Vorlage - VO/14/10047/61  

Sachverhalt:             

1. Ausgangssituation

Das Nahversorgungszentrum an der Ecke der Kreuzung Dr.-Gessler-Straße / Friedrich-Ebert-Straße, östlich des Königswiesen Parks im Stadtteil Königswiesen wurde in den 1970-er Jahren errichtet.

Aufgrund baulicher und funktionaler Mängel entspricht es zwischenzeitlich nicht mehr den heutigen Anforderungen an ein wirtschaftlich zu betreibendes Versorgungszentrum. Der Eigentümer beabsichtigt deshalb, das bestehende Gebäude durch einen Neubau zu ersetzen. Als Nachnutzung ist wieder ein Viertelszentrum vorgesehen. Zusätzlich  sollen in den Obergeschossen Wohnungen errichtet werden.

2. Städtebaulicher Wettbewerb

Im Vorfeld wurde seitens des Investors unter Beteiligung der Stadt Regensburg ein städtebaulicher Wettbewerb für ein Viertelszentrum inkl. Wohnbebauung in Königswiesen Nord ausgelobt (siehe Anlage Übersicht städtebaulicher Realisierungswettbewerb). Gewinner des Wettbewerbes war das Architekturbüro Wunderle aus Neusäß.

Die Jury empfahl den 1. Preis zur Realisierung, regte aber eine Überprüfung und Weiterentwicklung zu folgenden Themen an:

-              Positionierung des Hochpunktes der Bebauung an der Ecke der Kreuzung Dr.-Gessler-Straße/Friedrich-Ebert-Straße.

-              In Verbindung mit der Änderung des Hochpunktes Überprüfung der bisher vorgesehenen maximalen Gebäudehöhe.

-              Überarbeitung der schluchtartigen Form des Lichtgrabens vor den Laubengängen des Gebäudeteiles im Westen entlang des Königswiesenparks.

-              Überprüfung der Abstände nach außen zu den öffentlichen Straßenräumen und insbesondere hinsichtlich der Belichtungsmöglichkeiten der nach innen orientierten Wohnbebauung.

-              Überpüfung der Lage der Zufahrt zu den Parkebenen für die Wohnnutzung.

Anhand der Anregungen der Jury wurde der städtebauliche Entwurf überarbeitet. Der Hochpunkt des mäanderförmigen Gebäudes befindet sich nun nicht mehr an der Dr.-Gessler-Straße, sondern an der Friedrich-Ebert-Straße und damit städtebaulich an der richtigen Stelle im Übergang zu den Hochhäusern in Königswiesen Nord. Der Baukörper hat am Hochpunkt im Kreuzungsbereich Friedrich-Ebert-Straße/Dr.-Gessler-Straße 12 Geschosse über Sockelgeschoss und der zweite Hochpunkt an der Dr.-Gessler-Straße hat nur noch 8 Geschosse über Sockelgeschoss. Darüber hinaus wurde der Innenhof so erweitert, dass die Belichtung und Besonnung der geplanten Wohnungen optimiert wurden (siehe Anlage Planungsziele). Die Lage der Zufahrt zu den Parkebenen für die Wohnnutzung wird derzeit noch geprüft.

Der weiterentwickelte städtebauliche Entwurf soll die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren bilden.

3. Anlass der Bebauungsplanaufstellung zur Änderung des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 63a-XII Änderung "SO" – Läden bzw. 63a Königswiesen Nord I

Das bestehende Nahversorgungszentrum befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 63a-XII Änderung "SO" – Läden. Da der Investor beim Neubau nicht nur Nahversorgung, sondern auch Wohnnutzung vorsieht, ist zur Baurechtschaffung die Änderung des Bebauungsplanes notwendig.

4. Beschleunigtes Verfahren gemäß § 13 a BauGB

Es handelt sich um eine Nachverdichtung bzw. andere Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 S. 1 BauGB. Die Grundfläche des neu zu schaffenden Baurechtes beträgt weniger als 20.000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Ebenfalls ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) nicht zu erwarten.

Aufgrund der Tatsache, dass die zulässige Geschossfläche des Einzelhandelszentrums aber zwischen 1.200 m² und 5.000 m² beträgt, wurde gem. Anlage 1 Nr. 18.8 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 3 c Satz 1 UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum UVPG genannten Kriterien vorgenommen.

Diese hat ergeben, dass voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen durch das Einzelhandelsvorhaben zu erwarten sind, so dass der

Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden kann. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; § 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden.

5. Planungsziele

Mit der Neubebauung soll einerseits ein gut funktionierendes Viertelszentrum mit den notwendigen Handels- und Dienstleistungsflächen entstehen. Dabei wird eine Verkaufsfläche von max. 3.800 m² für Sortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren) , sowie zusätzlich ergänzende Nutzungen, wie eine Bankfiliale, ein Restaurant und Kleinflächen, wie Apotheke, Reisebüro und Reinigung als verträglich erachtet und festgesetzt. Da aber diese Nutzung in der Regel städtebaulich wenig befriedigende Kubaturen erzeugt, soll durch die Ergänzung mit Wohnungsbau in den Obergeschossen eine für das Quartier Königswiesen Nord angemessene neue städtebauliche Form gefunden werden. Die neu zu schaffenden Wohnungen sollen in ihrer Struktur das Angebot im Quartier ergänzen und durch den vorgesehenen Anteil an öffentlich geförderten bzw. förderfähigen Wohnungen auch für einkommensschwächere Personen zur Verfügung stehen. Hierfür ist nach dem Beschluss des Planungsausschusses vom 04.12.2012 eine Quote von 20 % der Bruttogeschossfläche vorgesehen. Für die Zielgruppen kleine Familien, Studenten, Singles, junge Paare, Auszubildende, Senioren wird ein Wohnungsmix mit 1-Zimmer-Wohnungen (max. 70 %), 1,5-Zimmer-Wohnungen (max. 20 %) und 2- und noch Mehr-Zimmer-Wohnungen (mind. 20 %) angestrebt.

Im Durchführungsvertrag werden hierzu geeignete Vereinbarungen zu schließen sein.

Der Königswieser Park ist ein geschütztes Naturdenkmal seit 1938, liegt im Westen des Wettbewerbsgebietes und ist ein wichtiger Naherholungsort. Fuß- und Radwege führen durch den Park und verbinden den Park mit dem umliegenden Straßennetz. Eine wichtige Wegebeziehung befindet sich im Norden vom Königswieser Park zur Friedrich-Ebert-Straße und wurde bei der Planung berücksichtigt.

Auf dem Baurundstück befindet sich zum Teil großkroniger Baumbestand. Der bestehende Baumbestand auf dem Wettbewerbsgebiet soll so weit wie möglich erhalten werden. Besonders die großen Bäume im Westen, Norden und Osten sind aus städtebaulicher und landschaftsplanerischer Sicht wertvoll. Zum Königswieser Park liegt ein 10 m breiter Grünstreifen, der zum Schutz der angrenzenden Bäume von Bebauung freigehalten werden soll. Dieser wird außer an der nordwestlichen Ecke des Gebäudes eingehalten. Eine Unter- bzw. Überbauung soll bis auf diesen Bereich verhindert werden.

6.              Beschreibung des Vorhabens

Siehe Anlage (Antrag auf Einleitung eines Verfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan).

7.              Planungsrecht

•      Bebauungsplan

Die für das neue Nahversorgungszentrum mit Wohnbebauung vorgesehene Fläche (siehe Geltungsbereich) liegt vollumfänglich innerhalb des seit dem 29.08.1977 rechtsverbindlichen BP Nr. 63a-XII, dessen räumlicher Umgriff sich über das Gebiet nördlich der Dr.-Gessler-Straße, südlich der Friedrich-Ebert-Straße und östlich des Königswiesen Parks, erstreckt. Die grundsätzliche Zielsetzung des BP Nr. 63a-XII liegt in der planungsrechtlichen Sicherung von Verkaufsflächen zur Nahversorgung der Bevölkerung des Baugebietes Königswiesen. Demzufolge ist der Großteil der Flächen im BP Nr. 63a-XII als Sondergebiet Läden (SO L) festgesetzt. Da nun zusätzlich in nicht unerheblichem Umfang eine Wohnnutzung realisiert werden soll, ist eine Änderung des Bebauungsplanes in die Festsetzung Sonstiges Sondergebiet Viertelszentrum und Wohnen notwendig.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 63a XII wurde die Fläche zum Ausbau der Dr.-Gessler-Straße festgesetzt. Nach Ausbau der Straße wurden die Grundstücksgrenzen neu vermessen. Dadurch weicht der derzeitige Grenzverlauf entlang der Dr.-Gessler-Straße in einem kurzen Abschnitt von dem Grenzverlauf im Bebauungsplan ab. Diese Differenzflächen des ursprünglichen Bebauungsplanes sollen mit der Bebauungsplanänderung aufgehoben werden.

Da es sich bei dem Projekt um ein konkretes Vorhaben seitens eines Investors handelt und auch die Stadt Regensburg Interesse daran hat, dass das Projekt zeitnah entwickelt wird, wird der Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Ein Antrag des Vorhabenträgers hinsichtlich der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt der Beschlussvorlage bei.

• Flächennutzungsplan

Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan (FNP) ist das Gebiet als „Sonderfläche Läden“ (SO L) dargestellt. Künftig soll der Bereich als Sonstiges Sondergebiet Viertelszentrum und Wohnen dargestellt werden.

Sofern die Vorprüfung des Einzelfalls keine erheblichen Umweltauswirkungen ergibt, wird das Bebauungsplanverfahren als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Gemäß § 13a BauGB entfällt dann das Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan wird nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung angepasst.

Der Ausschuss beschließt:

1.                  Für das Gebiet im Kreuzungsbereich der Dr.-Gessler-Straße und der Friedrich-Ebert-Straße ist der Bebauungsplan Nr. 63a-XV, nördlich der Dr.-Gessler-Straße und südlich der Friedrich-Ebert-Straße, im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan vom 23.07.2014 (M. 1 : 1000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wird das Plangebiet als Sonstiges Sondergebiet Viertelszentrum und Wohnen festgesetzt.

2.                  Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt.

3.                  Die Differenzflächen aus dem ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 63a XII mit der geplanten Bebauungsplanänderung Nr. 63a XV sollen aufgehoben werden ( siehe beiliegenden Lageplan vom 23.07.2014, M. 1 : 1000).

4.                  Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt.

5.                  Die im Bericht dargestellten Planungsziele werden beschlossen.

6.                  Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen, sofern das Verfahren als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13 a durchgeführt werden kann (§ 13 a Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BauGB).

7.                  Gemäß § 13 a Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer Frist von zwei Wochen zur Planung äußern kann. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

Übersicht Städtebaulicher Realisierungswettbewerb

Planungsziele

BP 63 a-XV Geltungsbereich

Antrag auf Einleitung eines Verfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan