Vorlage - VO/14/10029/63  

Sachverhalt:             

I.              Ausgangssituation

Das Baugrundstück „Stobäusplatz“ wird durch die Grundstücke Fl. Nrn. 2513, 2513/1 und 2513/2 der Gemarkung Regensburg gebildet. Das Baugrundstück wird von der Weißenburgstraße, der Landshuter Straße, der Greflingerstraße und dem Stobäusplatz selbst um­schlossen. Die Bebauung dieses Areals regelt der „Bebauungsplan Nr. 239, Stobäusplatz“, der bereits am 04. Oktober 1993 in Kraft getreten ist.

Mit der damaligen Aufstellung des Bebauungsplanes wurde im Wesentlichen das Ziel ver­folgt, mit der Entwicklung einer Neubebauung, die sich in die umgebende Baustruktur ein­fügt, ein Stück „Stadtreparatur“ am Stobäusplatz vorzunehmen. Damit verbunden war ein möglicher Straßenrückbau mit Neuorganisation der Verkehrsführungen auf der Weißenburg­straße, Landshuter Straße und Greflingerstraße.

Das Baugrundstück „Stobäusplatz“ war in den zurückliegenden Jahren Gegenstand mehrerer Auskunftsersuchen bzw. von förmlichen Vorbescheidsanträgen. Der zuletzt an die Lidl Ver­triebs-GmbH & Co. KG erteilte Vorbescheid vom 10. Januar 2007 (Neubau eines Lebens­mittelmarktes, von Büroräumen, Appartements und eines Hotels mit Tiefgarage) wurde zwar auf Antrag nochmals verlängert (Geltungsdauer bis 14. Januar 2014), nun jedoch nicht mehr weiter verfolgt.

II.              Aktuelle Planung

Für das fragliche Areal liegt der Stadt Regensburg seit dem 18. Februar 2014 nunmehr ein Vorbescheidsantrag der Technopark I Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, 85630 Grasbrunn, vor.

Das städtebauliche Konzept des Neubauvorhabens stellt sich wie folgt dar:

Für die räumliche Fassung der Straßenräume Landshuter-, Weißenburg- und Greflinger­straße wird eine Blockrandbebauung des Grundstücks vorgeschlagen. Sie bietet Schutz vor Lärm- und Schmutzemissionen der stark genutzten Verkehrsstraßen und lässt die Ausbildung eines geschützten Innenhofes als ruhigen, begrünten Wohnhof zu. Dieses Konzept entspricht dem derzeit gültigen Bebauungsplan.

Zur städtebaulichen Einbindung des neu entstehenden Quartiers in die Umgebung werden die Ecken des dreieckförmigen Baugrundstücks durch eine Höhenstaffelung betont. Zudem werden im Nordwesten und Südosten zwei Plätze umfasst, die aber einen dezidiert ver­schiedenartigen Charakter aufweisen. Im Nordwesten (dem eigentlichen Stobäusplatz) ent­steht ein Stadtplatz mit urbanem städtischem Flair, im Südosten ein erhöhter begrünter Platz um einen als Naturdenkmal geschützten Baum.

Um Proportion und Maßstab der Umgebung zu wahren und das Quartier zu gliedern, werden bewusst einzelne unterschiedliche Häuser ausgebildet. Die Gebäude stellen sich durch einen jeweils anderen Duktus der Fassaden (entsprechend der unterschiedlichen Nutzung) als separate Einzelgebäude dar.

Das Nutzungskonzept des Vorhabens kann wie folgt beschrieben werden:

Das Grundstück wird oberirdisch in zwei nahezu gleich große Gebiete geteilt. Auf dem östli­chen Teilstück, entlang der Weißenburgstraße, werden zwei Hotelanlagen mit je ca. 120 Zimmern und den dazugehörigen Gastronomie- und Konferenzbereichen entstehen.

Auf dem westlichen Teilstück entstehen Wohnhäuser (ca. 105 Wohneinheiten) mit Gewerbe aus dem Dienstleistungsbereich (u. a. Ladengeschäfte, Gastronomie) im Erdgeschoss. Die Hotels dienen auch als Puffer für die Wohnbebauung gegenüber der vom Verkehr am stärksten belasteten Weißenburgstraße.

Beide Teile verfügen über zwei gemeinsame Untergeschosse, die neben den notwendigen Nebenräumen eine zweigeschossige Tiefgarage mit ca. 290 Stellplätzen aufnehmen. Die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Landshuter Straße.

Der Innenhof wird im Erdgeschoss zu großen Teilen überbaut, für die Hotels als Konferenz­bereich, für die Anlieferung sowie für den Kurzzeitparkbereich. Die Zu- und Abfahrt zum Innenhof erfolgt von der Greflingerstraße aus.

III.              Inhalt des derzeitigen Vorbescheidsantrages

Vor Einreichung eines Bauantrages hat die Technopark I Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG von der Möglichkeit Gebrauch gemacht und zu einzelnen Fragen des vorgenannten Bauvorhabens die Erteilung eines Vorbescheides beantragt (Art. 71 Satz 1 BayBO). Der Vorbescheid ist die bindende, aber befristete schriftliche Erklärung der unteren Bauaufsichtsbehörde, dass einem Vorhaben in bestimmten Einzelfragen nach dem im Zeitpunkt der Entscheidung geltenden öffentlichen Recht Hinderungsgründe nicht entgegenstehen.

Der Umfang des Vorbescheidsantrages ergibt sich aus dem eingereichten Fragenkatalog. Diese Fragen (mit entsprechender Erläuterung) lauten wie folgt:

1.              Art der baulichen Nutzung

Frage 1:

Ist es hinsichtlich der Festsetzungen in § 3 der Satzung zum Bebauungsplan der Stadt Regensburg Nr. 239 „Stobäusplatz“ nach der Art der baulichen Nutzung zulässig, auf dem Baugrundstück, wie in den Bauvorlagen dargestellt:

              -  eine Hotelnutzung (über alle Geschosse)

              -  eine gewerbliche Nutzung aus dem Dienstleistungsbereich (im Erdgeschoss)

              -  sowie eine Wohnnutzung (in den Obergeschossen)

zu verwirklichen?

2.              Maß der baulichen Nutzung

Der Bebauungsplan setzt eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 fest.

Frage 2:

Kann für die geplante Ausnutzung des Baugrundstücks mit einer GFZ von ca. 2,78 eine entsprechende erforderliche Befreiung erteilt werden?

3.              Überbauung der Grundstücksfläche

Die Baukörper des neuen Konzeptes weichen von den im B-Plan dargestellten Baulinien/ Baugrenzen ab.

In der Greflingerstraße wird die Kubatur gegenüber der Baulinie um ca. 11,50 m zurückgenommen (in Richtung Grundstücksmitte).

In der Weißenburgstraße wird die Kubatur gegenüber der Baugrenze um ca. 3,50 m bis ca. 14,50 m zurückgenommen (in Richtung Grundstücksmitte).

In der Landshuter Straße wird die Kubatur gegenüber der Baugrenze im Mittel um ca. 12,00 m zurückgenommen (in Richtung Grundstücksmitte). Die Baugrenze (dargestellte Gebäudekante) wird hingegen in zwei Fällen durch Begradigung der Gebäudekante gegenüber der bisher gestaffelten Gebäudekante überschritten.

Der im Bebauungsplan dargestellte, zum Stobäusplatz offene Innenhof, wird durch das Schließen des Blocks mit einem Wohn- und Geschäftshaus überbaut.

Frage 3:

Können, im Hinblick auf die in den Bauvorlagen dargestellten Baukörper, entsprechende erforderliche Befreiungen erteilt werden?

4.              Geschosse, Außenwandbegrenzung und Höhen

4.1 Geschosse

Innerhalb des gesamten Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist eine Zahl von maximal vier Vollgeschossen festgesetzt.

Die mittleren Teilbereiche der drei Straßenabwicklungen (Haus A, Haus C sowie der nördliche Flügel des Hotels 1 entlang der Weißenburgstraße - siehe Planzeichnungen) entsprechen der vom Bebauungsplan geforderten Höhenentwicklung von max. 15,00 m über 335,10 ü.NN. mit maximal vier Vollgeschossen. Gemäß dem neuen städtebaulichen Konzept werden die Ecken durch eine Höhenstaffelung differenziert.

a)              Im Bereich Stobäusplatz sollte zur Betonung der Platzkante ein 4. OG (fünf Vollgeschosse) sowie ein Dachgeschoß (zurückgesetztes Vollgeschoss) ausgebildet werden. Die max. Gebäudehöhe des 4. OG wird 18,50 m nicht überschreiten. Das Dachgeschoss wird als Staffelgeschoss ausgebildet.

Da dieses Gebäude in der Sichtachse der Landshuter Straße Richtung Altstadt sowie in unmittelbarer Nachbarschaft des ca. 23,50 m über 335,10 ü.NN. hohen Gebäudes Sedanstr. 18 steht, sollte es aus konzeptionellen Gründen fünf Vollgeschosse + Dachgeschoss (zurückgesetztes Vollgeschoss) nicht unterschreiten. Denn nur so kann aus dem derzeitigen Verkehrsknoten "Stobäusplatz" ein echter Stadtplatz mit einer klar ablesbaren Platzkante werden, womit die Adressbildung des Platzes gesteigert und seine Funktion als Auftakt des neuen Quartiers wahrgenommen wird.

Im Vorbescheid vom 10. Januar 2007 wurde für fünf Vollgeschosse mit einer Höhe der Außenwandbegrenzung +18,60 m über ±0,00 = 335,10 ü.NN. eine Befreiung in Aussicht gestellt.

Dieses Konzept wurde vom Gestaltungsbeirat bestätigt (siehe Protokoll des Gestaltungsbeirats vom 17. Oktober 2013).

b)              Auch an der Süd-Ost-Ecke sollte die entstehende Platzkante durch einen städtebaulichen Akzent betont und die Fernwirkung des Gebäudeensembles unterstützt werden. Der Beginn der Innenstadt wird somit von der Landshuter Straße aus in südlicher Richtung stadteinwärts kommend markiert. Weiterhin erhält das Quartier über seine Grundstücksgrenzen hinaus eine städtebauliche Identität. Daher sollte das Gebäude mit sechs Vollgeschossen ausgebildet werden. Die Gesamthöhe des Gebäudes beträgt 21,00 m über 335,10 m ü.NN. und ist somit nur wenig höher als die Firsthöhe der gegenüberliegenden Bebauung Weißenburgstraße Nr. 37 - 43.

c)              An der Nord-Ost-Ecke des geplanten Quartiers soll eine Hotelanlage mit Gastronomie entstehen. Gemäß dem neuen städtebaulichen Konzept soll auch diese Ecke betont werden. Zudem ist eine Hotelanlage mit ca. 120 Zimmern geplant. Dies macht die Ausbildung eines 4. Obergeschosses (fünftes Vollgeschoss) notwendig.

Frage 4.1:

Kann für diese Überschreitungen der Zahl der Vollgeschosse eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden?

4.2 Außenwandbegrenzung

Im Bebauungsplan (§ 4 Abs. 2 der Satzung) ist festgesetzt, dass die oberste Außenwandbegrenzung an den Baugrenzen und Baulinien zu den öffentlichen Straßen 15,00 m über 335,10 m ü.NN. (= mittlere Höhe der Greflingerstraße im Bereich des Plangebietes) nicht überschreiten darf.

Ausweislich der Bauvorlagen sind geplant:

a)              im westlichen Bereich (angrenzend an den Stobäusplatz) ein Wandhöhe von 18,00 m und für das zurückgesetzte Geschoss eine Wandhöhe von 20,40 m

b)              im Bereich der Süd-Ost-Ecke eine Wandhöhe von 21,00 m

c)              im Bereich der Nord-Ost-Ecke eine Wandhöhe von 16,70 m

Frage 4.2:

Kann für die vorstehend aufgezeigten Überschreitungen der Wandhöhe eine Befreiung erteilt werden?

4.3 Gebäudehöhen

In § 4 Abs. 3 der Bebauungsplansatzung ist festgesetzt, dass Dachaufbauten (wie etwa Aufzugsüberbauten) insgesamt eine maximale Gebäudehöhe von 18,50 m über 335,10 m ü.NN. nicht überschreiten dürfen.

Ausweislich der Bauvorlagen sind geplant:

              a)              Aufzugüberfahrten mit einer Höhe von 21,50 m über 335,10 m ü.NN.

              b)               im Bereich der Süd-Ost-Ecke Dachaufbauten (Technikräume) mit einer Höhe von +23,10 m über 335,10 m ü.NN.

c)               im Bereich der Nord-Ost-Ecke Dachaufbauten (Technikräume) mit einer Höhe von 19,20 m über 335,10 m ü.NN.

Frage 4.3:

Kann für die vorstehend aufgezeigten Überschreitungen der Gebäudehöhe eine Befreiung erteilt werden?

5.              Abstandsflächen

Die gesetzlichen Abstandsflächen von 1 H (= Höhe der Außenwandbegrenzung bis Oberkante Terrain) können in zwei Teilbereichen, nämlich im nordwestlichen Bereich zur Greflingerstraße und im südwestlichen Bereich zur Landshuter Straße, nicht bis zur Straßenmitte eingehalten werden.

Frage 5:

Kann für die im Abstandsflächenplan dargestellten Abstandsflächenüberschreitungen eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO zugelassen werden?

6.              Erschließung Tiefgarage

Im Bebauungsplan ist für die Tiefgarage eine Zu- und Abfahrt an der Landshuter Straße festgesetzt.

Ausweislich der Bauvorlagen ist die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage ebenfalls an der Landshuter Straße vorgesehen, jedoch um ca. 12-15 m in südöstlicher Richtung versetzt.

Frage 6:

Kann für diese Verlegung der Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage eine Befreiung erteilt werden?

IV.              Feststellungen zum Vorbescheidsantrag

Nach Prüfung durch die Verwaltung können zu den vorstehenden Fragen folgende Fest­stellungen getroffen werden:

Zu Frage 1.:

Hinsichtlich der Festsetzungen im § 3 der Satzung zum Bebauungsplan ist nach Art der baulichen Nutzung eine Hotelnutzung über alle Geschosse zulässig. Ebenso eine gewerbliche Nutzung aus dem Dienstleistungsbereich im Erdgeschoss, wenn das Gewerbe nicht störend ist. Eine Wohnnutzung in den Obergeschossen ist zulässig. Eine Befreiung ist insoweit nicht erforderlich.

Zu Frage 2.:

Für die geplante Ausnutzung des Baugrundstücks mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,78 wird eine Befreiung erteilt. Im Bebauungsplan ist eine GFZ von 2,4 festgesetzt. Eine GFZ von 2,78 ist städtebaulich verträglich. Im Übrigen ist nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in einem Kerngebiet eine max. GFZ von 3,0 möglich.

Zu Frage 3.:

Zur Greflingerstraße wird die Kubatur gegenüber der Baulinie um ca. 11,5 m zurückgenommen. Insoweit wird von den Anforderungen an die Baulinie eine Befreiung erteilt.

In der Weißenburgstraße wird die Kubatur gegenüber der Baugrenze um ca. 3,5 – ca. 14,5 m zurückgenommen. Da der Bebauungsplan an dieser Stelle eine Baugrenze festsetzt, ist eine Befreiung nicht erforderlich.

In der Landshuter Straße wird die Kubatur gegenüber der Baugrenze im Mittel um 12 m zurückgenommen. Da insoweit im Bebauungsplan eine Baugrenze festgesetzt wird, ist für die Zurücknahme eine Befreiung nicht erforderlich. Die Baugrenze wird hingegen in zwei Fällen durch Begradigung der Gebäudekante überschritten. Insoweit wird eine Befreiung erteilt.

Im neuen Konzept wird der Innenhof eingeschossig überbaut. Insoweit wird von den Anforderungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Baugrenzen zum Innenhof eine Befreiung erteilt.

Zu Frage 4.1.:

Für die Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse im Bebauungsplan wird eine Befreiung erteilt. Der Bebauungsplan setzt durchgehend die Zahl der Vollgeschosse auf vier fest. Aus städtebaulichen Gründen wird eine Befreiung bis zu sechs Vollgeschossen erteilt. Zusätzlich können die Abstandsflächen bis auf zwei Ausnahmen eingehalten werden.

Zu Frage 4.2.:

Für die im Fragenkatalog aufgezeigten Überschreitungen der Wandhöhe wird eine Befreiung erteilt. Die Überschreitungen der Wandhöhe sind städtebaulich verträglich. Zusätzlich entstehen für die Nachbarn keine unzumutbaren Beeinträchtigungen, da die Außenwand gegenüber dem Bauraum des Bebauungsplanes erheblich von den Nachbargrundstücken abrückt. Ferner können die Abstandsflächen bis auf zwei Stellen eingehalten werden.

Zu Frage 4.3.:

Für die im Fragenkatalog aufgezeigten Überschreitungen der Gebäudehöhe wird eine Befreiung erteilt. Die Aufzugsüberfahrten, die Dachaufbauten und Technikräume sind abstandsflächenrechtlich neutral. Städtebaulich sind die Dachaufbauten verträglich.

Zu Frage 5.:

Für die im Abstandsflächenplan dargestellten Abstandsflächenüberschreitungen wird eine Abweichung zugelassen. Da diese Abweichungen nur punktuell erforderlich sind, sind die Abweichung den Nachbarn gegenüber zumutbar. Zusätzlich kommt hinzu, dass die Außenwand gegenüber dem Bauraum des Bebauungsplanes erheblich zurücktritt.

Zu Frage 6.:

Ausweislich der Bauvorlagen wird die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage an der Landshuter Straße um 12 bis 15 m in südöstliche Richtung versetzt. Für diese Verlegung der Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage wird eine Befreiung erteilt. Aus Sicht der Verkehrsplanung bestehen gegen diese Verschiebung keine Bedenken.

V.              Nachbarbeteiligung

Am Vorbescheidsverfahren wurden von der Antragstellerin insgesamt vierundzwanzig Eigentümer benachbarter Grundstücke beteiligt. Vier Eigentümer haben bisher durch Unterschrift auf den Bauvorlagen dem Vorhaben zugestimmt. Die übrigen Eigentümer haben nicht zugestimmt bzw. deren Entscheidung ist noch offen.

VI.              Erschließungsvertrag

Zur Sicherstellung der Erschließung des Baugrundstücks sowie indirekt auch für die Abtretung der künftigen öffentlichen Flächen beabsichtigt die Technopark I Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, 85630 Grasbrunn, mit der mit der Stadt Regensburg (Kämmerei) einen entsprechenden Erschließungsvertrag abzuschließen.

Der Vorbescheid soll erst nach Schließung dieses Vertrages erteilt werden.

Die Verwaltung wird beauftragt, den beantragten Vorbescheid unter dem Vorbehalt des Abschlusses eines Erschließungsvertrages zu erteilen.

Anlagen:

- Anlage 1: Lageplan / Abstandsflächen M 1:1200

- Anlage 2: Pläne Erdgeschoss / Normalgeschosse 1. / 2. / 3. OG M 1:600

- Anlage 3: Pläne 4. OG / 5. OG (DG) M 1: 600

- Anlage 4: Ansichten / Schnitt C-C

- Anlage 5: 3D Modellbilder