Vorlage - VO/23/19875/50  

Sachverhalt: 

Es wird auf den Grundsatzbeschluss vom 31.03.2022 bzw. vom 28.04.2022 (VO/22/18716/50) verwiesen.

Die Ausgangssituation hat sich, insbesondere im Hinblick auf die Belegung der derzeitigen Notwohnanlage in der Aussiger Straße nicht wesentlich verändert. Auch haben die Aussagen zur Zielgruppe und dem daraus resultierenden Bedarf unverändert Gültigkeit.

Allerdings stellte sich im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit der Stadtbau GmbH heraus, dass bezüglich der Projektstruktur sowie des zeitlichen Rahmens eine Umsetzung in eigener Regie durch das städtische Amt für Hochbau zielführender ist.

Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie wurde in Anlehnung an die Diskussion des Ausschusses für Soziales und Stiftungsangelegenheiten vom 31.03.2022 dahingehend überarbeitet, dass die Anregungen des Gremiums im weiteren Planungsverlauf geprüft und soweit möglich in die weiteren Planungen integriert worden sind.

Planungskonzept

Das Grundstück Augsburger Str. 37 b liegt im Eigentum der Stadt Regensburg. Die Grundstücksfläche beträgt 1.234 m² und wird derzeit als Lagerfläche genutzt. Die Zufahrt erfolgt über die Augsburger Straße. In unmittelbarer Nähe zum Grundstück befinden sich eine Bushaltestelle und ein öffentlicher Freispielbereich.

Der Baukörper wird parallel zur Nachbarbebauung und zur Ludwig-Thoma-Straße ausgerichtet. Die zentral angeordnete Zugangssituation, sowie die erforderlichen PKW- und überdachten Fahrrad-, Kinderwagenplätze liegen auf der Nord- und Westseite des Grundstücks.

Eine Satteldachlösung mit 3 Vollgeschoßen fügt sich in die umgebende Bebauung unter Erhalt der vorhandenen Bäume ein. Eine Abstimmung mit dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt stellt eine zeitnahe Realisierung des Projektes am Standort Augsburger Straße in Aussicht. 

Der Neubau bietet Unterbringungsmöglichkeiten für Familien bzw. Alleinerziehenden mit Kindern und für eine adäquate Sozialbetreuung und -versorgung. Hierzu werden im Erdgeschoss neben Büro- und Personalräumen auch Flächen für Beratung und ein zum Foyer hin erweiterbarer Multifunktionsraum vorgesehen.

In der ursprünglich vorgelegten Planungsvariante waren die Sanitäranlagen und Küchenzeilen auf allgemein zugänglichen Flächen gemeinschaftlich angeordnet, wobei jeder Familie ein eigener Bereich im Sanitär- bzw. Küchenbereich zugewiesen wird. Die Zugänglichkeit dieser Flächen, auf denen üblicherweise ein Teil des Familienlebens stattfindet, ermöglicht eine engmaschige Begleitung der Sozialbetreuung.

Damit würde einerseits der Notwendigkeit nach privater Rückzugsmöglichkeiten Rechnung getragen und andererseits ein Begegnungs- und Kontaktbereich mit der sozialpädagogischen Betreuung geschaffen. Auch der Charakter einer Übergangswohnform kann auf diese Weise erhalten bleiben. Es gibt baulich eine deutliche Unterscheidung zu einer klassischen Mietwohnung, damit die Motivation, zu gegebenem Zeitpunkt über eigenen Wohnraum verfügen zu können, nicht abnimmt.

Vorteil dieser Variante mit maximal 102 Plätzen ist die Flexibilität bei der Schaffung der jeweils notwendigen Wohneinheiten. Je nach Haushaltsgröße können Zimmer einer Einheit zugeschaltet oder von ihr abgetrennt werden. Die Sanitäreinrichtungen sind getrennt von den Wohneinheiten angeordnet, können aber über ein entsprechendes Schließsystem so organisiert werden, dass jeder Haushalt seinen eigenen Sanitärbereich nutzen kann.

Auf Anregung des Ausschusses für Soziales sowie des Steuerungsgremiums Obdachlosenwesen wurde insbesondere die Integration der Sanitäreinrichtung in den privaten Bereich geprüft. Nach wie vor bleiben bei diesem Konzept Gemeinschaftsküchen, wie oben beschrieben, erhalten, wobei Herd und Spind per Chipsystem einzelnen Wohneinheiten konkret zuzuordnen sind. Die Sanitärbereiche sind jedoch den jeweiligen Einheiten unmittelbar zugeordnet und liegen innerhalb der Wohneinheit.

Ein eigenes Bad bietet den Nutzern innerhalb ihrer Wohneinheit zwar mehr Komfort, schränkt aber auch die Flexibilität bei der Schaffung der jeweiligen Wohneinheiten ein. Die Zahl der zur Verfügung stehenden Plätze kann allerdings weiterhin mit maximal 102 angegeben werden.

Im weiteren Verlauf wurde auch noch eine dritte Variante geprüft, in der abgeschlossene Wohnungen mit eigenen Küchen und Sanitärbereichen vorgesehen waren. In dieser Variante müssten fehlende Aufenthaltsflächen, die ansonsten durch größere Gemeinschaftsräume abgebildet werden, in den Wohneinheiten geschaffen werden. Dadurch würde sich die Bewohnerzahl auf ca. 80 Plätze reduzieren und die Kosten würden bei dieser Variante etwa 200.000.--€ über den nachfolgend genannten Kosten liegen.

Die Planung bietet grundsätzlich die Möglichkeit, alle Varianten zu realisieren. Im Hinblick auf die Wahrung des Übergangscharakters und die sehr eingeschränkten Betreuungs- und Unterstützungsmöglichkeiten in den oberen Stockwerken erscheint die dritte Variante aus fachlicher Sicht nicht sinnvoll. Regelmäßige Kontrollen (insbesondere von Reinigungspflichten) sind auf diese Weise nur schwer möglich und Gelegenheiten zum vollständigen Rückzug eröffnet. Der Auftrag der sozialen Unterstützung würde wesentlich erschwert.

Nicht zuletzt mit Blick auf die Überlegungen des Ausschusses für Soziales und Stiftungsangelegenheiten vom 31.03.2022 und die höhere Belegungszahl soll Variante 2 deshalb weiterverfolgt werden (sh. Anlage 1).

Bauausführung und Technik:

Das Gebäude wird nicht unterkellert und soll in modularer Holzbauweise errichtet werden. Die wiederkehrende Struktur und Größe der Räume mit einem Achsmaß von unter 3m bietet sich für diese Bauweise an. Auch kann die Bauzeit durch entsprechende, werkseitige Vorfertigung deutlich verkürzt werden und die Ziele des Green Deal umgesetzt werden.

Die Ausstattung wird mit Blick auf die Nutzung zweckmäßig und robust gehalten. Hierzu gehören neben den Standard-Sanitäreinheiten (Waschbecken, Toilette und Dusche) vor allem Küchen aus Edelstahl. Die Bewohnerzimmer werden weitgehend möbliert angeboten, mit der Option, auch eigene Möbel mitzubringen.

Das Energiekonzept sieht eine Photovoltaikanlage mit Wärmepumpe vor. Auf eine mechanische Lüftung wird, bis auf die Sanitär- und Küchenbereiche, verzichtet. In allen Räumen sind eine Fußbodenheizung und eine Grundbeleuchtung mit LED Leuchtmitteln geplant.

Kosten:

Der Kostenrahmen für Variante 1 betrug 6.200.000.--€ (Stand 01/2022).

Mit Indexfortschreibung ergibt sich für Variante 2 folgende Kostenschätzung: 

Kostengruppe 100 Grundstück           kein Ansatz

Kostengruppe 200 Erschließung       120.000 Euro

Kostengruppe 300/400 Bauwerk  4.900.000 Euro 

Kostengruppe 500 Außenanlagen       130.000 Euro

Kostengruppe 600 Möblierung      590.000 Euro (einschl. loser Möblierung)

Kostengruppe 700 Nebenkosten  1.460.000 Euro 

Gesamtansatz Stand 01/2023         7.200.000 Euro Variante 2

(Risiko- und Indexkosten    2.600.000 Euro)

Im Investitionsprogramm 2022 – 2026 sind im UA 1192/00 insgesamt 24,99 Mio. Euro für die Umsetzung von Projekten der dezentralen Obdachlosenunterbringung vorgesehen. Davon sind für das Chancenhaus auf der HHSt. 0.1192.9401 bis 6,2 Mio. Euro vorgesehen. Es ist beabsichtigt, die Finanzplanung entsprechend fortzuschreiben.  
 

Betrieb

Für den ordnungsgemäßen Betrieb der Einrichtung ist eine durchgehende Präsenz von Sicherheitspersonal bzw. technischem Hauspersonal notwendig. Gleichermaßen sind Reinigungsdienste für eine regelmäßige Reinigung der Gemeinschafts- und Verkehrsflächen zu organisieren.

Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob der Betrieb in technischer und administrativer Hinsicht ganz oder teilweise an einen Drittanbieter vergeben werden kann.

Betreuung

Es ist davon auszugehen, dass die zugewiesenen Familien einen intensiven Hilfebedarf haben. Das soziale Betreuungsangebot soll sich schwerpunktmäßig mit dem Thema „Wohnen“ auseinandersetzen und den Familien Hilfestellung beim Erlernen einer Alltagsstruktur durch unterschiedliche Angebote geben. Setzt man pro Einheit einen durchschnittlichen Betreuungsaufwand von 45 Min. pro Tag (Mo.-Fr.) an, errechnet sich ein Personalbedarf von etwa 2 Vollzeitstellen.

Im Übrigen wird auf die Ausführungen im Grundsatzbeschluss (VO 22/18716/50) verwiesen.

Weiteres Vorgehen

Voraussichtlich noch vor der Sommerpause 2023 kann, bei Zustimmung der Gremien, der technische Beschluss gefasst werden.

Ebenfalls 2023 soll der Bauantrag erstellt und bei Bereitstellung der erforderlichen Mittel das Vergabeverfahren eingeleitet werden. Mit einem Baubeginn wäre im Sommer 2024 zu rechnen. Die Gesamtfertigstellung ist für Ende 2025 geplant. 

Anlagen:

1. Pläne zum Vorentwurf Variante 2
2. Formblatt Klimavorbehalt Stufe 3

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

1. Die Ziffer 2. des Beschlusses des Ausschusses für Soziales und allgemeine Stiftungsangelegenheiten vom 31.03.2022 und des Beschlusses des Stadtrates vom 28.04.2022 (VO/22/18716/50) wird aufgehoben.

2. Die Verwaltung wird stattdessen beauftragt, die weiteren Planungen zur Durchführung des Bauvorhabens im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel sowie auf der Grundlage dieses Berichts voranzutreiben und alle zur Realisierung des Vorhabens erforderlichen Beschlüsse vorzubereiten.

Anlagen: