Vorlage - VO/23/19863/50  

Sachverhalt

Im Konzept zur Obdachlosen- und Wohnungslosenhilfe (VO/22/18714/50) wurde unter Nr. 7.5. „Neustart-Wohnen“ das Ziel definiert, Menschen aus der Unterbringung heraus in neuen Wohnraum und ein reguläres Mietverhältnis zu bringen.

Eine Prognose aus sozialpädagogischer Sicht fällt in vielen Fällen positiv dahingehend aus, dass ein auf Dauer angelegtes Mietverhältnis nicht nur die Obdachlosigkeit beenden würde, sondern diese perspektivisch sogar vollständig überwunden werden könnte.

Für die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnungen am Eisbuckel ist es somit keine Unterbringung, sondern ein eigenes Mietverhältnis mit der Stadtbau GmbH. Voraussetzung für eine Belegung durch das Amt für Soziales ist die Erfüllung bestimmter Kriterien hinsichtlich der Wohnfähigkeit sowie eine positive Entwicklungsprognose.

Eine Unterstützung und Begleitung der Mietparteien ist in den ersten zwölf Monaten nach dem Einzug vorgesehen.

1. Hintergrund

Vor dem Hintergrund, dass Obdach- und Wohnungslosigkeit in Regensburg künftig mit dezentralen und nach Zielgruppen differenzierten Projekten begegnet wird, wurde eine detaillierte Erhebung der sozialpädagogischen Fachdienste zu den derzeit untergebrachten Personen durchgeführt. Diese hat Folgendes ergeben:

Am 01.01.2023 waren in der Notwohnanlage Aussiger Straße 38 Haushalte untergebracht. Es handelt sich um 24 Familien mit minderjährigen Kindern (Anzahl minderj. Kinder: 54) und 11 Einzelpersonen sowie 3 Familien mit bereits volljährigen Kindern (14 Haushalte).

Insgesamt befinden sich in der Notwohnanlage 123 Personen. Bei den Haushalten handelt es sich überwiegend um Personen aus Südosteuropa.

Familien:

19 von 24 untergebrachten Haushalten erzielen Einkommen aus einer Erwerbstätigkeit
(79 %).

15 von 24 untergebrachten Haushalten beziehen (ggf. ergänzend zur Erwerbstätigkeit) Sozialleistungen (63 %).

18 von 24 untergebrachten Haushalten bezahlen ihre Nutzungsgebühren für die Unterbringung in der Aussiger Straße regelmäßig (75 %).

Bei 12 von 24 untergebrachten Haushalten ist eine Jugendhilfemaßnahme eingeleitet worden oder eine Anbindung an das Stadtteilprojekt Nord vorhanden (50 %).

14 von 24 untergebrachten Haushalten verfügen über einen gültigen Vormerkbescheid und sind somit berechtigt, in eine sozial geförderte Wohnung umzuziehen (58 %).

8 von 24 untergebrachten Haushalten haben Mietschulden bei der Stadtbau GmbH (33 %), darunter sind lediglich 3 Haushalte mit einer Verschuldung über 1.000 Euro.

Einzelpersonen bzw. Familien ohne minderjährige Kinder:

4 von 14 untergebrachten Haushalten erzielen Einkommen aus einer Erwerbstätigkeit
(29 %).

10 von 14 untergebrachten Haushalten erhalten (ggf. ergänzend zur Erwerbstätigkeit) Sozialleistungen (71 %).

9 von 14 untergebrachten Haushalten bezahlen ihre Nutzungsgebühren für die Unterbringung in der Aussiger Straße regelmäßig (64%).

7 von 14 untergebrachten Haushalten verfügen über einen gültigen Vormerkbescheid
(50 %).

2 untergebrachte Haushalte haben Mietschulden bei der Stadtbau GmbH (14 %).

In der Obdachlosenunterkunft Taunusstraße sind aktuell 10 Männer und 4 Frauen untergebracht. 9 Personen nehmen regelmäßig die Beratungsdienste des Allgemeinen Sozialdienstes in Anspruch, davon sind 3 Personen berufstätig und 8 Personen verfügen aktuell über einen gültigen Vormerkbescheid. 10 der 14 Personen verfügen über eine positive Prognose des Allgemeinen Sozialdienstes.

Der grundsätzliche und ordnungsrechtliche Unterbringungsauftrag ist auf eine vorübergehende Dauer angelegt. Im Durchschnitt beträgt die Unterbringungsdauer aber etwa 8 Jahre bei Erwachsenen und etwa 3 Jahre bei Familien.

Insgesamt zeichnen die durchgeführten Erhebungen in den verschiedenen Unterbringungsmöglichkeiten ein heterogenes Bild von den Bedürfnissen und dem Betreuungs- und Unterstützungsaufwand des untergebrachten Klientels. Ziel wird und muss es weiterhin sein, individuelle Hilfestellungen zu leisten, damit die Überwindung der Obdachlosigkeit dauerhaft und vollständig gelingen kann.

Interpretiert man die Erhebungen der sozialpädagogischen Dienste wird deutlich, dass bei etlichen Haushalten bzw. Personen die formalen Voraussetzungen für den Abschluss eines Mietvertrages im sozial geförderten Wohnbau vorliegen.

Eine Vermittlung in den regulären Wohnungsmarkt scheitert in der Praxis derzeit regelmäßig an der grundsätzlichen Wohnraumknappheit, an der Konkurrenzsituation im obligatorischen Benennungsverfahren für sozial geförderten Wohnraum und gegebenenfalls an Mietschulden aus einem früheren Mietverhältnis. Auch die Familiengröße spielt eine Rolle.

2. Maßnahme

Es besteht daher die Notwendigkeit, speziell für die angesprochene Zielgruppe mit besonderem Wohnbedarf Wohnraum zu schaffen. Um dieses Ziel zu erreichen, soll auf dem vom Bundeseisenbahnvermögen erworbenen Grundstück auf der Flur Nr. 3142/58 Gemarkung Regensburg (Universitätsstraße 16 a) und einer Teilfläche der Fl. Nr. 3142/97 Gemarkung Regensburg ein Wohnkomplex im EOF-geförderten Wohnungsbau errichtet werden, der genau für diese Zielgruppen vorgehalten wird und mit einem sozialpädagogischen Nachsorgeangebot ausgestattet ist.

Erste planerische Untersuchungen haben ergeben, dass ein quaderförmiger Baukörper als Nachverdichtungsmaßnahme an diesem Standort bauplanerisch und baurechtlich möglich wäre. Nach derzeitigen Erkenntnissen wäre ein Wohnkomplex mit voraussichtlich

• 9 x 2-Zi-Wohnungen,
• 5 x 3-Zi-Wohnungen,
• 6 x 4-Zi-Wohnungen,
• 1 x 5-Zi-Wohnungen (ggf. auch als Gemeinschaftswohneinheit nutzbar)
• 2 x 6-Zi-Wohnungen
• sowie Büroräumen für Betreuung und Nachsorge im Erdgeschoß darstellbar.

Grundsätzlich bewirkt die Errichtung im sozialen Wohnungsbau, dass die Wohnungen hinsichtlich der Belegung den Belegungsbindungen des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG) und den ergänzenden Vorschriften hierzu unterliegen, wenn die Errichtung im Rahmen der einkommensorientierten Förderung erfolgt.

Im Hinblick auf die Zielsetzung des Projekts „Neustart-Wohnen“ kann allerdings im Rahmen des § 3 Abs. 4 der Durchführungsverordnung Wohnungsrecht (DVWoR) und der Ziffer 6.6 der Verwaltungsvorschriften zum Vollzug des Wohnungsbindungsrechts (VVWoBindR) von der Durchführung eines Benennungsverfahrens, also der Erstellung einer Vorschlagsliste mit mind. fünf Bewerbern für jede Wohnung, abgesehen werden, wenn eine entsprechende Begründung für die jeweiligen Mieterhaushalte dies aus Sicht des Amtes für Soziales rechtfertigt. Begründbar ist dies mit einem besonderen Betreuungsangebot, das dieser Zielgruppe im Sinne einer Nachsorge in diesem speziellen Objekt zur Verfügung gestellt wird. Diese Vorgehensweise trifft sowohl auf die Erstbelegung der Wohnungen als auch auf die Wiederbelegung nach Beendigung eines Mietverhältnisses zu.

Würde – rein theoretisch – im Lauf der Bindungsdauer kein geeigneter Haushalt durch Amt 50 vorgeschlagen, wäre das allgemeine Benennungsverfahren durchzuführen, so dass Leerstände vermieden werden.

Für einen künftigen Wegfall des Benennungsverfahrens durch Veränderung der Gebietskulisse nach Art. 5 BayWoBindG (Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf) müssten mit der Stadtbau GmbH Regensburg entsprechend eingeengte Belegungsvorgaben vereinbart werden, da die Vermieterin ansonsten mit allen Wohnungssuchenden mit einem Wohnberechtigungsschein der Einkommensstufe I für eine der Größe nach passenden Wohnung ein Mietverhältnis eingehen könnte, was der Zielsetzung des vorliegenden Projekts zuwider laufen würde.

Diese Vorgehensweise wurde unter förderrechtlichen Gesichtspunkten dem Grunde nach bereits mit der Regierung der Oberpfalz durch das Amt für Stadtentwicklung abgestimmt.

Das Gebäude der Stadtbau GmbH wird im Rahmen einer Nachverdichtung errichtet. Besonderes Augenmerk wird daher auf das äußerliche Erscheinungsbild sowie die Gestaltung des Umfeldes gelegt werden. Im Rahmen der baulichen Aufwertung wird ein Gemeinschaftsraum, wie in anderen Quartieren, geplant. Dieser kann von den Bewohnern des Neubaus sowie auch der umliegenden Gebäude genutzt werden. Er würde zudem Veranstaltungsfläche für freie Angebote der Quartiersarbeit oder für Veranstaltungen der Sozialbetreuung bieten. Die Nachbarschaft wird demnächst über das Bebauungs- und Nutzungskonzept informiert.

3. Belegung und Betreuung

Auf Vorschlag des Amtes für Soziales könnte dieser Wohnraum somit vorzugsweise an die genannte Zielgruppe vermietet werden. Das Amt für Soziales hat dazu folgende Kriterien erarbeitet, die aus fachlicher Sicht für eine Vermietung vorliegen sollten:

• gültiger Vormerkbescheid der Stadt Regensburg vorhanden
• Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit den sozialpädagogischen Fachdiensten (Nachsorge)
• Bereitschaft und Fähigkeit bei Problemen Hilfe eigenständig zu suchen
• die regelmäßige Mietzahlung ist gesichert durch Einkommen oder Sozialleistung
• positive Prognose durch das Amt für Soziales nach Gesichtspunkten wie z.B. Sozialverhalten, Konfliktfähigkeit, Alltagsstruktur usw.

Für die Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnungen ist es keine Unterbringung, sondern ein eigenes Mietverhältnis mit der Stadtbau GmbH. Eine Unterstützung bzw. Begleitung der Mietparteien ist in den ersten zwölf Monaten nach dem Einzug beispielsweise durch einen freien Träger vorgesehen. Die Betreuung mit sozialpädagogischem Fokus liegt auf der Mietfähigkeit und unterscheidet sich von anderen Einrichtungen der Unterbringung in Intensität und auch zeitlichem Aufwand. Sie wird in Abstimmung und Zusammenarbeit mit der Sozialberatung der Stadtbau GmbH durchgeführt. Bei Bedarf kann das Angebot im Sinne einer mobilen Nachsorge auch verlängert werden.

4. Weiteres Vorgehen:

4.1 Das weitere Vorgehen sieht vor, das Grundstück Fl. Nr. 3142/58 und Teile des Grundstücks Fl. Nr. 3142/97, jeweils Gemarkung Regensburg der Stadtbau-GmbH Regensburg unter den Vorgaben des Amtes für Soziales und des Amtes für Stadtentwicklung zur Erstellung von gefördertem Wohnraum einzulegen. Dafür ist im Vorfeld eine Grundstücksregelung über die Fl. Nr. 3142/97 Gemarkung Regensburg mit der Baugenossenschaft Regensburg Vermietungsgenossenschaft eG von Nöten, da die Genossenschaft über dieses Grundstück noch bis 2031 Erbbaurechtsnehmer ist. Die Verhandlungen dafür befinden sich in den Endzügen. Darüber hinaus sind letzte Details der Einlage zwischen der Stadt Regensburg und der Stadtbau GmbH Regensburg zu klären und eine entsprechende Urkunde über die Grundstückseinlage abzuschließen.

Die Verwaltung wird das Grundstücksgeschäft mit der Baugenossenschaft Regensburg Vermietungsgenossenschaft eG und die Inhalte der Einlage zugunsten der Stadtbau-GmbH Regensburg den städtischen Gremien zur Entscheidung vorlegen.

Für die Übernahme der Vermietung und Verwaltung der geförderten Wohnungen ist ein separates Vertragswerk mit der Stadtbau GmbH Regensburg zu schließen.

4.2 Die Stadtbau GmbH Regensburg plant derzeit, im Frühjahr 2023 einen Bauantrag einzureichen. Der Baubeginn soll spätestens im Frühjahr 2024 beginnen, um eine Fertigstellung bis zum 31.10.2025 sicherzustellen. Damit wäre die Inanspruchnahme der mit dem Erwerb der Grundstücke verbundene Verbilligungsrichtlinie gewährleistet.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

1. Auf den vom Bundeseisenbahnvermögen (BEV) erworbenen Grundstücken (VO/21/18064/23) mit den Flurnummern 3142/58 und 3142/97, jeweils Gemarkung Regensburg wird ein Wohnkomplex mit Mietwohnungen für Menschen mit besonderem Wohnbedarf errichtet.

2. Die Belegung erfolgt durch das Amt für Soziales. Unter Bezugnahme auf das vom Stadtrat beschlossene Konzept zur Obdachlosen- und Wohnungslosenhilfe (VO/22/18714/50) werden als Zielgruppe für künftige Bewohnerinnen und Bewohner solche Personen und Familien definiert, die aufgrund einer positiven Entwicklungsprognose wieder einem eigenen Mietverhältnis zugeführt werden und dabei noch gewisse Unterstützung und Hilfeleistung erhalten.

3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Stadtbau GmbH zu verpflichten, die Planung, den Bau und den Betrieb des Wohngebäudes im Rahmen ihrer satzungsgemäßen Aufgaben zu übernehmen.

Anlage:

Formular Stufe 3 Klimavorbehalt