Vorlage - VO/23/19802/64  

Sachverhalt: 

I. Ausgangssituation

Der erste Sanierungsabschnitt des Neuen Rathauses, die Sanierung des Dach- und Erdgeschosses der Gebäudeteile Minoritenweg 4-6 wurde 2012 fertiggestellt. In der Zwischenzeit waren im gesamten Neuen Rathaus unaufschiebbare Brandschutzmaßnahmen notwendig, diese konnten jedoch insbesondere im Bauteil Minoritenweg 8+10 nicht abgeschlossen werden, da für diesen Gebäudebereich bis dato keine Auslagerungsmöglichkeit gegeben war.

Der zur Sanierung anstehenden Gebäudekomplex steht, wie das gesamte Neue Rathaus, unter Ensembleschutz und gliedert sich in drei Teilbereiche mit unterschiedlichen Baujahren. Das Gebäude Minoritenweg 8 wurde 1955 erbaut und 1973 umgebaut.

Das Haus Minoritenweg 10 wurde 1938 errichtet und 1973 der Bereich des ehemaligen Rechenzentrums saniert.

Im Untergeschoß ist die Telefonzentrale der Stadtverwaltung untergebracht sowie der Konzentratorraum K3, der einen wichtigen Knotenpunkt darstellt. Der Betrieb der Telefonzentrale muss während der Baumaßnahme aufrechterhalten werden.

Der Gebäudekomplex ist stark sanierungsbedürftig. Neben der notwendigen Brandschutzsanierung sind beim Gebäude 10 eine Ertüchtigung des Holzdachstuhls und im Dachgeschoß eine Schadstoffsanierung erforderlich. Außerdem sind die Gebäude entsprechend des Gebäudeenergiegesetztes GEG energetisch zu sanieren.

Der Planungsauftrag zur Durchführung der Sanierungsmaßnahem der Gebäude Minoritenweg 8+10 des Neuen Rathauses, wurde am 16.07.2019 erteilt.

Zur Planung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme wurden über entsprechende VgV-Verfahren externe Planungsbüros beauftragt.

II. Art und Umfang der Maßnahme

Im Zuge der Generalsanierung sollen die Büroräume insbesondere im Dachgeschoss

optimiert sowie die Bürostruktur an heutige Erfordernisse angepasst werden. Dabei soll die grundlegende Gebäudestruktur weitestgehend erhalten bleiben. Die Grundrissaufteilung wird in der Planungsphase eng mit dem Amt für Organisation und Personalentwicklung (Büroraumplanung) abgestimmt.

Der Bereich des ehemaligen Rechenzentrums wird einer kleinteiligeren Büronutzung zugeführt.

Die Toilettenanlagen im Gebäude 10, die ursprünglich auf der Südseite zum Innenhof orientiert waren, werden in sämtlichen Geschossen zur nördlichen Straßenseite angeordnet. Vorteil dabei ist, dass vertikale Leitungstrassen für Sanitär- und Besprechungsräume gemeinsam geführt und Technikräume im Kellergeschoss und Dachgeschoß gemeinsam genutzt werden können.

Die Besprechungsräume sind, wie ursprünglich in jedem Geschoss, an der Treppenhalle angeordnet. Im dritten Obergeschoss wird ein neuer Besprechungsraum ebenso an der Treppenhalle vorgesehen.

Im Sanitärbereich im Erdgeschoss wird zusätzlich eine Dusche eingebaut. Im ersten Obergeschoss ist beim Sanitärkern eine barrierefreie Toilette verortet.

Dem Sanitärbereich im dritten Obergeschoss des Gebäudes 8 zugeordnet sind die Umkleiden für Reinigungskräfte geplant. Die erforderlichen Umkleiden sowie Putz- und Lagerräume für die städtische Reinigung sind mit dem Sachgebiet Reinigung abgestimmt.

Im Untergeschoß sind neben dem EDV-Schulungsraum und den Büroräumen bei der Telefonzentrale ausschließlich Technik- und Lagerräume sowie die Hausmeisterwerkstatt untergebracht. Aus Gründen der Wirtschaftlichkeit wird im Untergeschoß weitestgehend auf wasserführende Leitungen verzichtet.

Das gesamte Leitungsnetz der Gebäudetechnik ist bei der Generalsanierung grundlegend zu erneuern. Dabei werden soweit wie möglich zur vertikalen Leitungsführung bestehende Leitungstrassen verwendet. Horizontal kann die Leitungsführung überwiegend in den Abhangdecken erfolgen.

Statische Maßnahmen

Entsprechend der Tragwerksplanung, werden Verstärkungsmaßnahmen im Bereich des Dachstuhls Minoritenweg 10 notwendig. Im Dachstuhl des Gebäudes Minoritenweg 8 wird die Ausbildung möglicher Dachgaubenbänder teilweise den Umbau des bestehenden Sparrendachstuhls bedingen.

Brandschutz

Das überarbeitete Brandschutzkonzept sieht die Ausbildung von sog. Nutzungseinheiten vor. Durch den sanierungsbedingten Eingriff in die Bausubstanz verlieren die Geschoßdecken (Feuerwiderstandsfähigkeit F30 feuerhemmend) den Bestandsschutz und müssen mindestens F 60 hochfeuerhemmend nachgerüstet werden. Die bestehende Brandmeldeanlage (Kategorien 3 / Teilüberwachung) muss zur Brandmeldeanlage Kategorie 1 / Vollüberwachung erweitert werden.

Schadstoffsanierung

Bei der Spachtelmasse der Gipskartonwände im Dachgeschoß Hausnummer 10, teilweise bei den Wandputzen sowie bei den veralteten Brandschutztüren im Kellergeschoss wurden asbesthaltige Substanzen nachgewiesen. Deswegen muss hier eine aufwendige Asbestsanierung durchgeführt werden. Zudem wurden im ganzen Gebäudebereich kanzerogene Mineralwolle bzw. Mineralwolleplatten vorgefunden, die einer Schadstoffsanierung bedürfen.

Energetische Sanierung

Die gesamte Außenhülle der Gebäude wird wärmegedämmt.

Fassaden zum Innenhof und die straßenseitige Fassade des Gebäudes 8 erhalten eine 14 cm starke Außendämmung aus Mineralwolle.

Auch in mehreren Besprechungen konnte die untere Denkmalschutzbehörde und das BLfD nicht von einer Außendämmung im Straßenbereich des Gebäudes Minoritenweg 10 überzeugt werden. Ein hochdämmender Aerogel-Wärmedämmputz mit einer Putzmehrstärke von ca. 1,5 cm gegenüber einem üblichen Kalkzementputz hätte das gleiche Dämmverhalten wie eine Innendämmung mit ca. 8 cm. Die aus Sicht der Denkmalpflege nicht zulässige Veränderung am Erscheinungsbild der Fassade zwingt zu einer kostenintensiveren, konstruktiv erheblich aufwändigeren und bauphysikalisch schwierigen Innendämmung in diesem Bereich.

Die Bestandsfenster werden durch neue Holzfenster mit 3-fach Verglasung ersetzt. Ebenso werden Außentüren und Treppenhausverglasungen energetisch erneuert. Notwendige Sonnenschutzeinrichtungen werden soweit möglich in die Dämmschicht integriert.

Die Dämmung der Kellerdecke und Innenwände zu den unbeheizten Kellerbereichen ist mit 10-12 cm vorgesehen. Im Dachbereich erreicht man mit der Dämmung der Dachflächen bzw. der obersten Geschoßdecken einen Neubaustandard.

Die Wärmeerzeugung erfolgt zukünftig regenerativ mit einer Grundwasserwärmepumpe. Der erforderliche Saug- und die beiden Schluckbrunnen müssen bis zu einer Tiefe von 40 Metern im Innenhof gebohrt werden. Die Systemtemperatur des Heizsystems liegt voraussichtlich bei 35 Grad Celsius. Wegen des erhöhten Heizflächenbedarfs durch die Niedertemperaturheizung ist zur Wärmeversorgung eine Deckenheizung geplant. Der Einsatz der Wärmepumpe ermöglicht auch die Kühlung der Gebäude in der warmen Jahreszeit. Dabei wird direkt über das Brunnenwasser, ohne Einsatz der Wärmepumpe, gekühlt. Die Besprechungsräume und Toilettenanlagen erhalten eine maschinell bedarfsgesteuerte Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung. 

Die neue Beleuchtung wird ausschließlich mit LED-Leuchtmitteln ausgeführt. Alle Aufenthaltsräume und Toiletten erhalten zur Lichtsteuerung Präsenzmelder, die Verkehrsflächen Bewegungsmelder.

Bei den innenhofseitigen Dachflächen ist eine PV-Anlage mit ca. 380 m² und einer Leistung von ca. 100 kWp geplant, der die Denkmalpflege grundsätzlich zustimmt. Der dadurch erzeugte, vorrangig selbstgenutzte Strom deckt ca. 46% des Gesamtbedarfs für Heizung, Beleuchtung, Lüftung und Hilfsenergie der zu sanierenden Gebäudeteile.

Netzersatzanlage für das BVZ

Zur Notstromversorgung von 150 Arbeitsplätzen bis zu 72 Stunden, im Bereich des Bürger- und Verwaltungszentrum, soll eine Netzersatzanlage im Bereich der Generalsanierung fest installiert werden. Dazu wurden mehrere Varianten angedacht. Da die konkreten Grundlagen für eine solche Anlage erst in der Leistungsphase 3 nach HOAI ermittelt werden können, wird ein Kostenansatz mit der Kostenberechnung erst zum Zeitpunkt des Technischen Beschlusses vorliegen.

III. Kosten

Die von den Architekten und Fachplanern ermittelte Kostenschätzung vom 21.12.2022, liegt bei insgesamt 18,82 Mio. Euro, der Kostenansatz für die lose Möblierung und die Errichtung der PV-Anlage wird gesondert erfasst.

Summe KG 200  Herrichten und Erschließen 156.000,00 €

Summe KG 300  Bauwerk – Baukonstruktion 7.284.000,00 €

Summe KG 400  Bauwerk - Technische Anlagen 6.095.000,00 €

Summe KG 500  Außenanlagen 550.000,00 €

Summe KG 600  Ausstattung und Kunstwerke 275.00,00 €

Summe KG 700  Nebenkosten   4.460.000,00 €

Kostenschätzung gesamt 18.820.000,00 €

Im Investitionsprogramm 2022 bis 2026 ist die Maßnahme im UA 0699/09 unter der HHSt 1.0699.94595 mit insgesamt 13,9 Mio. Euro aufgeführt. Damit liegt die Kostenschätzung um 4,92 Mio. Euro über dem dargestellten Kostenansatz.

Veranschlagt sind bisher nur Planungskosten. Bis einschließlich 2023 sind dafür insgesamt 1,553 Mio. Euro eingeplant.

Die Kosten in Höhe von 155.000 € für die PV-Anlage auf den, dem Innenhof zugewandten Dachflächen (Süd- und Westausrichtung) sind im Investitionsprogramm 2022 bis 2026 nicht eingeplant. Sie werden zur Fortschreibung des Investitionsprogrammes 2023 bis 2027 angemeldet.

Die Kosten für die Ausführung bis 2025 und die Mehrkosten müssen im Rahmen der Aufstellung des Investitionsprogrammes 2023 bis 2027 im Rahmen des Investitionsgesamtvolumens der gültigen Finanz- und Investitionsplanung kompensiert werden. Aufgrund der Ausführungen und Auflagen der Regierung der Oberpfalz in den Genehmigungen zum Haushaltsplan 2023 ist jedoch das Gesamtvolumen des Investitionsprogrammes insgesamt zu reduzieren, um zukünftig eine haushaltsrechtliche Genehmigung zu erhalten.

Die Mehrkosten begründen sich teilweise mit konjunkturbedingten Preissteigerungen, insbesondre aufgrund von Materialknappheit, Lieferengpässen und Energiepreissteigerungen. Seit der letzten IP-Fortschreibung vor einem Jahr, ist bei Verwaltungsgebäuden eine Preisindexsteigerung von 18,8 % zu vermelden, dies entspricht einer Kostenerhöhung von über 2,6 Mio. Euro.

Bei der Ermittlung des Kostenrahmens für die bisherigen IP-Anmeldungen ging man von einer vollständigen Außendämmung der Gebäudehülle aus. Die bestehende Beheizung über die Zentrale des Neuen Rathauses sollte fortgeführt werden.

Um die Klimaziele der Stadt und eine bessere Energieeffizienz zu erreichen, sollen nun regenerative Energieträger zum Einsatz kommen. Durch den Einbau der monovalenten Grundwasserwärmepumpe, mit der dazu erforderlichen Brunnenanlage und der Errichtung einer PV-Anlage auf den Dachflächen zum Innenhof, ergeben sich zusätzliche Kosten.

Aufgrund der niedrigen Vorlauftemperatur des geplanten Heizsystems sind zudem Heizdecken, anstelle von Heizkörpern, als Heizträger notwendig.

Die Eingriffe bei der Sanierung in den Bestand und der Verlust des Bestandsschutzes erfordern zusätzlich die Aktualisierung des Brandschutzkonzeptes. Die dadurch bedingten erhöhten Brandschutzanforderungen, wie das Ertüchtigen der Bestandsdecken auf mindestens F 60 hochfeuerhemmend und die Erweiterung der bestehenden Brandmeldeanlage auf die Kategorie „Vollüberwachung“, haben ebenso höhere Kosten zur Folge.

Zusätzlich ist auch die Umschaltung von EDV-Leitungen, die im Konzentratorraum K3 gebündelt sind, notwendig.

IV. Förderung

Für die energetische Sanierung ist beabsichtigt eine Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zu beantragen.

Außerdem wurde eine Interessensbekundung zur Förderung der geplanten Maßnahmen im Rahmen des Bayerischen EFRE OP 2021-2027, für die energetische Sanierung öffentlich zugänglicher Nichtwohngebäude, bei der Regierung der Oberpfalz eingereicht.

Nach Auskunft von Fördergeberseite können eine BEG - und EFRE - Förderung kumuliert werden.

V. Geplanter zeitlicher Ablauf

Im Frühjahr 2023 soll der Bauantrag beim Bauordnungsamt eingereicht werden.

Die vorgezogenen Maßnahmen sind für die Monate Juni bis August 2023 eingeplant.

Für November 2023 ist der Baubeginn für die Generalsanierung terminiert.

Als Bauzeit sind derzeit zwei Jahre veranschlagt, somit kann mit einer Fertigstellung frühestens Ende 2025 gerechnet werden.

Technischer Beschluss – Vorgezogene Maßnahmen

I Ausgangsituation

Um einen störungsfreien Betrieb des städtischen Telefon- und IT- Netzes, auch während des Baustellenablaufs zu gewährleisten, muss vor dem eigentlichen Beginn der Generalsanierung, ein Umschluss von stadtweit notwendigen EDV-Leitungen, die im Untergeschoß zusammenlaufen, durchgeführt werden. Die sensiblen Arbeiten am IT-Netz, die dafür notwendig sind, werden auf zwei bis drei Tage verteilt, in den Sommerferien ausgeführt. Für den Umschluss werden unter anderem auch neue, sogenannte aktive EDV- Komponenten benötigt, deren Lieferzeit derzeit bis über ein halbes Jahr betragen.

Zur Durchführung der Vorabmaßnahmen ist es auch notwendig, die entsprechenden Planungsleistungen der Leistungsphasen 5 und 6 für die vorgezogenen Maßnahmen als Teilleistungen vorab zu beauftragen. Ziel dabei ist es, die Ausschreibungen für die Bauleistungen rechtzeitig veröffentlichen zu können, um den geplanten Baubeginn der vorgezogenen Maßnahmen ab Juni 2023 zu ermöglichen.

II Beschreibung der Maßnahme

Die vorgezogenen Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen nachfolgend beschriebene Arbeiten.

Erforderliche Arbeiten Haustechnik:

Damit für die Generalsanierung die erforderliche Baufreiheit hergestellt werden kann, müssen bestehende EDV- Leitungen von den Technikräumen im Gebäude 10 zu den vorhandenen EDV-Stockwerksverteilern in Gebäude Minoritenweg 6 verlegt werden.

Dazu sind vorab an der Kellerdecke sämtliche Elektroinstallationsleitungen zu demontieren.

Der Glasfaserknotenverteiler im Konzentratorraum K3 des Untergeschosses wird außerhalb des Gebäudes über die neue Kabelzuganlage ins Gebäude 6 verlegt. Damit soll Versorgungssicherheit aller an diesem Verteiler angeschlossenen städtischen Gebäude während der Baumaßnahme jederzeit gewährleistet werden.

Für die unterbrechungsfreie Versorgung des IT-Netzes wird der Einsatz zusätzlicher

Netzwerkkomponenten notwendig. Dadurch ist das Risiko eines Ausfalls der vorhandenen

Komponenten bei den Umbauarbeiten abgesichert. Diese Komponenten sind ohnehin

erforderlich, da im Bestand keine 50%ige Ausfallsicherheit mehr gegeben ist.

In der städtischen Telefonzentrale sind vor Beginn der Baumaßnahme Schutzmaßnahmen, Provisorien und Umbauarbeiten von technischen Anlagen notwendig.

Für die vorhandenen Hebeanlagen muss eine provisorische Stromversorgung hergestellt werden.

Zudem sind sämtliche Leitungen der Außenbeleuchtung im Gebäude 8 umzuverlegen.

Im Zuge der Erdarbeiten werden auch defekte Abwasserleitungen im Innenhof instandgesetzt.

Erforderliche Arbeiten Hochbau:

Zur Erstellung der Kabelzuganlage entlang des Gehsteigs beim Kirschgäßchen und im Innenhof sind entsprechende Pflaster- und Erdarbeiten auszuführen. Die Pflasterbeläge werden entfernt und die Leitungsgräben bis zu einer Aushubtiefe von ca. 1,65 m erstellt. Nach Vorgabe der Unteren Denkmalschutzbehörde bedürfen die Erdarbeiten im Innenhof einer archäologischen Baubegleitung. Nach Montage der Kabelzuganlage muss über die Sandbettung der Rohre eine tragfähige Schicht eingebaut werden. Speziell im Innenhofbereich ist die Tragschicht aus Mineralbeton auszuführen, da hier eine Feuerwehrzufahrt ausgewiesen ist.

In der Telefonzentrale wird die aus brandschutzrechtlichen Gründen notwendige

Auswechslung von Türen bereits mit den vorgezogenen Maßnahmen durchgeführt, um so bei Sanierungsbeginn eine Trennung des sensiblen Bereichs der Telefonzentrale von der Baustelle sicherzustellen. Ebenso werden bei der Telefonzentrale Türen, die aus organisatorischen Gründen versetzt werden, mit den Vorabmaßnahmen ausgeführt. An der Außenfassade im Innenhof bei der Telefonzentrale ist ein neuer Zugang zu erstellen, um den Zutritt für die Mitarbeiter*innen zur Telefonzentrale auch während der Sanierung zu gewährleisten. Der Zugang bleibt auch nach der Baumaßnahme bestehen. Aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Gründen zum Schutz des IT-Netzes sind die neuen Türen in einbruchhemmender Qualität (RC3) auszuführen.

III Kosten

Die Kosten für die vorbereitenden Maßnahmen setzen sich wie folgt zusammen:

Summe KG 300  Bauwerk – Baukonstruktion 58.000,00 €

Summe KG 400  Bauwerk - Technische Anlagen 240.300,00 €

Summe KG 500  Außenanlagen 155.000,00 €

Summe KG 600  Ausstattung 121.000,00 €

Summe KG 700  Nebenkosten   54.000,00 €

Kostenschätzung gesamt 628.300,00 €

Die Kosten für die vorbereitenden Maßnahmen sind in der Kostenschätzung des Maßnahmenbeschlusses enthalten.

Geplanter zeitlicher Ablauf

Noch im April sollen die Ausschreibungen veröffentlich und die EDV-Komponenten bestellt werden. Für die Bauausführung sind die Monate Juni bis August eingeplant.

Die Ausschüsse empfehlen / Der Stadtrat beschließt:

Die Generalsanierung der Gebäude Minoritenweg 8+10 des Neuen Rathauses erfolgt im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel und nach Maßgabe der Berichtsvorlage, (Maßnahmenbeschluss).

Der Bau- und Vergabeausschuss empfiehlt, der Stadtrat beschließt:

Die weitere Planung und Ausführung der Vorbereitenden Maßnahmen zur Generalsanierung der Gebäude Minoritenweg 8+10 erfolgt im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel und entsprechend der Berichtsvorlage, (technischer Beschluss).

Anlagen:

Klimavorbehalt Stufe 3

Lageplan

Grundrisse und Ansichten