer Tür aber auch ein Indikator für andere qualitätsverbessernde Maßnahmen.

 

Generalsanierung

 

Der Ausdruck „Generalsanierung“ ist  abzulehnen. Der Begriff „Kernsanierung“ hat  sich mittlerweile in der Rechtsprechung durchgesetzt.

 

 

 

Zum Thema „Kern- bzw. Generalsanierung verweisen wir auf die Einigung  im Arbeitskreis.

Zitat aus der Besprechungsnotiz zur 4. Arbeitssitzung des Arbeitskreises Mietspiegel (11.07.2013):

 

„ 2.2              Modernisierungsmaßnahmen:

Sanierungsbegriff (Fragebogen Pkt. 3.13 a): Die Frage unter 3.13 a ist zumindest in Verbindung mit Frage 1.3  „kernsanierter Altbau“ verwirrend, deshalb wird die Frage 1.3 einvernehmlich gestrichen. Als Begriff für eine umfassende Sanierung einigt sich der Arbeitskreis auf „Generalsanierung“. In einem eigenen Unterpunkt „Modernisierungsmaßnahmen“ werden im überarbeiteten Fragebogen alle Einzelmaßnahmen abgefragt werden, anhand derer der energetische Standard der Wohnung festgestellt werden kann (Fenster, Wärmedämmung, Sanitär, Heizung..)“

 

 

 

Die Stellungnahme der Verwaltung wurde von den anderen Mitgliedern des Arbeitskreises Mietspiegel gebilligt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Erläuterungen zum Mietspiegel 2014

 

?         Vorbemerkung

Der Mietspiegel 2014 wurde nach anerkannten statistischen Methoden erstellt.

 

?         Basismiete (Tabelle 1)

Die durchschnittliche Basismiete im Stadtgebiet Regensburg betrug 2010 6,55 Euro/qm und beträgt 2014 7,69 Euro/qm. Dies entspricht einer Steigerung von gut 17 % in vier Jahren bzw. 4,1 % pro Jahr. Die Mietpreise von Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche  haben prozentual weniger stark zugenommen als solche mit einer größeren Wohnfläche. Ein Grund dafür dürfte die Tatsache sein, dass in den vergangenen vier Jahren überwiegend kleinere Wohnungen gebaut wurden und damit in diesem Marktsegment ein größeres  Angebot zur Verfügung stand.

 

?         Baujahr (Tabelle 2)

Bis auf die letzten drei Baualtersklassen wurden dieselben Klassen wie 2010 und 2012 verwendet. Auch im Mietspiegel 2014 wird bei nachträglich erstelltem Wohnraum (Dachausbau, Anbauten, etc.) sowie generalsanierten Altbauten das Jahr der Fertigstellung als Baujahr verwendet.

 

?         Wohnlage (Tabelle 3)

Die Gutachtergemeinschaft hat  bei der Auswertung des Kriteriums „Entfernung der Wohnung zum Zentrum“  festgestellt, dass dieses Lagemerkmal   ein hoch- signifikantes Merkmal darstellt. Bis einschließlich drei Kilometer Entfernung vom Stadtzentrum (als „Nullpunkt“  ist die Neupfarrkirche festgelegt) sinkt der Mietpreis je Kilometer um  4%, dann folgt ein Sprung bis zu fünf Kilometern sowie eine weitere Zone mit mehr als fünf Kilometern Entfernung zum Stadtzentrum. Die ermittelten Zuschläge für den Innenstadtbereich und im Westen liegende Wohnungen spiegeln die bevorzugte Wertschätzung dieser beiden Stadtbereiche wider. Die Innenstadt ist dabei entsprechend den Ergebnissen der Erhebung einschließlich Stadtamhof im Norden durch den Schleusen-Kanal begrenzt. Darüber hinaus fließen ganz konkrete Merkmale in die Beurteilung einer Wohngegend ein. Analog zum Mietspiegel 2010 bzw. 2012 wird die Qualität der Wohnlage im Wesentlichen durch die Art der umliegenden Bebauung, den Grad der Begrünung, das Vorhandensein von Umweltbeeinträchtigungen und durch infrastrukturelle Merkmale beeinflusst.

 

?         Haus- bzw. Wohnungstyp (Tabelle 5)

Die Anzahl der Wohnungstypen bleibt unverändert, da für eine weitere Differenzierung, z.B. der  Typen „Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus“, nicht genügend verwertbare Daten vorlagen.

 

?         Heizungs- bzw. Sanitärausstattung (Tabelle 6)

Bei dieser Tabelle ist gegenüber 2010 das Merkmal „dezentrale Warmwasserversorgung in der Wohnung durch mindestens zwei Geräte“ eingefügt worden, da dies entsprechend den Erfahrungen der Mieter- und Vermieterverbände ein gängiges Ausstattungsmerkmal ist. Dagegen wurde das Merkmal „keine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Heizung“  aus der Tabelle herausgenommen, da hier nur noch ein Fall in der Stichprobe enthalten war.

 

?         Sonstige Wohnungsausstattung (Tabelle 7)

Die Merkmale der Tabelle 7 haben sich nur geringfügig geändert. Wichtigste Veränderung sind die Ausstattungsmerkmale „barrierefreie Wohnung“ und „Aufzug in Gebäuden mit maximal drei Geschossen inklusive Erdgeschoss“ für eine gehobene Wohnungsausstattung.

 

?         Modernisierungsgrad und energetische Beschaffenheit (Tabelle 8)

Im Gegensatz zum Mietspiegel  2010 bzw. 2012, in dem die wärmetechnische Beschaffenheit über den kWh-Wert beschrieben worden war (Energieaufwand, der für die Beheizung und Warmwasserbereitung eines Gebäudes erforderlich ist oder tatsächlich verbraucht wird), wurde bei der Datenerhebung im Mietspiegel 2014 auf einzelne Merkmale abgestellt, die den energetischen Zustand des gemieteten Objektes beschreiben. Der Grad der Modernisierung wird anhand der Tabelle 9 ermittelt, in der einzelnen Maßnahmen Punktwerte zugeordnet werden können. Tabelle 8 beinhaltet die ausschlaggebenden Angaben, die den Mietspiegel 2014 als „ökologischen“ Mietspiegel qualifizieren.

 

?         Veröffentlichung

Die Druckversion des Mietspiegels 2014 erscheint nach Beschlussfassung durch den Stadtrat. Der aktuelle Mietspiegel wird wieder in den Internetauftritt der Stadt Regensburg eingestellt werden. Dort wird auch eine Online-Berechnung der individuellen ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein.

 

 

 

 

3. Fortschreibung des Mietspiegels 2014

 

Der Arbeitskreis legte bereits während seiner ersten Sitzung am 27.02.2013 fest, dass er für den Mietspiegel 2016 mit einer Indexfortschreibung einverstanden ist. Diese mit geringem Aufwand verbundene Möglichkeit ist im BGB § 558 d geregelt, für 2018 ist dann wieder eine Neuerhebung erforderlich.

 

 

4. Verfahren

 

Nach § 558 d BGB  muss ein qualifizierter Mietspiegel zwei Kriterien erfüllen: Er muss nach einer wissenschaftlich anerkannten Methode  (hier: Regressionsmodell) erstellt sein und er muss durch die Gemeinde oder die Interessenverbände der Vermieter und der Mieter anerkannt sein. Nach Anerkennung durch den Stadtrat ist der Mietspiegel 2014 anzuwenden.

 

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

 

Der Regensburger Mietspiegel 2014 (siehe Anlage) wird als qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anerkannt.

 

 

Anlagen:

 

Mietspiegel 2014

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anlage Mietspiegel für Ausschuss 14.01.2014 (5123 KB)